南京提高高档房标准 专家分析仍有调高空间

　　南京房价的日益走高，使得该市执行已达两年半之久的非普通住宅（即高档房）标准终于出现“松动”。日前，南京市房管部门对外宣布，高档房三大标准中最惹人关注的价格标准已全面上调，从今年1月1日起，江南八区由原来的每平方米8690元调高至9900元，江宁区由5100元上调至6000元，江北片区由3700元上调至4900元。另外两项标准容积率和建筑面积维持不变，分别为1.0以下和144平方米以上。标准调整后，三项条件均未“达标”的普通住宅只须缴纳相当于总房价2%的契税，比高档房少缴一半。不过，业内人士认为这一标准仍有继续调高的空间。

　　权威解读

　　调整后高档房比例不超过20%　价格标准提高千元左右

　　记者了解到，南京原有的高档房标准是于2005年6月实施的。当时国家出台的楼市调控文件中规定：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以下；（2）单套建筑面积在144平方米以上；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍（可以上浮至20%）以上，高于上述三个标准之一的，不得享受税收优惠以及其他优惠政策。根据上述规定，南京市在容积率和建筑面积两项沿用了国家标准，而在成交价格上明确为江南八区为每平方米8690元以上，江宁区为5100元以上，江北为3700元以上。一旦购买符合以上条件中任一项的房产，购房者将要承担4%的契税，比普通住房高出一倍。其中，江南八区包括玄武、白下、秦淮、鼓楼、建邺、下关、雨花台、栖霞行政区，江宁为江宁行政区，江北片区包括浦口、六合行政区。

　　房管部门在最新的公告中称，此次调整一方面是由于江南八区近年来房价上涨较快，为发挥税收等政策引导调控作用，将江南八区的房价标准提高至每平方米9900元；此外，针对江宁、江北两大区域，为最大限度地扩大普通住房的比例，分别将高档房标准提高到每平方米6000元和4900元，从而增加普通住房的比例，以满足中低收入者的购房需求。这样一来，执行已达两年半的高档房价格标准全面提高，三大区域分别提升了1210元、900元和1200元。

　　制定新标准争论激烈

　　负责牵头高档房标准调整的南京市房管局副局长郭宏定昨日告诉记者，此次调整综合考虑了多个部门的意见，在制定新的标准时争论得颇为激烈。“当时参与讨论的包括建委、国土、规划等与老百姓的住房息息相关的要害部门，也给房管局提供了不少中肯的意见，尤其在房价的标准上，大家各抒己见”，郭宏定介绍说，高档房新标准中惟一做出调整的就是房价，在这一点上，主要是根据近期南京房地产市场的现状作为参考，并没有过多与市民的收入相“挂钩”。

　　在回答受益人群究竟有多少的问题时，郭宏定强调目前并没有具体的推算，不过他表示“市场上被界定为高档房的比例应该不超过20%，很有可能在10%到20%之间”。也就是说，大量的购房者将免受高档房之“痛”，只需缴纳总房价2%的契税。

　　商品房影响

　　“非高档房”也成了卖点　河西八成楼盘解了套

　　“调高了嘛，那我们就不算高档房了，买房人应该不会再犹豫了。”在河西奥体对面一家楼盘做销售的林小姐昨天听说高档房调整的消息后，欣喜地对记者表示。记者注意到，目前在南京各大楼市板块中，河西楼盘的价格普遍维持在每平方米9000元上下，距离老标准非常接近。比如融侨国际花园的房价为每平方米8500元到9000元之间，天启花园的房价在每平方米9500元上下，宋都美域的价格在每平方米9000元左右，第七大道、长江之家、西堤国际等一批楼盘的价格都在这一区间内。因此，以往不少楼盘拼命想将房价压低在每平方米8690元的标准之下，以吸引购房者的眼球。

　　在河西做销售已有两年的陈先生告诉记者，房价超“标”了，销售上肯定有抗性，购房者不买账的话，开发商就要补贴2%的契税给购房者，这在河西不少项目的销售过程中并不鲜见。他认为，现在高档房标准提高了，等于给河西超过八成的楼盘解了套，“毕竟这一地段在9900元以上的房子并不多，开发商将会以"非高档房"作为卖点，这样既给自己做了宣传，也将省去一笔补贴的费用”。

　　主城区高档房近八成

　　在银行工作的魏小姐昨天上午得知高档房标准提高的消息后，中午便赶到自己中意的楼盘打探行情了。“我在城北中央门附近看上了一家楼盘，开发商报给我的价格是每平方米8800元，由于是高档房要缴纳4%的契税，差不多要4万多块。我和销售人员商量，给我的总房价打点折，他们也同意了。现在这房子不算高档房了，我担心他们以此为借口不给我折扣，所以要去落实一下”。

　　南京东凯置地总经理包天雷也告诉记者，他们公司在路子铺的新项目上个月刚刚获得了价格批文，物价部门核定的价格为每平方米9080元。“说实话，当时我们都比较失望，因为超过了8690元的高档房标准，在销售上可能会遇到阻力。没想到新标准将价格提高到了9900元，为买房人省下了2%的契税，至少也得有好几万块吧”。

　　不过，他也承认江南八区里的高档房仍然较多，界定高档房的标准早就该调整了。“就南京的房地产市场而言，江南八区里几乎所有的一手新房价格都在每平方米8690元以上，在9900元以上的估计也有80%，老标准两年没有调整，明显有点落伍了”。

　　江宁单身公寓仍“超标”

　　记者从房地产市场上了解到，在此次高档房标准调整的三大板块中，除了江南八区有八成左右的房源仍属高档房外，江宁的岔路口一带以及单身公寓项目也在高档房之列。此外，江宁的住宅用地在去年年底时涌现出一波疯长的势头，不少项目的土地成本已经高达每平方米5000元以上。也就是说，这些普通楼盘在建设之前就已经被纳入高档房的范畴，未来势必还要进行调整。

　　江北一半楼盘很“危险”

　　就江北楼市而言，业内人士认为，高档房的标准从每平方米3700元提高到4900元以后，差不多有一半的楼盘都被“解套”，不过许多项目仍徘徊在“危险”的边缘。天华绿谷均价4800元、大华锦绣华城均价4800元、缔景名苑均价4800元、海德北岸均价4500元……该人士表示，位于江北浦口区内的大量楼盘都很可能被划入新的高档房标准中去，这一比例超过50%，而六合区大多数楼盘的价格依然在每平方米3000元上下，距离高档房标准还有不小的距离。

　　二手房影响

　　新政对二手房价影响不大

　　昨天（2日）下午，记者在位于华侨路的房产登记交易大厅采访时，遇到了前来办理撤件的宋先生一家。他告诉记者，自己刚刚在元旦前送件的二手房交易手续其实是份“阴阳合同”。为了规避多出的2%契税，他和卖家以及中介公司将原本9800元的单价压低到了每平方米8650元。

　　记者了解到，在调整标准之前，南京二手房板块中的主城区房价几乎全部在8690元的标准之上。根据南京网上房地产的统计，玄武区今年的二手房价格为每平方米8778元，白下区达到了每平方米9090元，鼓楼区也超过了9000元。而以上房价还是在众多交易者压低价格的情况下产生的，再加上南京众多单价远远超过万元的学区房，用“满城尽是高档房”来形容南京的二手房市场，恐怕并不为过。

　　中原地产交易中心总经理王巍巍告诉记者，这次调整对二手房价格的实际影响可能并不大。“之前不少人都是通过阴阳合同进行避税的，高档房标准在二手房市场上形同虚设。这次调高了标准，确实为单价在9900元以下的二手房交易者省了笔银子，不过超过这一价格红线的二手房交易还有很多，而且以后仍会继续想法钻空子”。

　　中介人士认为，虽然高档房标准的提高不会对二手房市场产生实质影响，但是像宋先生这样因为压低价格而贷不到全款的购房者，却可以从中获得不少实惠。“现在各家银行的贷款都比较紧，高档房标准提高后，买房人可以贷到的款项可以相应提升，对于手紧的买房者确实是一大福音。”

　　专家观点

　　标准仍有调高空间

　　昨天（2日）接受记者采访的众多人士认为，此次调整的幅度尽管达到近千元，不过还有调高的空间。东凯置地包天雷认为，这一调整时隔两年半，时机可谓是恰如其分。眼下不少楼盘都推出了优惠、打折的销售举措，楼市的观望气氛较浓，这一新政的出台可以给购房者以信心，起到刺激市场的作用。随着房价的走高，标准也应该与时俱进，选择合适的机会再次出手。

　　南京大学一位房产研究专家则表示，新标准将江南八区的高档房价格定在9900元确有“玄机”，一方面政府承认这一标准确实需要提高，而且从8690元提升了1210元，幅度不可谓不高；另一方面则将新标准定在了万元以下，避开了“万元楼盘”这一尴尬且敏感的提法。

　　不过，该专家认为相关部门应该面对房价上涨的事实，及时调整高档房的标准。以江宁为例，近期土地出让的成本价纷纷逼近5000元，有的甚至超过这一价格，这表明未来一两年内的房价将肯定站上8000元的“高峰”，因此新标准中的6000元也“新”不了多久。

　　针对房管部门的公告中“今后将及时调整高档房标准”的提法，业内人士认为应该明确具体的时间。2005年6月出台这一新规时，当时房管部门承诺的是每半年调整一次，后来就不了了之。随着房地产市场的持续火热，相关部门应随时公布包括房价在内的交易数据，让老百姓在买房时心里有数。

　　新闻链接

　　新标准以办证时间为准

　　记者了解到，此次制定的新标准于2008年1月1日起正式实施，具体时间为房屋产权核准登记时间。南京市房管局产权市场处的权威人士解释说，所谓“房屋产权核准登记时间”即房管局内部进行审核的时间。通常情况下，进行交易的房产合同等文本送件后，将转至房管局审核科，在进行内部审核时，便会有“核准登记”的时间记录。凡是这一时间在今年1月1日之后的，将全部按照新标准执行。

　　省内其它城市暂未调整

　　扬州、徐州、盐城三市2005年6月出台的高档房标准均只对面积和容积率做了规定，即面积在144平方米以上、容积率1.0以下的住宅,不能享受契税优惠政策。三市房管部门均称，由于此前一直未在价格上做出任何规定，所以，尽管目前房价有所上扬，但并不准备对政策做出修改。

　　苏州市也暂未调整相关政策。据悉，该市两年多前的高档房标准也有价格的界定，十个片区的高档房房价标准从2800元/平方米至7800元/平方米不等。市场人士称，目前苏州市区房价超过7800元/平方米的房源不少，其中园区新房价格差不多都在7800元/平方米以上，所以市场也有政策修订的期待。

　　从今年1月1日起，江南八区由原来的每平方米8690元调高至9900元，江宁区由5100元上调至6000元，江北片区由3700元上调至4900元。

　　江苏各地可根据实际情况制定具体标准，但单套建筑面积和价格标准适当上浮的比例不得超过20％，即不得超过144平方米。而一旦成为高档房，所交契税要从现在的2％调整为4％，比原来多交一倍。

　　坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

　　地级以上市可根据本地实际，在标准的基础上对单套住房套内建筑面积标准适当上浮，但上浮幅度不得超过10%，并须报经省人民政府批准后方可执行。（记者马祚波） (来源：扬子晚报)