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房地产企业“求生记” 开发商调控后的应对之道

  房地产企业“求生记”

  在经历了一系列房地产调控之后,如何“求生”成为一些开发商面临的难题。为此,开发商们也采取了不同的应对之道,或谋求资本运作,或继续圈地扩张,或以收购合作经营,目的便是化解压力,获得持续发展。


  招数1 资本运作

  如今我国的房地产业已确立起“资金为王”的理念,并且随着资本市场的不断规范、融资渠道的不断拓宽,开发商们也更加注重资本运作。

  表现之一是IPO。从今年4月碧桂园在香港成功上市,到10月SOHO中国再度冲刺上市并获得成功,房地产企业接连走上IPO之路。正如经历过一次境外上市失败的潘石屹所说,前一次是抱着试试看的态度,后一次则是“怕掉队”。

  表现之二是借壳上市。华远地产借壳SST幸福成功过会在今年鼓舞了开发商的借壳士气。事实上,从去年下半年开始,国内不少房地产企业就通过资产重组、定向增发等方式,走上了一条相对便捷的融资路。有资料显示,目前在沪深约100家房地产企业中,真正通过IPO上市的约40家,原上市公司更改主业变身房企的约10余家,其余基本都是通过借壳上市。

  表现之三是再融资。增发、配股、发债……通过这些方式,万科、绿城中国等上市房企今年都在不断进行再融资。有分析称,在行业出现剧烈变动的时期,这些成本相对较低的融资方式,对于上市公司而言更为安全。

  此外,不少开发商也酝酿整体上市、回归A股等,资本运作如今在开发商眼中已成为再正常不过的经营手段。

  招数2 圈地扩张

  钱和地是开发商生存的两大基本要素,有了钱之后,下一步自然是买地。虽然今年前三季度,房价与地价交错上攻,但这丝毫没有影响开发商的拿地态度。

  今年下半年以来,高调拿地的开发商就有很多,上市房企更是其中的主力军。今年7月,万科以26.8亿元拿下东莞塘厦大坪地块;8月,万科又以4.2亿元拿下广州番禺沙湾地块;同在8月,经过近300轮竞价,苏宁房地产以44.04亿元摘得上海黄浦区163号地块,该地块以近6.69万元每平方米的楼板价成为国内“单价地王”;9月,广州一块底价仅3200万元的小型住宅用地被地产巨头们抬高到1.8亿元,最终由富力地产拿走……

  对于那些实力较弱的中型开发商来说,转战二、三线甚至三、四线城市成为其生存之道。“在一线城市开发是做品牌,但如今拿地越来越困难,如果和那些上市公司、大企业等"硬碰硬",胜算很小。”有开发商表示。

  招数3 行业整合

  一系列房地产调控政策让房地产行业洗牌的迹象越发明显。从今年的市场局面可以看到,随着土地增值税清算的实施、土地使用税的上调等,许多小开发商迫于资金压力不得不转让股权或土地等。

  如从年初开始,上海联合产权交易所的不少信息就开始为市场所关注,上海万锦置业发展有限公司100%股权、上海林汇房地产开发有限公司80%股权、上海金城房地产投资咨询公司55%股权……多家房企挂牌转让股权、项目、土地。

  大开发商倒乐于“趁虚而入”。如本月初上海嘉通建设开发有限公司将其下属的4家负责11号线嘉定城北站配套工程项目的企业整体产权挂牌转让,挂牌总价达12.7亿元,目前中信泰富正与其积极接洽。

  通过并购方式合作开发经营的成功案例也有不少。如万科今年初以协议方式获取恒大集团在上海三林世博会区域的5个项目,总建筑面积42.3万平方米,收购价格12.9亿元;凯德置地以3325万元认购上海广南房地产开发有限公司95%的股份,由此获得该公司名下一幅14.19万平方米的青浦住宅用地。

  看来,行业整合已成为房地产市场发展的必然趋势,甚至可以说是一种动力。 (李和裕) (来源:上海证券报)
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