名地产商：政府打击囤积土地抓住房价上涨要害

　　奥园老板:此前房价过高

　　房地产业政协委员郭梓文认为,房价调整是要回到正常水平

　　政府加大对囤积土地的打击力度，抓到了问题的要害。

　　―――省政协委员、奥园地产董事局主席郭梓文

　　本报讯 （记者 王卫国）对于目前房地产市场出现成交量萎缩，部分城市房价下降的现象，在昨日省政协经济界分组讨论间隙，广东省政协委员、奥园地产董事局主席郭梓文接受了本报记者采访。他认为，最近的价格调整是要让房价回到正常水平，他承认此前的房价过高。

　　调价促进行业重组

　　去年10月以来，深圳、广州等城市陆续出现商品住房成交量萎缩的局面。部分开发商已经承认楼市拐点到来，甚至有业内人士预计广州全市平均房价将回落到去年5月份的水平，从去年高点11000多元/平方米下降到8000多元/平方米，也就是说有可能缩水将近四成。

　　对于近期楼市走向，郭梓文表示，中国的房地产市场很大，目前全国最大的地产公司所占的市场份额还不到1.5%，各地的差异比较大，不能片面看待房价下跌问题。“最近的价格调整主要是让原来增长比较快的城市房价回复到正常价格水平。”他承认，此前的房价过高。

　　与部分开发商惧怕楼市拐点不同，郭梓文昨日明确指出，房价回落对房地产行业来说是好的信号，因为这个行业经过一轮快速发展，可以借这次调整机会重组房地产行业。

　　建议增加保障住房

　　去年国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文），要求各地扩大廉租住房制度的保障范围，规范经济适用房供应对象。广州政府近年来也加快了保障型住房的建设和供应，2006年和2007年共开工建设了近200万平方米的保障型住房，可供应住房近3万套。

　　郭梓文认为，保障型住房不会对中档商品房市场构成冲击，但会分流低档商品房的需求。但从心态上来说，会对市场构成一定影响。他认为，政府应该加大廉租房和经济适用房的建设力度。

　　供比需应该多两成

　　郭梓文昨日指出，房价问题的关键还是供需问题，政府在土地方面要保持一个合理、适度的供应规模。“广州一年商品房价交易量大约在1000万平方米，供应量一定要大于需求量，最好是供应比需求多出20%”。

　　以广州为例，去年商品住房的供求关系依然不容乐观。据广州市国土房管局统计，2007年1-9月，广州一手住房批准预售即供应市场的面积464.6万平方米，比一手住房成交面积少178.48万平方米。

　　广州市国土房管局也曾指出，广州近年房价上涨过快的主要原因是供地数量减少。从2007年开始，广州已经开始补以前的“欠账”，将连续三年每年供地5平方公里以上。

　　广东省政协委员、恒鑫地产总裁杨振鑫：

　　房价短期涨落不大

　　“房价上涨后最大的得益者是政府和以前囤地的开发商。

　　―――省政协委员、恒鑫地产总裁杨振鑫

　　本报讯 （记者 王卫国）昨日，省政协经济界委员对近期房价走势发表了看法。广东省政协委员、恒鑫地产总裁杨振鑫认为，楼市出现拐点的原因就是因为开发商前段时间涨价涨得太猛了，只要下调价格，房子还是能卖得出去的。

　　对于很多开发商来说，去年的“十一”黄金周已经成为楼市拐点的鲜明时点。杨振鑫昨日告诉记者，去年“十一”黄金周初期开发商还靠一些储备客源支撑了一段时间，但很快市场的销售速度就放慢了，“有些楼盘三四个月都卖不出10套房。广州楼市陷入了严重的观望。”

　　杨振鑫认为，引发广州楼市拐点的直接原因是开发商在去年10月前涨价涨得太猛了。近期商品房价格有所下降直接促进了市场销售。“有的楼盘降价20%，一天就能卖出100多套房。”

　　杨振鑫认为，未来广州的房价将在10%-20%的范围浮动，短期内还不会出现大涨大落，“因为广州的地价成本已经很高，开发商不可能7000元拿地，而3000元卖房。”

　　■楼市动态

　　发改委最新数据

　　广深房价齐跌

　　本报讯 （记者 徐维强 王卫国）2007年的广深两地楼市，在经历了1年的疯涨后，终以黯淡收场。昨日，国家发改委、国家统计局公布了2007年最后一个月全国70个大中城市房屋销售价格，广州深圳房价首次出现回落，其中，深圳房价下降0.1%，广州下降1.4%.

　　根据公布的数据显示，2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与上月持平；环比上涨0.2%，涨幅比上月降低0.6%.其中，新建商品房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月低0.8%；环比上涨0.3%，涨幅比上月低0.7%.记者与以往的数据对比注意到，大中城市房价下跌的现象出现进一步蔓延的趋势。与2007年11月相比，全国70个大中城市中房价环比涨幅为负的城市从10个增加到了22个。

　　数据显示，广州去年12月份房屋销售价格环比指数为98.6，也就是说，去年12月广州房屋销售价格比去年11月下降了1.4%.其中，一手住宅价格下降了2.9%，二手住宅价格略涨了0.5%.

　　据了解，从2007年4月开始，广州新建商品住宅价格指数涨幅明显放缓，进入2007年4月后，同比涨幅从年初的8.5%左右下降到7.5%左右。与之相对应，广州一手住宅价格指数同比涨幅在全国的排名也直线下降，从年初的第3位逐月下降到10月份的第34位。但住宅价格指数出现负数还是首次。

　　同时，深圳房屋销售价格指数同比增长16.4%，环比涨幅为-0.1%，这意味着，深圳去年12月的房价开始下跌，其中在建商品住房下跌0.2%，二手房价格指数下跌0.3%.但整个2007年，深圳房价涨幅一直高居全国前列，12月份的房价同比涨幅仍然位于乌鲁木齐、北海之后，居全国第三。但在新房方面，房价上涨势头已经落后于北京、宁波、杭州甚至惠州，二手房涨幅则仅落后于乌鲁木齐和无锡。这与之前几个月深圳二手房涨幅遥遥领先于其它城市的情况相比，差距已经大为缩小。

　　■前景观察

　　涨幅出现负数还是首次

　　此次的数据中，广州深圳房价指数首次出现负数，在新房和二手房的环比增幅方面都为负增长，令业界和购房者高度关注，这意味着，房价真的开始下跌了。

　　“结合成交量，就会发现这是调整的开始。”昨日，深圳一家房地产公司业内人士分析认为，深圳这次价格出现变化，其实是在去年8月-11月连续4个月连续无成交量支撑的背景下出现的，因此可以判断是调整的开始。从目前深圳的楼市来看，房价下跌确定开始了，而且还跌了不少。他向记者介绍，现在推盘有三个大特点：首先是开发商的开盘心理预期明显保守，去年楼市火爆时预期开盘卖光，但现在2-3成已是普遍的预期；其次，楼盘促销活动大增；再次，与去年7月份之前相比，同类型产品价格出现了明显下降。

　　对于房地产商，也进入了“寒冬”。从政策思路来看，目前宏观政策没有吹暖风的迹象，因此业内人士预计，至少6月份之前不会出现明显回温。对房地产商而言，现在是从去年上半年之前的土地为王，一下子到了资金为王。业内人士透露，现在“大家就比现金流，谁扛不住就被别人收购”。如果楼市持续萎缩，房地产企业倒下一批的情景将为时不远。

　　广东省政协委员、农业银行广东分行行长贾祥森日前指出，价格涨幅放缓还不能说明楼市出现拐点，涨幅出现负值，才能真正说明房价下降。

　　而发改委此次公布的数据说明，房价下跌真的开始了。

　　■数据分析

　　广州2004-2007年

　　地价涨了三倍

　　本报讯（记者肖阳）从2004年至今，广州住宅土地出让价格四年来涨了290%，增幅远远大于住宅价格的攀升幅度。这是记者从DTZ戴德梁行策略发展顾问部近日发布的分析报告里获悉的。

　　据介绍，这一数据是以抽取土地成交样本的方式调查，对同一地段在相似开发强度、开发指标等情形下进行比较得出的。该公司数据称，2008年广州首个住宅地块日前再次拍出“天价”，楼面地价成交为13052元/平方米。而该地块于2001年5月推出时，楼面地价仅1012元/平方米，但仍无人问津。比当年用地面积、总建筑面积及容积率均缩小的同一地块，2007年的起拍价整整提高10亿元（2001年起拍价3.86亿元），起拍楼面地价4200元/平方米，翻了四番。如果把2008年的成交楼面价与2001年的起拍价作一个比较，之间的差距是13倍。

　　根据广州市国土资源和房屋管理局数据，2004年全市一手住宅成交均价为4626元/平方米，到了2007年1-11月，这个数据变为8486元/平方米，四年间升幅为83.4%.

　　本报记者 徐维强 王卫国