北京楼市：捂出来的“神话”

　　北京楼市：捂出来的“神话”

　　特约记者 章剑锋 发自北京

　　一个阳光昏浊的午后，沈玉泉开着车子由东五环外一路向西，当他将车子开到东三环国贸桥上的时候，鳞次栉比的高楼大厦深深刺激着他，他不再只是简单抱怨物质不丰厚所带来的窘迫，转而失落地谈起房价。

　　这个31岁的外省人，拖家带口在北京生活了10年，依靠开“黑车”来维持一家人的生计。最近两年，月收入勉强可以达到3000元，于是有了想买房的“企图”。不过现实总是让人泄气。在高房价面前，他认为自己与这座城市之间的距离是不可企及的。

　　当他尝试着出现在开发商的售楼处，总是无法获得热情欢迎，售楼小姐们根本就没有耐心去“忍受”他小心翼翼的反复询问，往往交谈不了几句，就将他撇在一边。

　　“遇到这种事情你是不可以生气的。”沈玉泉笑着将手从方向盘上拿起来，做一个挥袖赶人状，说，“没有人和你浪费时间。”

　　沈玉泉描述的情况，在北京大大小小的楼盘里皆有存在。根据记者最近的走访，问题还远不止售楼小姐的态度无一不表现为冷淡和傲慢。并且，那些被高房价驱逐出局的低收入者，显然还没有能力识破目前房价高得离谱的背面的真相。

　　然而，公布出来的房价并不一定是市场真实的反映。显而易见，沈玉泉所遭遇的“不受待见”，更多时候只是一个迷局。

　　真正的情况是，这是一种典型的虚假繁荣景象。它的市场实质是：开发商的普遍捂盘囤售，是高房价蔓延的最直接原因，银行的信贷资金支撑、土地的供给问题，则是相对深层的原因。 如果沈玉泉知道这一点，他恐怕不想生气都不行了。

　　“捂热”的房价

　　北京楼市没有销售神话。

　　北京市建设委员会提供的数据显示，在全市3600多个项目中，目前可售的住宅总数未超过11万套。这其中，全市的在售商品期房为6.7万套左右，在售商品现房为2.1万套左右，存量房则在1.8万套左右。

　　根据记者的跟踪调查，北京的商品期房平均每天签约不超过200套，最高峰时也只签约500套；而现房签约平均每天不超过100套，最高峰时也只签约200套；至于那些积压在中介机构手里的存量房，全市平均每天签约在100套左右，最高峰时不超过300套。

　　如果建委提供的实时监测数据是可信的，则意味着北京市商品房的签售情况不但不算高，而且按照一般的市场经验，还属于不十分景气的情况。那么在这样的一种签约比待售比率之下，似乎找不出房价可以走高的理由。

　　考虑到根据简单数据变化来判定北京市全部项目的销售真实性，也许不免过于抽象和勉强，在过去的半个多月中，记者也对一些项目进行了抽样跟踪，以便捕捉直观状况。而在实地跟踪的时候，一些更真实的情况，比如“捂盘”，也随之浮出水面。

　　房地产商“捂盘”是全部被抽样调查项目中普遍存在的现象。在调查过程中，沈玉泉遭遇的一切，记者也有同样经历。售楼员对于登门顾客的冷淡和不屑自不必说，售楼处门可罗雀的真实性也是同样大白于天下。然而即使是此情此景，销售方仍然可以无精打采甚至干脆拒绝向来访客人提供楼盘相关销售材料，也无意引导客人做进一步了解。

　　每进一处楼盘，销售方说得最多的一句话是—卖得差不多了。在北京东五环外朝阳路的一个在建项目里，销售人员对记者称，全部楼盘目前卖得只剩下20来套了。但记者此前自北京市建委获得的数据显示，这个自今年6月1日取得预售许可、总共有500多套住宅且地基仍未夯实的被调查项目，尽管销售已过半，但仍有超过60套房屋处于可售状态。然而在销售人员的嘴里，在售量一下子就被“砍”掉近半数。

　　这个周围环境并不好的项目，目前均价为1.2万元/ 平方米。一年前的开盘价是9000元。售楼人员口头上坚称，过不了多久还会上调价格。尽管中央银行的第二套首付比例阻止了一批二套房消费顾客的进入，部分已进入的也已经在考虑退出，但销售人员说，这对他们的楼盘并无负面影响，“只要提高售价，就可以确保不受损失”。

　　在北京东五环外通惠河南岸一处占地20万平方米的住宅项目里，销售人员在“客人”(记者)的反复要求下，她才自座位上不情愿地站起来，移步到沙盘一侧与客人远远对峙,一脸不耐烦的表情，回答问题的时候一切从简。

　　她不容置疑地宣称，这个小区只有一栋小高层在售，户型均在150平方米到200平方米之间，均价1.3万元/平方米。这名销售员透过玻璃门指示那唯一一栋在售楼房的具体位置。她显然是在向“客人”撒谎,同样是北京建委的数据显示，该楼盘项目根本没有销售到“只剩一栋楼”。

　　从2004年开始，该项目先后6次得到北京建委分批次销售的预售许可，除了那些后来因为预售到期而终止预售并隐蔽了公开信息、无从跟踪的楼栋之外，撇开被指为唯一在售的那一栋133套大户型房屋，预售阶段明确显示可售的还有超过50多套不同户型的房屋分别散布在其他不同楼座里。

　　在另一个占地40万平方米的项目中，据售楼员介绍，总共2000套住宅已被售出60%。但这种说法是否经得起检验仍属未知。2006年，这个楼盘先后获得北京建委四次分批次的预售许可，今年又获得三次分批次预售许可，两年内一共推出12栋楼。且不说去年一年被批准预售的楼盘目前仍有不少处于可售状态，仅就今年3月20日被批准预售的7、8号楼共计280套住宅而言，在向记者推介过程中，销售人员就将7号楼132套住宅全部隐匿不提，声称目前在售的只有1、2、3、4、8号楼。

　　大量捂盘的同时，房价亦因受到人为操控而节节爬升。在记者访察过的10多个项目中，价格随着楼层层数的变化而变化，楼层越高，价格越贵。以北京四环外、五环内区间为例，新建商品住宅均价眼下已超过1.5万元/平方米，按照层级定价法，一幢16层高的楼房，10层以上的房屋均价可以达到2万元/平方米。

　　在层级定价以外，所有项目在售房屋均是大户型，中央政府的“90平方米”小户型政策未被推崇。如果150平方米的户型仍算不上是大户型，那么在记者跟踪的项目中，户型面积在180平方米到200平方米以上的可谓比比皆是。那些梦想着购买小户型的中低收入者，才提出自己的保守性需求，就会被这种大面积、高均价的阵势所震慑，不得不知难而退。

　　这当然不是因为那些项目没有规划小户型，据记者调查，很多项目均有小户型住宅，但这些小户型无一例外被捂了盘，没有对外销售。

　　价格逐步升高、购买力逐渐萎缩。此时，有价无市的局面随之出现。即使是这样，北京的销售“标示房价”也似乎丝毫没有“愿意”回旋的余地。

　　依据中国楼市销售的通常惯例，开发商一般都会给予购房者相应的折扣优惠，但是在北京，当前开发商们已经告别了优惠举措，除非是一次性支付全额款项方能得到9.9折优惠，否则购房者不要幻想任何折扣。“开发商们正步步进逼，有恃无恐”，一名研究人士称。

　　一名销售人员告诉“客人”(记者)，北京土地稀少，所以楼房要论层卖。2008年又要召开奥运会，届时国家有命令，二环至五环区间，建筑工程要全部停止建设。供给量锐减，房价必将再上台阶。而当奥运过后，五环以内的住宅开发将呈饱和状态，价位必然会被维持在高位。这，或能“真”的说明，开发商何以在购买力大幅萎缩的时候，仍能心态冷淡、倨傲无礼。

　　“有价无市，是捂出来的。”面对记者的质疑，一名不愿具名的开发商笑着直言相告。他表示，出于对房价总会越卖越高而非越卖越低的大胆预期，捂盘手法在住宅类房地产销售过程中“早已存在”，而在开发商内部，捂盘的真正术语则是“销售控制”，即全部的住宅不可能尽悉投入市场发售，开发商一般均会采取分割投放法。

　　在北京，这种“销控”手法被发挥到极致。知情人士告诉记者，所谓分割投放，不仅仅是分期、分批对外销售，有些大体量楼盘，一次只对外发售一到两个单元，刻意延缓销售进度、限制销售数量，以致好几年不曾卖完。每投放一次，价格就会调高一次。极端的是，有些楼盘甚至一次只对外发售一、两套房屋。这些现象在北京建委的数据里均有体现。

　　一种更为隐秘的销控更加不易识破。知情人士称，目前一个房地产项目在销售报批时至少需要得到多个部门的上百次程序确认，投机的开发商在跑下一多半“公章”之后，便不再去跑剩下几个程序，人为制造项目尚处于不具备对外销售的条件，整盘囤售、坐高价格。

　　在此背景下，购房人难免受到开发商的作弄。上述开发商告诉记者，外人只知道“客户是上帝”，而他们内部一直有一种说法，即“客户很贱”。只要将购房人不当客户，冷眼相待，手足无措的必定是购房人，“他们会掏钱证明自己”。在囤售时辅之以此类销售技巧，往往容易奏效。

　　囤货无代价

　　捂盘惜售，开发商需要为此支付其它行业通常需要为“屯货积压”支付的高额成本吗？答案是否定的。

　　目前开发商的运营维系资金主要有三方面来源：一是自有资金，二是购房预付款，三是银行贷款。担任过多家房地产企业商务顾问的行业资深策划人陆新之告诉记者，在这三类维持资金中，银行贷款对于开发商的支撑是最大的，没有哪个开发商敢说不需要银行的钱。

　　首先，捂盘之后，开发商的预付款收入大幅削减。至于自有资金，且不说目前开发商仍难以达到35%的规定持有比例，仅在项目前期的购地等运作过程中，已经支出不少。所以，要维持整个项目和机构的后续运转，只有依靠第三方资金来源。而众所周知，目前房地产企业的融资渠道狭窄，除了少数上市企业可以获得雄厚的外部资金支持外，多数企业只能通过银行借贷。这意味着，银行资金不可避免成为支撑开发商捂盘的必然条件。

　　北京一位负责实操业务的银行界人士告诉记者，银行资金只限于向开发商提供的房地产开发贷款。贷款周期一般为两年，开发商可以借助这笔资金维持到项目封顶。也就是说，开发商一般至少可以将未封顶即可获准预售的房子捂上两年不卖。

　　这位人士承认，住宅类项目并没有过高的贷款门槛，大企业坐等银行上门，小企业上门找银行。其中有很多企业运营并不规范，存在诸多问题。特别是一些中小开发商，通过关系买地，但只要没有很多不良记录，并且拿地成本低而升值空间大，银行都会接手这些业务。

　　银行在控制借贷资金的真实流向问题上先天不足，这给开发商随意挪用资金达成自己的意图带来了可乘之机。审贷授信过后，银行通常会就借贷项目专门设立一个封闭式资金账户，当开发商需要分批次支取这些钱投入到项目中的时候，应向掌管账户的银行出具付款合同，银行再将开发商所需款额划入另一个属于开发商的独立账户，开发商在支取完这笔钱后，还应向银行交付该笔款项的使用发票。

　　“封闭式账户管理2003年就被提倡了，但开发商都挺牛，让他用，他死活不答应。银行扛不住。”他说。

　　但上述人士表示，如果开发商心怀不轨，完全可以与材料商、建筑商等第三方串通一气，编造假合同来支取款项，银行对于封闭式账户看似无懈可击的严密控制，根本阻止不了开发商借该笔贷款来维持自己的非正当经营行为。

　　当开发商利用银行的资金维持到项目基本封顶后，如果决定捂盘不卖，可以采取继续向银行申请贷款展期、或者转贷的办法获得维持。展期一般为半年，转贷则是在未有全部偿清原有贷款之外，重新开始下一轮贷款。

　　在开发商那里，有银行做后盾，囤售几乎是不用冒风险的行为。记者询问一名开发商，如果捂在手里的房屋某一天突然全部跌价，又该怎么办？这位开发商不无洒脱地告诉记者，卖不掉可以抵给银行。因为从开发环节开始，银行资金就已经被引入，“要是卖不掉，你说谁着急？”基于这个原因，此开发商表示，“涨价是大势所趋，不涨不行。”

　　没有人知道目前自银行流入开发商环节的维持资金到底庞大到何种程度，但从一些数据上仍能窥出端倪。根据中央银行的数据，在宏观调控步调紧逼的2005年，16家商业银行对房地产的企业贷款为10291亿元，比2004年增加390亿元。在此基础上，各商业银行对于房地产的企业贷款不仅没有收缩迹象，反而仍维持固有膨胀态势。

　　就五大国有商业银行中已上市的4家披露的数据来看，最近3年间，房地产企业贷款业务除交通银行保持在6%的比重区间，稍低之外，建设银行过去两年的房地产信贷业务占全行业务比重保持在10%左右；中国银行则保持在11%，工商银行同比保持在8%至9%区间。其他的股份制银行，房地产企业贷款比重亦在不断扩大，每年度增幅可分别以亿元计。

　　共同之处在于，这些银行始终没有公开自身对于房地产企业信贷的评估，也未曾透露对于这些信贷流向的控制。

　　“银行是主动配合开发商。”陆新之说。不论是银行还是开发商，最终都在赚购房人的钱。对于银行而言，开发商是“优质客户”，不仅每年借，并且借贷额度很大，赢利能力强且能还上利息，有地有房，可以抵押，这似乎是别类行业所不能比拟的。因此银行往往更愿意倾囊相助。至于金融风险和市场崩溃等潜在风险，那似乎是政府的事情，对于银行而言，顾及这些没有意义。

　　知情人士称，银行资金对于开发商形成的强硬支撑即便在宏观调控中仍不被斥退，也是由于恶性授信竞争的结果。一方面各商业银行自身均有放贷任务，在当前，许多海外财团和基金组织又纷纷登陆境内向开发商提供资金支持，分食本土银行的“蛋糕”，这迫使银行不得不纷纷主动出击，抢夺资源。

　　对于开发商捂盘形成支撑的“第三股”资金中，不仅包括了银行信贷和大量海外资金，还包括各项目内部的建筑商和材料商垫款。依据一般惯例，在项目未建成并发售前，迫于开发商的施压，工程款和材料款都会由建筑商和材料商垫支。项目竣工后，开发商才会分期支付这些款项。这意味着，捂盘从来就是低成本的。

　　“好的开发商，能够维护好自己的资金链。”一名开发商告诉记者，在开发商眼里，日常运营所需的费用几乎可以忽略不计，诸如人员薪资、工程建设、材料款项在真正成本里面并不占多少比重。因此，开发商毫不费力地就做起了低成本、高利润的买卖。

　　捂盘何时了

　　“如果有风险，在高额利益与可见风险之间，我会选择前者。”从事楼盘营销事务的窦化仑坦率地说。

　　这位从业10年、如今手中已经无房可卖的资深业界人士深谙囤售之道。窦化仑认为，虽然不捂盘可以使资金快速“回笼”，但所得利润过少；如果是捂盘，先期资金尽管“回笼”缓慢，但利润收益高，卖一套可以养两套，卖4套可以把10套的钱收回来，而且能制造品牌效应好的假象。

　　房价没有最高，只有更高；谁捂到最后，谁笑到最后—这些于业界广泛传播的戏谑之语，显示了当前市场的残酷一面。但是业界人士提醒记者注意，捂盘囤售现象背后有更为残酷的深层次诱因，即人为捂地以及由此引发的供需失衡。

　　“捂盘不可怕，对捂地来说这是赚小钱，而捂地的地方政府，赚的则是大钱。”窦化仑说。

　　有关人士称，“捂地”格局如不能出现改善，捂盘现象则不可扫除。

　　据介绍，近3年以来，北京市住宅建设用地供应一直处于削减状态。在2005年全市土地供应计划安排的6500公顷供应总量中，住宅商品房供应量为1750公顷，经济适用房为200公顷；2006年在总量未变的前提下，住宅商品房供应量减为1600公顷，经济适用房增至300公顷，而这其中，刨除中央单位(部队)经济适用房用地约80公顷，市、区政府集中建设的经济适用住房项目以及其他经济适用房和比照经济适用房用地管理的项目用地也只有210余公顷；2007年，全市的供地总量已减到6300公顷，包括“两限”普通商品房在内的全部商品房建设用地计划供应1280公顷，经济适用房为220公顷。

　　且不说这些年度指标很少能够全部完成。从外部性来看，2005年开始，北京市的东、西、北四环路以内、南三环及其东西延长线与四环交界以内已不再新增经济适用住房项目建设用地供应，二环路以内不再新增住宅商品房项目建设用地供应，加之受到国土局分批次、限数量、分区域的供地周期与供应方式的影响，供地指标逐一被稀释，非但不能起到规模供给效应，反而对“地—房”的供应链条产生更多负面抑制。

　　土地供应削减的同时，常住人口规模出现较快增长，据官方披露，北京市目前常住人口规模已达到1800万，供需形势严峻。在供给低效的情况下，开发商的人为性捂盘则进一步使危机加剧。

　　“捂盘符合商业逻辑，法无禁止即可为。”陆新之说，寻找问题的解决方法，是一项需要智慧和魄力的工作，“政府也许需要拿出当年将全国粮食调往一地去对付无良商贩囤米惜售牟取暴利的勇气，来对付房价。”

　　有关业内人士称，要对付开发商囤售，技术上需要同时扩大“地—房”的供应。土地层面，在不动摇灵活性紧缩性政策的前提下，需要进行结构性供给调整。“香港山上都可以盖房子，国内的城市规划是超过限度一定就不能盖。要真是在城市里大量建设筒子楼，相信北京大部分人都可以‘装’进去的。”

　　确保土地适度和高效供给后，政府还需要扩大保障性、政策性住房供应，以保证大多数民众能得到基本的住房维持。在此之外，普通商品房的供应也不应该受到抑制，一旦加以控制，囤售和信息不对称等问题又将卷土重来，价格届时亦会水涨船高。

　　最后，“在技术层面之外，还一定有更深层面上的宏观格局重新定位和调整战略，存在于中央政府内部的‘精英’群体智慧里，没有被说出来。”一位研究宏观经济和国际经济战略的人士称。