从美国次贷危机看中国房贷风险

　　来源：观察与思考

　　从美国次贷危机看中国房贷风险

　　房地产泡沫的破裂将不可避免地导致银行大量坏账产生，严重危害我国金融稳定。

　　■韩 晶

　　对于经济高速发展的中国，世界银行在其2006年的评估报告中就曾指出，参照各国经济发展的历史经验，我国在未来二十年内发生金融危机的概率接近于100%。

尤其是近几年，我国房地产业爆发性增长，房价飙升，不仅房地产开发商向银行大举借债用于圈地盖楼，而且由于对房价一致看涨，广大百姓也不计成本地贷款买房，银行出于追逐效益的考虑亦不惜贷，导致房地产开发贷款及按揭贷款在银行贷款中占比较大。同时，2007年4月开始并至今尚未结束的美国次级按揭贷款危机引发的全球范围的金融市场动荡也给我国房贷敲响了警钟。

　　美国次级按揭贷款促发金融危机有其深刻的原因和必然性，其中以资产证券化为代表的金融创新工具被过度滥用以及市场约束机制的失灵为此次危机的发生埋下了隐患。利用资产证券化方式，商业银行可以将各类贷款证券化，形成以个人住房抵押贷款为基础的抵押支持证券、资产支持证券等一系列证券化产品，从而将贷款风险通过证券市场转移给投资者。随着贷款风险的转移，商业银行因贷款占用的资本得到回收，可以继续扩大贷款规模，而且，放贷的对象也得到了扩展。由于商业银行认为贷款风险可以通过新的方式予以转移，所以在发放贷款时的审贷标准有所放松，很多不符合放贷标准的客户也能获得贷款购买住房，次级按揭贷款市场的发展就是这一背景下的产物。

　　但是，这一切都依赖于房价不断上涨、利率维持在低水平的特定环境。当房价持平或下跌时，就容易出现资金缺口而形成银行坏账，而美联储基准利率的连续上涨，更增加了次级按揭贷款人的负担，导致不能偿还银行贷款的人逐步增多，部分房屋贷款开始转换成银行坏账。伴随着美国房地产市场的逐步降温，这一风险继续扩大，产生了大量的房贷违约和银行坏账，最终引发了此次影响全球金融市场的次级按揭贷款危机。

　　近年来，我国房地产业发展迅猛，由于房价上涨的预期，百姓买房需求旺盛，导致房产价格不断上涨。但是，值得注意的一个现象是房地产供需双方的资金都大部分来源于银行贷款。由于房价上涨较快，房地产项目利润较大，收益有保障，所以银行在房地产开发贷款项目上并不惜贷，房地产开发贷款成为房地产投资的重要来源。而住房按揭贷款被各家商业银行视为风险较低的优质资产业务，成为各家商业银行大力发展的主要业务。所以，房地产开发贷款加上房产预售过程中银行按揭贷款的资金量，信贷资金在房地产资金来源中的占比已超过60％，银行成为房地产风险的最大承担者。

　　由于我国近几年房价上涨过快，且存在大量炒房投机现象，房地产泡沫已然产生，尤其在部分大城市房地产泡沫相当严重。摩根士丹利首席经济学家史蒂芬•罗奇近期表示：“目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机，在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排第一。上海和北京因占中国销售量的14%，且房价涨幅最大而将首当其冲”。美国《纽约时报》不久前报道，中国房屋的空置率已超过国际警戒线，“在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加”。房价不可能一直上涨，当民众不堪房价之高，对房价走势预期转变之时可能就是房地产泡沫破裂之日，而房地产泡沫的破裂将不可避免地导致银行大量坏账产生，严重危害我国金融稳定。

　　另一可能使银行危机加重的因素是利率的不断调高。由于我国对外贸易顺差不断增加和国际热钱的大量流入，为了稳定人民币汇率的缓慢上升和抑制通货膨胀，央行已罕见地连续加息，这就导致有按揭贷款的民众负担不断加重，有些人就会因为不堪重负而还不起银行贷款，也会导致银行坏账不断增加。

　　因此，学者易宪容就尖锐指出，“房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济。”他警告说，“如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是银行。”

　　虽然从表面上看美国次贷危机是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，与我国银行房地产贷款情况无太多相似之处，但是美国次贷危机的诱因却与我国银行业存在的问题相同：房价虚高，房地产泡沫的不断膨大，利率的不断调高。而且，由于房地产贷款在我国银行信贷资产中占比较大，所以，严峻的形势要求我们必须正视此次美国次贷危机带给我们的警示，以保证我国银行业能够实现和谐发展。 ■