东莞：廉租房建设、分配、入住和租金方案

　　东莞：廉租房建设、分配、入住和租金方案

　　（记者 韩治华、王菁、谢华兴、倪少娥）今年“两会”期间，廉租房建设方案受到许多代表、委员的关心，何思模、房智平等政协委员纷纷就东莞如何发展廉租房建言献策。

昨日上午，刚刚参加完政协东莞十一届二次会议的东莞市市长李毓全接受了本报记者的访问，李毓全说，廉租房要从现在的试点逐步推广，大量的廉租房也还在规划中。

　　对于政协委员何思模提出的建立统一管理机构的设想，李毓全正面回应说：“现在对于廉租房的门槛以及居住条件还没有统一的规定，市委、市政府对于廉租房的统一入住条件等已经提上了议程，正在研究方案。在统一的规定出台之前，各镇区有不同的举措是正常现象。”

　　委员建议：

　　政协委员洪晓杨：入住廉租房应该有出有进

　　对于廉租房问题，政协委员洪晓杨认为怎样设立廉租房的入住标准，以及如何布点使廉租房与城市发展水平相适应的问题必须解决。

　　洪晓杨表示，廉租房应当优先考虑经济条件差，有住房困难者，“但入住者的经济条件好转后，是否还应该让他们住在廉租房呢？”洪晓杨认为，入住廉租房不能一劳永逸，入住者同样应该有出有进，始终优先解决经济困难者的住房问题。

　　此外，他还指出，目前廉租房主要用于解决新莞人住房问题，这诚然是件好事，但同时也不能忽视了本地居民中同样还有无力购买住房的困难户，他们对廉租房的需求在廉租房的规划建设中也应该一并考虑。

　　政协委员何思模：见义勇为者优先入住廉租房

　　在廉租房的入住条件方面，何思模特别强调了入住者不得有违法、违纪等不良记录，“对于维护社会治安有见义勇为等重大贡献的，应该考虑让他们优先入住廉租房”，何思模说让见义勇为者优先入住廉租房对于廉租房社区及周边环境的治安维护将有积极的作用。

　　何思模认为，廉租房不但不应该赚钱，在缴纳了相应的规费后，政府还应该给予适当的补贴。何思模建议政府应该从几方面解决廉租房的门槛问题，一是什么人才能入住廉租房，二是廉租房既要有进入机制，也应该有退出机制，对于已经明显优越于廉租房入住条件的人，就应该考虑让他们退出廉租房，留给更需要的人，防止廉租房被用于营利性的租房交易。

　　政府表态：

　　廉租房分配方案在规划

　　“现在对于廉租房的门槛以及居住条件还没有统一的规定，市委、市政府对于廉租房的统一入住条件等已经提上了议程，正在研究方案。在统一的规定出台之前，各镇区有不同的举措是正常现象。”

　　李毓全在昨日接受本报记者独家专访时表示，廉租房要从现在的试点逐步推广，大量的廉租房也还在规划中。

　　东莞市房管局办公室有关负责人接受媒体采访时透露，目前，该局正在酝酿出台有关廉租房、经济适用房的分配方案和办法，届时将对政协委员提出的有关问题进行考虑，并酌情采纳。

　　经验之谈：

　　南城区出租屋管理服务中心副主任黄如胜：廉租房租金有下降空间

　　黄如胜在接受本报采访时说：“如果经营得好，房租还有下降的空间。”据了解，南城亨美社区廉租公寓租金为160元～250元，目前已经基本全部租出。

　　黄如胜表示，如果亨美社区廉租公寓经营得好，公寓附近的商铺等配套产业能发展起来，那么今后建设的廉租房租金还有下降的空间。“我们建廉租房的首要目标不是赚钱，而是为新莞人提供低价优质的居住环境。”

　　关于廉租房的入住问题，有委员质疑：“如果住在廉租房里面的新莞人通过自己努力，收入增加了，那么他们还住在廉租房里不是对资源的浪费吗？”

　　黄如胜表示，他们届时会对租客进行普查，对于不符合规定的租客，在合同到期后将不再续约。“廉租房的租客也会‘有进有出’，这样才可以腾出有限的资源，让那些真正有需要，而且收入较低的人群住进来。”

　　东莞城建方面资深专家曾纪望：全市统一管理财政有压力

　　东莞城建方面资深专家曾纪望认为，成立一个专门的机构来统筹协调廉租房的建设工作，对廉租房的规划、建设和出租等进行统一的管理，非常有必要。黄如胜表示，如果将全市的廉租房都纳入统一管理，在财政和管理上会有一定的压力。

　　“我们对南城部分出租房进行了统一管理，租金还是由房东收，我们不收任何管理费。如果进行统一管理，由政府付租金给房东，然后再租给新莞人，这样的财政和管理压力会很大。”黄如胜说。他表示，像亨美社区廉租公寓这种属于社区的物业，纳入全市统一管理是没问题。

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　　廉租房实行统一指导价

　　（记者王菁、韩治华、谢华兴、陆勇）廉租房目前已在南城亨美社区投入使用，凤岗廉租房也已经建成，但由于全市没有统一的廉租房管理中心，各廉租房的租价参差不齐。对此，新莞人政协委员房智平撰写了《关于廉租房应该最终实现零利润的一些建议》的提案，建议廉租房由东莞市政府统一实行指导价格，在保障各投资人的基本维持费用后，最终使廉租房租赁实现零利润。

　　建议一：廉租房管理亟待规范

　　目前，南城亨美社区廉租房已经投入使用，凤岗廉租房也已经建成。但据统计，作为东莞现有最大的廉租社区，凤岗也不过有4500人的居住能力，与目前东莞新莞人需求量相比显然杯水车薪，南城廉租公寓更是在刚刚上市后就被抢租一空。

　　尽管目前廉租房的整体数量还有限，但管理则比较分散。“廉租房在东莞的现状为多头管理，并无统一管理机构，从租赁价格、准入门槛、规范管理等方面均无统一部署。廉租房的管理亟待规范化。”房智平说。

　　建议二：设立廉租房入住门槛

　　房智平表示，廉租房的建设有助于东莞市政府帮扶新莞人和挽留东莞紧缺的劳动技术工人。鉴于短期内东莞廉租房规模无法扩大，面对着廉租房数量少而需求量大的现状，政府应当加大廉租房建设的力度和规模，“不过，即使政府还将大力推动廉租房建设，也应当对入住廉租房的人群做一定门槛限制”，但他同时建议，廉租房的租赁还应当有一定倾向性，当地政府所要支持发展的大型企业，企业技术骨干在申报入住的同等条件下，应该首先满足这类员工的需求。

　　此外，还应与租客签订协议承诺不会二次租赁，避免因为二手租客的出现再次拉高廉租房的价格，导致最终入住者并不是对廉租房有最紧迫需要的人群。

　　建议三：廉租房应该实现零利润

　　由于全市没有统一的廉租房管理中心，所以廉租房的租价参差不齐，“我们了解到，多数廉租房的租赁想法为保本微利”。但房智平认为，廉租房第一要义就是廉价,他建议在保证机构维持正常开销外，廉租房应该实现零利润体现廉租房建设的公益性。

　　他表示，在租赁模式上，廉租房建设也可以采取统租模式，吸纳周边企业为其职工统一住宿。在开发建设上，多家企业可考虑在政府引导下集体投资建设廉租房，解决其单位工人居住问题。企业在得到这些廉租房后，可考虑为之付出一定的费用使廉租房价格更低，再通过厂内协调和其他形式租赁廉租房，企业出具一定资金，算是给想要留给企业的技术工人的一定补助。

　　更多支招：购买市区旧房改建廉租房

　　对于廉租房社区目前的兴建方式，政协委员陈丽华认为，建设廉租房选择新建或者改建的方式，地点集中，居住的人一般都是低收入人士，容易造成区域边缘化。另外，由于选择的地方偏远，交通不方便，周边的生活配套不完善，如果要完善交通和基础设施，将大大提高建设的成本。因此，陈丽华建议采用购买市区特别是旧城区周边配套成熟的闲置、空置商品房作为廉租房。

　　向银行举债建更多廉租房

　　（记者 韩治华）目前南城亨美首个廉租房社区已投入使用，石排廉租房也早已动工，但至今东莞尚无专门机构负责廉租房建设的统筹工作。

　　东莞市政协常委、易事特集团董事长何思模在今年两会提交提案《关于加大东莞市廉租住房建设力度的建议》中指出，东莞全市关于廉租房建设的规划方案早于国家的政策出台，如套型建筑面积控制部分高于国家标准。

　　他建议，东莞市急需建立专门的机构负责统筹规划，解决东莞外来务工人员众多而廉租房供应极度紧缺的现状，并建议政府部门廉租房开发考虑信贷证券化，向银行举债建设更多廉租房。

　　建立专门的统筹管理机构

　　何思模指出，廉租房建设是一项涉及市财政、建设局、规划局、国土局、城建工程管理等部门工作的系统工作。建议建立由市政府统筹的廉租房专门建设机构，其他涉及的各职能部门要指定专人专职配合，统筹机构负责制定并执行落实东莞市新的未来3~5年内廉租房建设规划廉租房的建设和管理，同时进一步完善东莞市廉租房管理制度，使之达到合理规划、科学管理、满足需求的目标。

　　从长远来看，要保障东莞市廉租房建设尽快落实、落实到位，还要建立起适合东莞廉租住房建设的保障机制，加大市镇各级财政对廉租住房保障支持力度的同时，还要适时建立廉租住房保障基金；完美相关的管理制造，制订“住房保障条例”，保障有法有章可依，同时充分调动和发挥现有政府各职能机构在廉租房建设过程中的作用，解决好廉租房建设过程遇到的一切困难和问题。

　　现状：

　　廉租房融资渠道较狭窄

　　据了解，在目前已公开的南城、风岗和石排等地约30余万平方米的廉租房所需资金目前都是由市镇两级财政独自承担。

　　东莞市住房公积金管理中心相关负责人透露，东莞市住房公积金增值收益每年约有5000万至6000万元，也可以投入到支持廉租房建设中。但目前东莞市有超过1000万的人口，其中有800多万为在莞务工的新莞人，再加上东莞市户籍人群中的低收入人群，对租用廉租房和购买经济适用房的需求都非常之大。因此，针对如此大的建设需求和资金缺口，仅依靠市镇财政投入是远远不够的。还要根据东莞市实际，结合《规范廉租住房保障资金管理》办法，进一步拓展廉租房建设资金渠道，促进廉租房建设。

　　建议：

　　廉租房开发信贷证券化

　　东莞市政协常委、易事特集团董事长何思模认为，东莞市可针对东莞廉租房具有只租不售的特点，通过减免部分租金税收等方式提供一些优惠，由政府或民间资本进行廉租房地产开发，或收购一些尾房、闲置房改造成出租房，委托专业租赁公司进行经营和管理，以达到廉租房持续、稳健经营的目的。

　　廉租房开发贷款证券化作为一种创新的投融资工具，具有不易灭失、风险低、安全性好的特点，再加上房地产固有的保值增值性，因此可以使投资者获得较为稳定的收益率。

　　因此，还可采取“房地产委托租赁”和 “廉租房开发贷款证券化”等融资方式，进一步拓展廉租房建设资金来源渠道。