广州开发商追涨毁约最高判赔全部差价

　　开发商追涨毁约 最高判赔全部差价广州中院法官称此类案件判决将让开发商无利可图

　　本报讯 （记者 吴秀云 通讯员 穗法宣）这两年房价大涨，不少开发商宁愿双倍赔偿定金，也拒绝按照认购书内容签订售楼合同。

昨天，广州市中级人民法院民五庭（房产庭）副庭长赵云川接受记者采访时表示，开发商如果恶意违约，最高将被判赔给买房人前后房价的差价，让开发商无利可图。

　　房价走高开发商违约增多

　　“去年的房价大涨，所以涉及认购书的纠纷越来越多，大多是开发商拒绝按照认购书约定签售楼合同而造成的。”昨天，广州市中级人民法院民五庭（房产庭）赵云川副庭长接受记者采访时表示。

　　赵云川说，目前广州市两级法院受理的这类案件数量不断增加，还有更多的买房人持观望态度，想看看法院的判决结果，然后再决定是否起诉。

　　赵云川归纳此类案件大致可分为三类：一是开发商起诉要求确认认购书无效；二是开发商主动承认违约，并愿意双倍返还定金，解除认购书；三是买房人向开发商提出诉讼，要求赔偿损失。

　　一般违约判赔差价的两三成

　　“我们的处理原则是，要根据合同法的立法精神，鼓励市场交易，所以不轻易认定认购书无效，也要利用裁判手段，提高违约方的违约成本。”赵云川对此表态，如果发现开发商极端恶意违约的情况，如已获预售许可证却隐瞒拖延不签订合同等，那么法院可能会判决开发商赔偿买房人前后房价的全部差价，让开发商无利可图。

　　赵云川说：“赔偿这个问题是最麻烦的，要认定如何赔偿，由于开发商的违约，买房人的损失客观存在，应该获得一定的赔偿。我们目前的原则是，开发商一般违约的话，住宅类判赔差价的20%―30%，非住宅类判赔10%左右。”

　　案例1

　　不改合同价格房子就卖他人

　　肖先生2005年7月就与一知名房地产公司签订了《楼宇认购书》，约定购买海珠区罗马家园的一套房子，并且约定开发商办妥《商品房预售许可证》之后7日内，就与肖先生签订《商品房买卖合同》。

　　到了2007年3月20日，开发商早已办好《预售许可证》，却向肖先生提出要求变更合同价格（增加房价10%），否则就会在2007年4月1日之后，将肖先生认购的房屋另售他人。为此，肖先生告至法院，要求法院判令开发商按照《认购书》约定立即与其签订《商品房买卖合同》。

　　经过两级法院的审理，广州市中级人民法院日前作出终审判决，判决确认了双方签订的《楼宇认购书》的法律效力，但认为法律不能强制当事人签订合同，因此驳回了肖先生的诉讼请求，但是肖先生可以要求开发商承担相应的违约责任。

　　案例2

　　房价大涨后开发商要赖账

　　在肖先生案件审理的同时，罗马家园另一件相似案件也诉至广州中院。不过这一次，是开发商状告买房人，开发商要求确认其和买房人之间签订的认购书无效。

　　涉案的开发商在2005年7月10日与陈先生签订了《楼宇认购书》，约定陈先生向开发商购买罗马家园一套住宅，商定价格为45万多元。陈先生当时缴纳了定金一万元。

　　双方在认购书中还约定，陈先生在开发商获得预售证后7天内，付清首期房款并到售楼部签署《商品房买卖合同》。

　　可是后来，由于楼价一路上扬，开发商趁楼盘还没有取得商品房预售许可证的时候，向法院提出起诉，要求确认双方签订的认购书无效。

　　广州市两级法院的一二审判决，均判决开发商败诉，确认了认购书的法律效力。