新闻快读
重庆旭庆公司与招商银行重庆分行大坪支行签订了个人住房贷款合作协议，开设了专用账户，并存入专款准备用于楼盘建设。可当他们准备支付钢材款时发现，账户中的532万余元“不翼而飞”了。经查，原来是大坪支行以他们公司的名义开设了另一个账户，那笔存款被划到了新账户中。
银行方面的解释是，这是对旭庆公司贷出的款进行正常监管。
一方认为自己的利益受到了侵害，一方认为是在保证资金的安全。专家认为，银行将旭庆公司的资金挪到另建的保证金账户，可以说是对个人住房预付款监管的一种办法，但并没有击中资金监管的关键所在，“因为在制度不完善的情况下，建立保证金账户也不能确保规避风险”。
目前制度之缺
单边风险承担机制大大增加消费者金融风险
没有授权银行无权主动监管个人住房预付款
本报记者 秦力文 本报实习生 杜晓
五百多万元被银行“划走”另存，重庆旭庆房地产开发有限公司为此将银行告上了法庭。据称，这是全国首例由于银行对贷款实施监管而引起的法律纷争案件，此案也引发了舆论有关个人住房预付款监管问题的争论。
孰是孰非
开发商银行各持己见 2007年10月，旭庆公司向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，称他们在渝中区开发了“江湾国际花都”，并在招商银行重庆分行大坪支行签订了个人住房贷款合作协议，开设了专用账户，同时存入专款准备用于楼盘建设。今年8月15日，他们准备支付钢材款时，发现账户中的532万余元不翼而飞。后经查询，他们发现是大坪支行私自以他们公司的名义开设了另一个账户，那笔存款被划到了新账户中，脱离了他们公司的监管。
旭庆公司的代理人说，得知这笔款被划走后，他们多次与银行交涉。银行工作人员均表示，“是上面的意思，我们没办法”。存款被划走21天后，原款才被划回。他们原本打算用账户中的存款支付钢材款的，钱被划走后，他们只得撕毁与钢材供应单位的合同，造成30余万元损失，为此，他们要求银行赔偿。
招商银行重庆分行有关负责人向记者解释说，银行是在对旭庆公司贷出的款进行正常监管，并没有“划走”款项，而是将其转到同一账户下的“保证金”账户下。为了保证资金的安全，保证金是不能由账户的所有者自由支配的。
这名负责人表示，银行在对这笔贷款审查时发现，旭庆公司因与建筑承包商之间发生争执，双方已起诉到法院，目前法院正在审理。而在本案的审理期间，“江湾国际花都”这一项目实际上已经陷入完全停滞状态。为了保证贷款安全，银行才采取了保护措施。
据了解，银行与旭庆公司签订的是《个人住房贷款合作协议书》，也就是每个购房户贷款后的资金由旭庆公司使用以建设这一项目。招商银行重庆分行的这位负责人称，银行是依据双方签订协议中的明确规定“划走”这笔钱的，这笔钱实际上是购买“江湾国际花都”商品房的客户贷的款，如果出现意外，遭受损失的不仅是银行，还有购买这一商品房项目的广大业主。因此，银行有权对这笔钱进行监管，并在必要时采取银行认为适当的措施。
旭庆公司的代理人则表示，如果银行可以根据自己的判断随意将客户的银行账户冻结，就是对银行储户利益的侵害。
风险来源
单边风险承担机制有不足 据了解，房地产行业是一个资本密集型行业，资金在银行、开发商和购房者之间有着一种循环的三角关系。
上海某银行负责人曾表示，银行发放贷款给开发商，购房者则用房子作为抵押向银行申请住房贷款付给开放商，开发商再用回款归还银行。房地产业资金的循环脉络，其实是银行的“左右手互换”。而银行在为一个项目提供开发贷款时，通常要求其承担相应额度，并对来自该楼盘的按揭提供优惠政策，银行可以借此实现“左右手互援”。
银行业内人士称，在上述资金循环链条中，个人购房者是最脆弱、抗风险能力最差也最容易受到打击的一环。
不久前，重庆市发生过这样一个案件。
重庆瑞奇物业有限公司承建的瑞奇大厦，总投资达1.5亿元，但开工9年仍未完工，成为著名的“烂尾楼”。2002年12月，重庆名仕物业有限公司的游绍华以2000万元收购了瑞奇公司，接管了瑞奇大厦项目。
瑞奇大厦在此后两年多的销售过程中，前后有600多户购房者与瑞奇公司签订了购房合同。直至2005年3月7日，一家公司因感到被骗到重庆市公安局经侦总队报案，游绍华诈骗案才露出冰山一角。
这一案件的结果是法院拍卖了瑞奇大厦，而交纳了按揭贷款的购房户在法院判决后才得知，根据有关法律，向瑞奇公司贷款的银行有获得拍卖所得的优先权。也就是说，许多购房户贷款交纳房款之后，不仅得不到房子，还要向银行还贷款。
“我国目前的住房预售制度可以称之为是一种"单边风险承担机制"。从国际上看，住房预售制度是一种先进制度，有利于房地产业的繁荣，但是我国只是引进了一部分有利于房地产开发商的制度。这给了房地产开发企业"空手套白狼"的机会，致使消费者的金融风险大大增加。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容说。
易宪容认为，重庆招商银行将旭庆公司的资金挪到另建的保证金账户不失为一种办法，但并没有击中资金监管的关键所在。“因为在制度不完善的情况下，建立保证金账户也不能确保规避风险。”
问题关键
现有住房预售制度需变革 北京大学房地产研究中心主任冯科告诉记者，我国个人购房者所面临的风险主要来自两处，一是来自于开发商的风险，比如经营不善，携款潜逃等；另一方面，是来自于其他购房者的风险，由于目前我国某一个房地产项目的个人住房预付款一般打入同一个账户，因此，少数购房者出现资金债务问题就会连累其他购房者。
对于个人购房者所面临的风险，银行也无力完全化解。冯科认为，在现有法律条文下，银行对于个人住房预付款的监管需要银行与个人之间达成特定的协议，否则银行无权主动实施监管，而个人提请银行监管所要支付的成本也使得许多个人购房者无意于此。
“关键是要改革现有的住房预售制度。”易宪容说。
易宪容认为，现有住房预售制度有几个重大缺陷：合同格式化，购房者在首付款利率等方面没有讨价还价的权利；市场准入太低，无法对开发商进行有效的筛选；而最为重要的一点是，缺乏第三方对于开发商的监管，致使开发商在资金使用、房屋维修、交接等方面都处于监管的真空。
据易宪容介绍，变革住房预售制度的动议曾遭到国内开发商的强烈反对。“改革住房预售制度，建立"住房预售款专户管理"正好击中了开发商的要害。”
据了解，所谓预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的住房预售款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出，从而建立起一套有效的当事人共同分担风险机制。
记者获悉，目前国内已经有一些地方对住房预售款进行了专户管理。
11月27日，新疆乌鲁木齐市房产管理局出台的《乌鲁木齐商品房网上登记管理办法》(试行)中明确规定：房地产开发企业销售房屋，不得自行或委托其他经纪机构代收代付商品房交易资金，开发商所有预售房款必须存入银行设立的专用“监管账户”。
《变形金刚2》送票！
