北京画家村农房买卖案:合同无效画家90天内腾房

　　本报讯(记者邱伟) “败了，败了。”上午10时35分，二十多名通州宋庄画家村的画家从市二中院第三法庭鱼贯而出，失望的情绪笼罩着每个人。二中院今天终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效。

　　“我无家可归了。”被告画家李玉兰在宣判后对记者说，依照判决她要在90天之内腾房，而现在宋庄的高房价让她不能再在这里置业了。5年前，李玉兰从河北迁居画家村，用全部积蓄买下了这套农房。

　　“你为什么要反悔卖房？”面对媒体的追逐，胜诉的农民马海涛的妻子一言不发，突然她眼圈一红，转身离开，留下一句“我没什么可说的”。

　　就在两天前，国土资源部重申，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，农村住宅用地只能分配给本村村民。今天法院的判决也指出，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，认定合同无效是正确的。

　　不过二中院为画家的权益留下了一个“尾巴”——判决提到合同无效的主要责任在于农民的反悔，画家可另行主张赔偿。判决指出:“出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。”