专家预计明年沈阳房价涨幅下降

　　本报讯（记者彭跃东）“从紧的货币政策”对沈阳房地产业的影响有多大？明年房地产市场的走势如何？房价是涨还是跌？12月19日，在沈阳市房地产研究所召开的“今年前10个月沈阳房地产市场形势分析会”上，研究员周世昌认为，国家货币政策从紧会对沈阳楼市产生一定影响，但影响肯定不会像其它城市那样强烈。

　　房产开发

　　投资规模平稳增长

　　实施“从紧的货币政策”对沈阳房地产开发必将产生影响，但影响有限。主要根据是：第一，目前沈阳房地产开发的主力军一是外资、港资房地产商，二是外埠和本土上市公司，三是实力雄厚、容易取得信贷的大公司。这三类房地产开发商占市场份额的大部分。信贷从紧对其也有一定影响，但由于多元化的融资渠道，有抵御信贷从紧的能力。第二，中小开发商虽然数量多，但开发量不大。在信贷从紧后，他们会千方百计筹资把在建项目完成后才能收手。第三，截至10月末，今年沈阳房地产施工面积高达4262.6万平方米，比上年同期增长47.4％；新开工面积2673.8万平方米，同比增长114.9％；竣工面积只有381万平方米，比上年同期增长0.9％。显而易见，开发节奏缓慢。由于信贷从紧、继续加息后资金成本增加、土地政策从严，以及对房地产市场走势预期的不确定性，开发商将调整经营策略，加快闲置土地开发，加快在建项目施工，加快销售，以期加快资金回笼、资金周转，降低风险。

　　基于以上分析，明年沈阳房地产开发波动不大——投资规模会平稳增长，增幅将有所下降；施工面积与今年持平；新开工面积下降，竣工面积增加。

　　市场供给

　　住宅总供给量或小幅增长

　　银根收紧后，开发商将缩短战线，集中资金抓紧在建项目的施工，以期早日竣工，尽快销售，回笼资金。

　　因此预计明年住宅竣工面积将增加，而且惜售、捂盘现象减少。另一方面，由于近两年住宅销售火爆，空置面积减少，因此预计明年住宅总供给量与今年持平或小幅增加。

　　市场需求

　　不会太大波动

　　信贷从紧、持续加息、“房贷新政”三大因素的叠加效应，对商品房销售将产生较大影响。住宅按揭贷款是楼市火爆的支柱。

　　由于沈阳投资性购房和投机性购房所占比例只有11％，远低于一线城市；沈阳城市化进程较快，外埠到沈就业谋生的人增加和青年结婚等刚性需求较大；沈阳人均住宅面积不高，改善居住条件欲望较强；大面积拆迁造成被动需求大。因此总体上市场需求，特别是对中小户型、中低价位住宅的需求仍有空间。

　　基于上述原因，“从紧的货币政策”对沈阳商品住宅销售有影响，但影响程度远低于一线城市，影响是暂时的，长期看不会出现太大波动。预计明年商品房销售面积和销售额与今年持平或小幅增长。

　　住宅价格

　　不会大起大落

　　沈阳明年商品房供给与需求预计增幅会下降，但总量与今年持平或小幅增长，供求仍基本平衡。

　　但由于一线城市房价下跌的传导作用、开发商加快销售的心态及购房者的观望心态，预计明年房价涨幅下降，既不会大涨也不会大跌，更不会出现拐点。