什么是业主的建筑物区分所有权

　　听专家讲物权法

　　刘老师：

　　《物权法》中有一个新名词叫“业主的建筑物区分所有权”。请问，什么是业主的建筑物区分所有权？我刚买了一套带电梯的商品房，我作为该商品房的业主是否拥有业主的建筑物区分所有权？李先生

　　李先生：

　　我们以住宅为例回答您的问题。一般来讲，除了独体别墅等独门独院住房，我们平时居住的房屋均位于某个建筑物中。对于业主来讲，他只对自己的住宅享有独立、专有的所有权，而对于除自己住宅以外建筑物中如过道、电梯、楼梯等部分不享有独立的所有权。根据《物权法》第70条，上述部分应由全体业主享有共有和共同管理的权利，而这种权利即为“业主的建筑物区分所有权”，业主即为建筑物区分所有权人。目前，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。您作为业主，当然与其他业主对建筑物的共有部分享有共有和共同管理的权利。说到“共有部分”，除了上面我们提到的走道、电梯和楼梯以外，还包括小区内的道路、绿地、水箱、水泵、电力、照明、天然气、暖气管道等设施和设备。另外，建筑物的地基、楼顶、走廊、大堂以及出入口等都是共有部分。

　　有些人曾经问小区中的车位和车库是否属于共有部分。对于车位和车库问题，稍微复杂一些。因为根据《物权法》第74条第二款的规定，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这说明，业主对车位、车库是否拥有专有权或共有权由当事人约定。只有当车位占用了业主共有的道路或者是其他公共场地时，才视该车位为业主共有。因此，业主在购买商品房时应特别注意开发商规划的车位归属，即车位属于小区业主共有还是开发商自己拥有。

　　上面我们谈了“共有部分”的范围，其实，“业主的建筑物区分所有权”还包括对“共有部分”的“共同管理”内容。按照《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业公司进行管理。就目前情况看，大部分居民小区均委托专业的物业管理公司实现业主对小区建筑物及附属设施的“共同管理”。当然，是否委托物业公司管理“共有部分”应由业主委员会或业主大会决定。

　　现实中，居民小区“共有部分”权利归属不清，已经成为业主与开发商、物业公司之间矛盾的主要根源。因此，《物权法》设立业主的建筑物区分所有权制度对于明确财产归属、保护物权、减少纠纷具有重要意义。

　　天津大学法学系副教授、博士 刘晓纯