广深楼市有望一年内恢复元气 上海楼市呈现稳定

　　根据瑞银亚洲房地产研究部联席主管王震宇、吴嘉定的分析：目前广州等地的楼价下滑可能要持续到今年2月份到3月份，继而到今年下半年回暖。而深圳的楼市则可能在12个月到18个月之内恢复元气。相比而言，上海今年的楼市可能比较稳定。

　　广州、深圳短线下跌

　　广州市一手楼楼价从去年7月份开始到9月底左右急剧地上升，那时候可能有炒作方面的影响。之后，第二套房按揭措施出台以后，加上各种其他因素影响，楼价又很快滑下来，相对于最高的时候，已经掉了两到三成的楼价，成交量也掉了大概三四成左右。理性的预测，房价是会掉到2月、3月左右才会止住。

　　如果从长线来看趋势，也会到2月、3月左右价格下降回来，跟长线趋势再重新交合，那时也许是比较合理的一个价位，再开始做一个反弹，所以从短线来说，可能成交量还会有大概一成左右的下降，之后再会反弹，会是一个比较合理的评估。

　　二手房价格方面的下降并没有那么严重。其中最主要的一个原因，是大部分的二手房卖房者减价的幅度很小，不需要短期抛售。因为这个原因，最终挂牌价格很高，但是没有成交，所以呈现下滑的量更厉害，导致很多的中介因此关门大吉，或者生意很不好。这也是目前一手市场、二手市场很明显的分化点。

　　什么时候见底

　　整个房地产市场在今年第一季度，尤其是在农历新年之前，不会有太多的发展。原因主要在于两方面：第一，心理因素比较弱，第二，政策方面有执行的风险，比如说以央行推出一个新的贷款的每季审结的额度，这个到底是怎么回事，大家心里没数，所以就比较谨慎一些。

　　今年银行在贷款方面上了很大的紧箍咒，这对很多的发展商来说可能是非常不明朗因素。去年年底因为这个原因，楼市降温降得很快，今年可能每一季度都会出现一次这样的“小降温”。这对整个市场非常不利。

　　此外，大部分的发展商，现在对2008年投资界的盈利方面的一个标准，还没有一个确切的数字。各方都在盘算，看今年应该怎么做，所以观望气氛还是非常的浓厚。

　　如果我们把过去10年市场供应的土地，然后减掉真正开发的土地，大概有9亿平方米，这是土地的面积，不是楼盘的面积，是控制在开发商手上还没有开发出来，我觉得这也是很大的源头，政府会加大力度，希望这些土地变成房屋。

　　今年将陆续回升

　　总之，深圳这一次的市场调整将比较深远。2005年上海房地产市场滑落的时候，其中有很多投资客在市场中运作。现在深圳的情况也是如此，可能有起码超过60%的买家是投机的人。

　　但是两个城市又有不同之处。例如，当时上海的供应确实太多了，但是深圳到目前为止供应还是不够，所以深圳市场此次可能在12到18个月之间有一个恢复，气氛可能会有一点改观。

　　广州的市场成交均价比其他三大城市低一点，所以回升的速度不会快，可能到年底之前，到下半年会进入回升。

　　上海大概到4月份左右，交易量才开始有一个上升。从宏观调控的角度来说，上海的风险还是比较低一点。(郝倩) (来源：第一财经日报)