广州楼价最快春节后止跌回稳 观望情绪不会持续

　　■预测

　　“今年楼价涨10％属合理”

　　近期，广州不少地产商选择了降价促销。不过，有地产专业人士认为，从广州的经济走势、人口结构、居民居住现状等方面来看，住房需求的空间依然很大，长期的住房需求依然旺盛。

　　一手：

　　长期趋势仍看涨

　　中原地产项目总经理黄韬认为，表面上看，去年9月28日的房贷新政，引发一轮观望期。但楼价出现下跌的深层原因，是楼价近两年来的快速上涨，而市民购买能力下降。同时，住房保障体系不断完善，“穗七条”在质疑声中逐渐落实，增强了市民对房价趋稳的预期。预计，此次的观望期比2005年、2006年6月新政引发的影响大，而且临近年底这一时间节点，许多潜在购房者将延缓到春节以后才入市。他预计在春节后，市场需求将恢复正常水平，价格也将在稳定中“有价有市”。

　　满堂红研究部龙斌则说，目前一些楼盘打折促销，可以看作是对前期超高定价的调整和修正，但对购房者特别是投资者来说，楼价走向不清晰，这会延续其观望情绪，即便明年银行重开房贷，投资者入市也会趋于谨慎。

　　有专家认为，2007年国民经济中投资增长过快，物价上涨超过预定目标，2008年国家实行稳中适度从紧的货币政策，虽然不会造成1994年“通货紧缩”般的影响，但对房地产开发、楼价上涨会有一定的约束作用。

　　二手：

　　再度大幅攀升可能性小

　　而对于二手市场，业内人士认为，市场实际的供求关系决定了今年楼价基本趋势依然是升。但有可能个别楼盘和板块出现停滞不升，“就像股市5000点、6000点并不是所有股票都涨一样。”

　　龙斌认为，之前所有房贷、税收和交易等政策都对投资进行遏制，打击投机，今年投资需求必定减少，而土地供应明年继续保持5平方米公里的巨大量上，限价房等也开始面市，这些因素，使得明年楼价和地价再度大幅向上攀升的可能性非常小。

　　但是，他认为，整个中国影响房地产市场发展大趋势的内在因素并没有改变，如快速增长的宏观经济、城市化进程、人口“红利”、城市基础设施建设大投入、外来人口涌入、收入增长、贫富差距、投资渠道不足、人民币升值和流动性过剩等，这些客观因素没有变化，很难指望楼价走低。

　　“今年楼价涨幅，我觉得10%左右是合理的，与经济发展水平相应”，龙斌说。

　　■政策解读

　　广州楼市开出四副“退烧药”

　　特邀专家：广州合富辉煌首席分析师黎文江

　　2007年最后两个月楼市的调整态势，与今年多项新政策，有一定的关系。一副副令楼市“退烧”的“特效药”，立竿见影地抑制了需求，增加了供给，造成房地产市场前景不看好或者不明朗。

　　新药一

　　“穗七条”

　　措施：加大、加快商品住宅用地供应和储备。

　　效果：今年广州市实际供应3.11平方公里商品住宅用地，此外，已公告出让和供应条件已成熟的商品住宅用地还有0.44平方公里，供应规模同比去年增长2.4倍。全市一手住房供应量明显增加，2007年9月起，批准预售量2年多来首次超过成交量。90平方米以下住房供应比重从2005年的17%逐步增加到32%。

　　解读：从供应入手，通过土地供应的增加，增加了房源的供应。除了加大商品住宅供应，还通过“双轨制”使保障型住房供应增加，还发展了限价房。限价房政策开始时并不太明确。5年规划里是说限价房供应要占40％，经适房占17％，这样商品房就是占43％。但现在思维改变了，提出限价房要变成调节器：房价高就搞限价房，对房价上涨造成压力。

　　新药二

　　房贷新政

　　措施：对购买第二套住房，提高首付比例及利率，抑制投资需求

　　效果：造成房地产市场前景不看好或者不明朗，成功地打退了“资本”进入楼市；年底推出的地块都不再出现地王，甚至有底价成交的现象；不少发展商采取促销或直接降价。

　　解读：2007年资本进入房地产，给房地产带来非理性的涨价。一方面开发商通过上市圈钱，然后回到房地产市场圈地，然后再回到股市去圈钱，这都是由于资本在这里进行搅动，第三季度投资、投机性的需求增加造成楼价飙升。房贷新政出台后，投资性需求减少，楼市成交量萎缩。后市的不看好或者不明朗，打退了资本进入房地产市场。

　　新药三

　　新版土地出让合同

　　合同首明确开竣工时间抑囤地

　　措施：土地招牌挂抑制开发商囤地。招拍挂土地出让合同里，首次开始规定了明确的项目开工、竣工和销售时间。

　　解读：这些政策进一步规范房地产市场开发秩序的同时，也相应减少了投资土地市场的盲目性，增强了开发建设单位在投资前开发风险和自身能力的分析。

　　新药四

　　土地增值税开收

　　措施：1月份开始清算土地增值税。

　　解读：该措施如果执行得好，对抬高房价有很大的抑制作用。比如珠江新城不少楼盘卖2万多元/平方米~3万元多元/平方米，但拿地成本才2000多元/平方米，这些项目的利润都比较高。使开发商要从高利润中拿出更多的税费，对其抬高房价有了牵制力。（信息时报）