刘士余：要高度重视房地产市场风险的国际教训

　　中新网12月20日电 据中国人民银行网站消息，中国人民银行副行长刘士余近日在加强商业性房地产信贷管理专题会议上强调，要高度重视房地产市场风险的国际教训。

　　刘士余说，国际上很多国家和地区都经历过房地产市场的周期性剧烈波动，甚至房地产泡沫的破裂。特别是近几年，多数发达国家和一些发展中国家，房地产价格持续上升后，已明显进入下行阶段，有的正在寻找“软着陆”措施。我们对此应予以密切关注。大家对日本上世纪90年代发生的房地产泡沫危机、香港在亚洲金融危机后发生的房地产泡沫危机、美国今年发生的次贷危机均比较了解，对这些危机事件乃至国际房地产市场发展中的典型危机或问题进行深层次、多角度分析，可以总结出一些具有警示价值的观点。

　　第一，房地产业往往是一国(或地区)经济增长的重要推动力或支柱产业。房地产业与其它行业的关联度高，涉及到50多个行业，因此，房地产业的发展与整体经济的增长密切相关。在经济处于周期的上行阶段时，房地产业也会出现持续的增长，但是，在经济处于周期的下行阶段时，房地产业的投资与消费会出现相对较大幅度的回落。如果房地产市场已经出现泡沫，一旦泡沫在国际或国内某种经济或政治因素作用下破裂，房地产价格的下降在时间上或领先于经济增长的回落，在速度上会比整体经济下降得更快，对消费者信心的打击和对经济增长的冲击也高于其它行业。

　　第二，房地产业是最典型的资金密集型行业。没有金融的支持，也就没有房地产的发展；房地产业的发展又为金融发展和创新提供了广阔的空间。但是，房地产业的发展，也决定了金融业的冷暖安危。如果银行不注意防范房地产贷款中的风险，放松贷款标准，过度发放个人按揭贷款和房地产企业开发贷款，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是银行的贷款安全乃至金融安全，从而影响经济稳定、社会稳定乃至政治稳定。

　　第三，住房是民生之本，解决低收入家庭的住房问题，又是政府所追求的公共目标。在这方面，政府采取一些保障措施，是非常必要的，银行等金融机构，也应履行一定的社会责任，在解决低收入家庭住房方面发挥积极的作用。但是，如果把“有房住”片面地理解为“有房产”，默许或鼓励银行对低收入家庭提供大量贷款购置房产，就会引发新的风险。美国次贷危机发生前，多数贷款买房的低收入借款人过于乐观地高估了收入前景，超越自身能力大量借贷，购买了实际上无力承担的房产。但是市场是多变的，经济周期的走势并未按照购房人的意愿发展，当个人收入下降，或者经济运行进入加息阶段时，还贷负担就变得越来越重，潜在的风险演变成了现实的危机。

　　第四，按揭贷款证券化以及信用衍生产品等金融创新在分散住房按揭贷款风险方面发挥了积极的作用，使更多的金融机构和其他机构投资者参与了房地产金融业务，有利于分散集中于银行体系的信用风险。但是，如果商业银行、投资银行、机构投资者、会计审计机构和评级机构缺乏前瞻性，信息披露不完善，就会掩盖或低估房地产金融的风险，使风险更具有隐蔽性。美国次贷危机中，正是由于上述各市场参与者低估了以次贷为基础的证券化产品或信用衍生产品的风险，才加剧了次贷风险的隐蔽性、突发性、扩散性。

　　第五，为了充分发挥金融市场对资源配置的基础性功能，给金融创新提供宽松的环境，改善或放松金融管制是必要的。但是，政府必须把握市场运行的规律性，如果缺乏对市场运行的监测和早期预警，缺乏必要的具有前瞻性的风险指引和劝告，不能对市场各类参与者进行及时的风险提示，就会失去对危机的防范。第六，在国际经济一体化的发展进程中，对外开放、利用外资，是发展中国家实现经济快速发展的必然选择。但是，随着国际流动性过剩资本跨境流动规模的增大，境外资本对本国资产市场的影响越来越大，尤其是那些经济持续增长，本币处于升值阶段的国家和地区，更是短期国际游资在资本市场、房地产市场套利的主要对象。