东莞巨无霸地块开价70亿 总面积114.9万平方米

　　巨无霸地块开价70亿

　　为中央生活区一期地块,总面积114.9万平方米,6月整体拍卖

　　本报讯 总面积达114.9万平方米的中央生活区（一期）地块确定拍卖时间！昨日，市国土局发布拍卖公告，6月18日上午10时将在市土地交易中心进行整体拍卖，拍卖范围为四环路以南、规划二路以北，起拍价为70.8亿元，2月29日起接受预报名。

至此，关于中央生活区的种种猜测终于有了官方口径的回复，各开发商争夺“东莞中央生活区”大战即将开始。

　　叫价增幅单次6000万

　　中央生活区规划范围为东莞大道以西，南城科技路以东，四环路以南，五环路以北，面积214.25公顷。作为东莞中心区绝无仅有的一个地产板块，建成后的中央生活区将成为东莞市标志性地区之一，绝对影响中心区的地产格局。

　　“中央生活区”概念提出以来，一直备受各界瞩目，关于这块地的拍卖也是一波三折。2006年3月份，市国土局就曾发布拍卖预告，称中央生活区将分为两期开发，一期拍卖的土地较大，为114.9万平方米，二期的地块较小为30.4万平方米。但预告之后，中间经过长达一年半的悄无声息，始终没有公布正式的拍卖时间。

　　昨日，市国土局正式发布拍卖公告，关于中央生活区的种种猜测终于有了官方口径的回复。公告显示，中央生活区一期地块将整体拍卖，总面积达114.8977万平方米，毛容积率不大于1.54.总体起拍价定为人民币70.8亿元，每次叫价增幅为6000万元。

　　配套设施无偿移交

　　在这幅前所未有的“巨无霸”地块中，共分为三大部分，包括出让土地面积551912平方米、配套服务设施用地138254平方米、其他用地458811平方米。其中，出让给开发商使用的可销售用地，有居住用地、办公用地、商业金融业用地和加油站用地，出让年限分别为70年、40年、40年和20年，总面积达到了551912平方米。

　　此外，在配套服务设施用地中，包括派出所、文化娱乐、医疗卫生、学校、消防站等各种设施，一应俱全。拍卖公告中规定，这些设施全部由开发商按规划要求建成后，将连同地上建筑物，无偿移交有关部门使用。其他用地中，包括体育用地、社会停车场、道路用地、公交首末站、公共绿地和水域等，都属于中央生活区控规的空间用地，将无偿向社会公众开放。

　　竞买门槛设定甚高

　　因中央生活区地块的重要性，在确认拍卖竞买人的资格上，国土部门设置了更加严格的“门槛”，要求注册资金不得少于1亿元；必须是具备国家一级资质的房地产开发企业，并且前三年内在中国境内累计住宅（商业）开发量达到100万平方米以上；提供不少于15亿元的资金证明。另外，竞买人要对中央生活区的规划进行深化方案、制作实体模型，这些工作要在三个月内完成，足以考验竞买人的资格实力。

　　“竞标工作组会组织国内专家对竞买人提交的规划方案进行综合评审，总分在75分以上的才能入围，入围后才有竞争拍卖的资格。”市国土部门的有关负责人表示。至于何时确定入围企业，将在拍卖场上现场公布，然后马上参与中央生活区的土地使用权现场拍卖。

　　■三问拍卖

　　东莞的房地产市场正处于相对低迷期，此时推出中央生活区，是否政府有意“救市”？中央生活区的拍卖是否会拉高房价？调动消费者的置业热情？记者就此采访了一些开发商。

　　1问

　　为何此时推出拍卖

　　完成征地拆迁后自然过渡

　　东莞市田禾房地产投资有限公司营销总监商俊骏认为，政府推出这么重要的一块地块，肯定是有多重目的，“肯定有为目前相对低迷的楼市助推一把火的目的。”

　　光大地产策划总监乔启军则表示，是否政府有意在目前相对低迷的市场助推一把火，不排除有关系，但即使有关系也不会是主要的。因为一方面，政府推出这么重要的一块土地进行拍卖，肯定是经过深思熟虑的，从开始提出来，到现在正式发出公告，有一个周密的过程，不会是为短期救市而做出的决定。

　　瑞峰置业副总经理姚丽军表示，政府有意推出地块助推市场、甚至拉高房价的可能性是比较小的。政府推出中央生活区，不仅是针对一个房地产项目，最终目的是要提高城市的形象，提升中心区的价值，从这个角度讲，目前的时机是好的。

　　市国土局有关负责人表示，之所以选择此时推出中央生活区拍卖，完全是因为前期的征地、拆迁等工作进行完毕，“按计划自然就该到拍卖了，没有什么特殊的原因。”

　　2问

　　拍卖会否拉高房价

　　提升作用会比较有限

　　光大地产策划总监乔启军认为，中央生活区的拍卖，对整个中心区地块价值的提升是明显的，包括光大地产在四环路边的若干个房地产项目。“至于发展商是否会伺机抬价，发展商还要结合供需等因素，在目前市场还处于观望状态的情况下，不好说。”

　　而消费者的购房热情是否会因为中央生活区的拍卖而立即被调动起来，乔启军认为，在经过一系列的宏观调控后，在首付、利率等因素的作用下，购房门槛提高了，且东莞目前具有购买能力的消费者的绝对数目前也还比较低，加上现在消费者太理性了，因此调动作用也是有限的。

　　瑞峰置业副总经理姚丽军认为，中央生活区的拍卖是楼市一个重要的信号，其会调动整个中心区的热度，在中心区土地越来越少的情况下，土地价值会更加凸显。“相信拍卖结果不会出现不理性疯长的情况。”因为发展商经过前段时间持续到现在的宏观调控后，对未来的发展会更加理性。

　　3问

　　起拍价格是否过高

　　对本土发展商门槛较高

　　“中央生活区的拍卖可以说是生不逢时。”乔启军认为，单纯从拍卖价格考虑，如果在2007年七八月份进行拍卖，相信价格会更高。而按照目前的市场环境，70个亿的起拍价也是比较合适的，既反映了目前的市场环境，也反映了地块的区位价值。“相信价格肯定是往上走的。”他还表示，70亿一年付清的付款方式，对本土发展商是一个门槛，在本身融资渠道较窄的情况下，没有哪一个发展商有这个能力。

　　“70亿的资金在1年的时间付清确实是一个很高的门槛。”姚丽军认为，从南城区西平、水濂片区在2007年拍出的土地价格来看，中央生活区这个起拍价格是合理的。他表示，政府有意通过此举引进好的企业开发中央生活区，从而提高中心区乃至东莞的形象，这对提升城市形象是好事。但另一方面，这种操作会造成中心区一定的垄断，中央生活区一个项目具有自己的定价能力，对中心区的楼价具有引导权，这对百花齐放的市场不一定是有利。

　　■相关链接

　　总体规划：可容6万人新型社区

　　中央生活区的总建筑面积为300万平方米，东临东莞大道，北临四环路（三元路），南临环城路，中央生活区的整体平均容积率为1.4，居住人口达6万人。

　　中央生活区将在区域内规划建设教育、体育文化、商业、环卫等配套设施，同时建有林荫公园、体育公园、文化公园、雕塑公园、生态公园五大不同主题公园。在景观建设方面，将以中央休闲绿化带为主体，建筑高度将从中间向两侧逐步升高。规划将建设成一个为行政、文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施、充足的绿地休闲空间和社区活动场所的开放度较高的新型社区。

　　■拍卖安排

　　3个月完成实体模型

　　获取文件：1月31日至2月29日，申请人可到市土地交易中心第7、8号窗口，获取拍卖出让文件。

　　预报名：截止时间为2月29日17时，报名地点在东莞市土地交易中心市场部。

　　发放设计要点和规划基础资料：预报名截止后，市国土局向通过初审的竞买人发放中央生活区深化设计的规划基础材料，并收取10万元押金。

　　深化设计：竞买人三个月内完成深化方案和实体模型。

　　交纳竞买保证金：申请人可于5月30日至6月10日，到市土地交易中心市场部提出书面申请。交纳竞买保证金的截止时间为6月10日17时。

　　拍卖：6月18日上午10时，在市国土局土地交易中心拍卖大厅正式举行拍卖会。

　　■竞买要求

　　竞买人至少要有15亿

　　1、注册资金不得少于1亿元；

　　2、必须是具备国家一级资质的房地产开发企业，并且前三年内在中国境内累计住宅（商业）开发量达到100万平方米以上；

　　3、提供不少于15亿元的资金证明；

　　4、另外，竞买人要对中央生活区的规划进行深化方案、制作实体模型，这些工作要在三个月内完成。

　　统筹：本报记者 许愿坚

　　采写：本报记者 李颖 李照东

　　摄影：本报见习记者 梁清