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| 2007岁末房产回眸 |
2007岁末回眸
房地产政策“钟情”住房保障
编者按
在党的十七大报告中，有一个章节的内容格外引人注目，这一章节的题目是“加快推进以改善民生为重点的社会建设”，“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”5大民生问题被写进其中。民生问题写进党的十七大报告，意味着党和政府工作的重点向民生领域转移，折射出党和政府越来越重视民生问题，体现出强烈的善治意愿。
回首2007年，在民生问题上，国家出台了许许多多政策、法规和文件，其目的就是要解决、调整好那些与每个公民都息息相关的问题。
法制网记者 陈晶晶
12月18日，家住北京大红门地区的64岁老人李文才在众多记者面前流下了眼泪。这一天是北京市丰台区廉租房实物配租摇号的日子，老人摇中了第24位，他在月底前就可以到三环新城和晓月新城选一套50平方米以上的两居室。
李文才一家4口在一间18平方米的房子里住了几十年，即将搬进的新居每月租金仅86.73元。“没想到这辈子我还能住上这样的房子。”老人慨叹。
可能将有1000万户低收入家庭会陆续体会到李文才老人的这种心情。正如此前一周建设部政策研究中心主任陈淮在一个公开场合上所说，2007年中国房地产市场宏观调控的一个显著特点，就是把政策重心和资源主要放在了住房保障的公共政策上。国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)可谓是2007年最大的房地产政策，它的主旨恰恰不在房价，而在保障。
不过，对于老百姓而言，“高烧”的房价始终是绕不开的心结。围绕着保障、房价以及市场秩序的监管，2007年，中国房地产市场在争议、揣测与期盼中，又走过宏观调控的一年。
2007房地产主题之一：保障
早在年初“两会”上，温家宝总理在政府工作报告中就指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。敏感的市场人士从中嗅出，2007年房地产调控的总体思路必与“改善人民群众住房条件”密切相关，如何为低收入家庭提供住房保障的问题被放在了突出位置上。
【关键词】24号文转变调控思路
8月7日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)
业界普遍认为，24号文的出台标志着政府住宅调控思路的转变，其关键在于要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施，并且首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。此后的事实表明，这种判断符合实际。
24号文有5个要点：新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
其中，“90平方米”和“70%”的具体认定曾一度引起社会争论，但相比之下，“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围要覆盖全部低收入住房困难家庭的目标得到了更广泛的重视。
按照建设部的数据，截至2006年底，全国共有26.8万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。到2006年底时，全国还有145个城市没有建立廉租房制度。
也就是说，24号文不仅将廉租住房保障的范围从低保家庭扩大到所有低收入家庭，并且提出了“十一五”期末完成的时间要求，这意味着要为1000万个家庭实现“居者有其屋”的梦想。
9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》
国土资源部下发的通知，则就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。通知中明确指出，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%；依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。
【关键词】廉租房仍以补贴为主
11月14日，财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》
财政部规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的8大渠道，包括公积金收益、市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。廉租住房保障资金专项用于廉租住房保障开支并实行项目预决算管理制度，实行国库集中支付。
11月27日，建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家统计局九部门联合发布《廉租住房保障办法》
九部门联合发布的办法明确，廉租房保障仍以补贴为主，实行货币补贴和实物配租等相结合。实施廉租房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。其中，货币补贴指政府部门向申请廉租房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房；实物配租则是政府部门向申请廉租房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
【关键词】经济适用房“有限产权”
11月30日，建设部等七部门发布《经济适用住房管理办法》
《经济适用住房管理办法》明确了经济适用住房购房人仅拥有“有限产权”。购买经济适用住房不满5年，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。
购买经济适用住房满5年，购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
办法出台后一周之内，北京我爱我家房地产经纪公司接待的二手经济适用房咨询者就增加了四成多，二手经济适用房的成交量也明显回升。经纪公司分析认为，办法明确了经济适用房的有限产权，打消了部分消费者一直以来的观望态度。
2007房地产主题之二：房价
“开门七件事”不如“两市”更牵动人的神经。房市和股市的高低浮动，直接意味着老百姓钱袋的厚薄。面对“高烧不退”的房价，谁都怕接过高房价接力棒的最后一棒，担心自己今天买了房，明天房价就遭遇到拐点。影响2007年房价的各种利好和利空因素也轮番上演，首当其冲的就是金融与税收政策。
【关键词】土地增值税清算
1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
年初，房地产市场首先迎来的就是土地增值税清算，对土地增值税执行四级超率累进税率，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，房地产企业就要支付越多的土地增值税。虽然“清算”一词多少有点“秋风扫落叶”的味道，通知发布当天地产股也应声下跌，但此后市场并未因此大幅震动。
受土地增值税清算影响最大的是房地产企业，在一定程度上降低房地产公司的主营利润率，影响房地产公司项目并购以及企业现金流。而老百姓最关心的是，清算导致开发商成本增加，这些增加的成本是否又会转嫁到房价中。
业界普遍认为，土地增值税清算对房价的影响因市场而异。因为买方市场由成本决定价格，卖方市场由供求决定价格，而我国目前基本以卖方市场为主，也就是说总体上房价已经不由成本来决定。比如北京就是典型的卖方市场，所以房产商成本的略微增加，并不会对房价产生多大影响。但在一些偏远地区或者更接近买方市场的二线城市等，清算土地增值税对房价的影响可能会更直接一些。
有一点可以肯定的是，新年伊始的土地增值税清算，体现了政府从严调控房地产的态度和决心。
【关键词】物业税扩大试点范围
10月15日，国家税务总局新闻发言人表示，今年物业税试点增加至10个地区
虽然物业税还只是个讨论之中的税种，但有关部门将“择机出台物业税”的表态和物业税立法过程中的每个步骤，都能引起人们对房价走势的更多猜测。国家税务总局新闻发言人在10月15日的例行新闻发布会上表示，物业税开征的试点工作已取得初步成果，符合我国国情的评税工作模式已经创建，今年又增加了河南、安徽、福建和大连4个地区部分区域作为房地产模拟评税的扩大试点范围。
此言一出立刻引起了强烈的社会反响，不少人将此作为物业税可能很快会正式征收的信号。
物业税是房地产税或不动产税的通俗称法，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，通常应缴纳的税额也会随其市值的升高而提高。我国开征物业税的改革研究工作从2003年起正式启动，以计税依据的调整为重点研究内容。社会普遍认为，作为一种财产税税种，物业税的开征会直接增加持有房地产的成本，对房地产投资和投资性需求能有较大的抑制作用，从而能给高房价“降温”。
不过，不少学者也提醒说，物业税的历史使命绝不仅限于调控房价的范围之内，它更是我国房地产税制改革的重要一环，我国的房地产税制已长期滞后于房地产业的飞速发展。人们通常理解的“买得起住不起”并非物业税的本意。从普遍的国际经验来看，各国的物业税税负都是以不影响人们拥有房产的愿望为标准的。
【关键词】二套房首付提至四成
9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
市场传言已久的“提高第二套房首付比例”的消息，终于在这个通知中找到答案。
根据通知规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。其中，对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。
但是，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，通知提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
通知同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率，并且强调，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大。
一些业内人士分析认为，面对各地飞速上涨的房价以及深圳、重庆等地近期房贷发放量的直线上升，央行、银监会一直有意对房贷政策进行调整。尤其美国爆发出次级抵押贷款危机后，更坚定了监管层利用信贷政策调控楼市，防范房贷风险的决心。投资投机性质明显的第二套房和商业用房也因此成为重点调控对象。
【关键词】 6次加息10次提高银行存款准备金率
3月18日，央行年内首度加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
5月19日，央行年内第二次加息，上调一年期存款基准利率0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点
7月20日，央行年内第三次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
8月22日，央行年内第四次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
9月15日，央行年内第五次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点
12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点
央行宣布从12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是央行年内第十次提高存款准备金率
央行加息，冲着股市还是冲着房市？每次加息之后，公众总不免要讨论一番。无论如何，“房奴”们最不愿意听到加息的消息了，何况还是罕见的一年之内6次加息。
一种比较普遍的观点认为，在扭转我国经济增长过分依赖投资的背景下，今年的6次加息，以及10次提高银行存款准备金率，都是十分强烈的房地产银根紧缩的信号。贷款利率提高会降低企业融资意愿，同时利差的减小将降低银行的放贷愿望，而准备金率的上调将能降低银行放贷规模，从而可能使银行体系内的资金在短期内呈现趋紧状态。也就是说，对于房地产开发商而言，从银行获得资金的难度增大了。这可能将进一步加大房地产开发投资不足的程度，使得供需博弈中的供应量继续居于下风。换句话说，加息可能压缩商品房的供应量。
如果这样，持续加息可能会增大房地产开发成本，从而达到压缩投资和紧缩信贷的结果，实现缓解宏观经济过热的目的。从调控角度来看，这无疑对整体经济健康发展有相当的作用。但是另一方面，在商品房供需紧张的市场上，供应量持续下降很可能导致开发商成本转嫁，给房价火上浇油。
从12月25日起，央行将再上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次调整后，我国普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，这是该标准20多年来的历史新高。这次加幅也是4年多以来最大的，之前9次均为上调0.5个百分点。
调整存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性，主要还是为了收缩过剩流动性。央行指出，此次上调旨在贯彻12月5日闭幕的中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。
央行从今年年底开始调控，给金融系统发出明确信号，要收缩信贷规模，实行从紧的货币政策。分析人士普遍认为，央行这次提高存款准备金率主要还是预防性的政策手段，防止局部通胀发展为全局通胀，此举将对股市和房市有深远影响。
【关键词】限制外资炒房
5月23日，商务部、国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》
继2006年国务院六部门联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)后，商务部和国家外汇管理局再次发出通知，要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批；所有由地方部门审批的外资房地产公司也必须上报商务部备案。
通知规定，外商投资从事房地产开发、经营，应遵循“项目公司”原则，即申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商或房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让、购买协议。未达到上述要求的，审批部门不予批准。
对于已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
通知明确对于虚假设立外资房地产企业的行为予以重点打击，包括：严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业；境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究逃骗汇责任。
此外，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。分析人士指出，通知是对2006年171号文的补充，更加具有操作性，提高了外资进出国内房地产市场的难度。
2007房地产主题之三：市场秩序
无论是集中财力物力优先保障低收入家庭的住房还是多管齐下调控高居不下的房价，这一过程中如果再遭遇权钱交易、黑心开发商、不法房产中介等等让人“挠头”的违法违规行为，房地产市场就更加无法给老百姓安全感了。实际上，打击房地产市场违法违规行为、整顿房地产市场交易秩序的行动几年来一直在进行中。
【关键词】八部门联合打击不法行为
4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发改委、工商总局八部门联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》
11月21日，八部门在山东省青岛市召开全国房地产市场秩序专项整治城市经验交流现场会，对4月份以来联合专项整治房地产市场秩序的工作进行总结。随后，八部门的大队人马分散到全国各地，开始年底前的集中检查。
检查的内容包括，房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。有关部门对在检查中发现问题的房地产开发企业将依法进行审计和检查。
今年八部门联合专项整治的一大亮点是，将房地产市场秩序整治与反腐倡廉相结合，紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。
按照工作方案的部署，今年八部门畅通了举报投诉案件线索渠道，并建立了案件线索移送制度。对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿的违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。
据了解，八部门在今年年底还将召开新闻发布会，选择部分违法违规典型案例予以曝光，剖析成因和环节，开展警示教育，以充分发挥查办案件的治本功能。
法制网北京12月20日讯
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