信贷新政寒流再袭开发商

　　来源：观察与思考

　　信贷新政寒流再袭开发商

　　张 梦

　　临近年关，一系列宏观调控措施给房地产行业带来的丝丝寒意。不久前刚刚结束的中央经济工作会议发出一个清晰的信号：2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。

这是中国最高决策层对已实施10年之久的稳健的货币政策的首次变调。

　　此后，一系列具有明确信号意义的金融信贷新政随之而至，内容涵盖提高存款准备金率、限制2008年的贷款总额、进一步严格住房消费贷款管理等多项调控政策。

　　业界普遍认为针对房地产业的紧缩政策还会越来越多，加息政策也会越来越密集。在信贷新政的压力下，打通资本市场这条直接的融资渠道，对于每个房地产企业的诱惑都是巨大的。于是，排队等候上市的房地产企业着实壮观。

　　在银行贷款及土地日益趋紧的情况下，资金及土地问题困扰房地产开发商，有地没钱的将被大型开发商兼并出局，无地少钱的则选择自动退市。熬过了2008年年关，开发商们迎来的或许是更加惨烈的一年!

　　开发商资金全面吃紧

　　国家统计局11月份CPI同比上涨6.9%，这一统计数据再次刷新了近10年来的纪录，通胀压力在一步步放大。

　　在这样的背景下，货币政策从“稳健”到“从紧”的变奏。在从紧的货币政策信号发出仅3天后，中国人民银行年内第10次宣布上调存款准备金率，上调幅度首次上升为1个百分点。

　　在存款准备金率上调之后，更具体的调控细则也是蓄势待发。在此番调控下，房地产业首当其冲，扮演着尴尬的角色。

　　从中央经济工作会议形成的决议本身来看，紧缩政策并未直接指向房地产业。然而，不管是“严格控制新开工项目，防止投资反弹”，还是“进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏”，字里行间，房地产行业都应该是一个认真的聆听者。

　　事实上，2003年打响宏观调控第一枪的也正是针对房地产的121号文件，只不过这个政策在开发商和商业银行的强大阻力下，没有被真正实施而已。

　　如今，货币紧缩政策再度袭向房地产。业界普遍认为，从紧的货币政策定调之后，一定会出台一系列的相关调控政策。当然，新一轮的调控对于房地产的落子兵分两路：对个人住房信贷和企业开发贷款进行“双调控”。

　　从紧的货币政策首先催生的是房贷“补充新政”。12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称《补充通知》)。这是对《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称359号文)的补充。

　　两个多月前央行和银监会共同发布的359号文件要求“严格房地产开发贷款管理”和“严格规范土地储备贷款管理 ”，并提高第二套贷款购房的首付比例和贷款利率。

　　不过，此前第二套住房认定标准由银行自行把握，各银行多以个人为单位认定，已还清贷款的仍可算作第一套房，并且住房公积金贷款通常并不列入考察范围，这让359号文打了一些折扣。

　　新近出炉的《补充通知》在明确了以家庭为单位认定贷款人房贷次数，并且否决了公积金贷款成为逃避政策“挡箭牌 ”的做法，也同时强调了政策的严肃性。

　　在个人信贷之外，从紧的货币政策对银行的开发贷款也是一副严加看管的姿势。据称，2008年央行对房地产市场的信贷调控不仅表现在控制总量、按季度审批方面，还可能上调开发贷款的利率。

　　一位商业银行人士透露，监管部门早在11月下旬就召开了一个商业银行窗口指导会议，要求商业银行2007年的实际贷款总额不得超出此前核定的额度，超出部分将计入2008年的信贷指标。而很多商业银行2008年一季度的贷款额度已用完，如何应对无款可贷的局面，对开发商而言是一个巨大考验。

　　深圳某股份制银行人士表示，早在9?27房贷新政之前的4月份，面对2007年年初以来深圳房价的一路飙升，深圳银监局就下发了《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》，要求从严控制风险，到了年中，各家商业银行开始控制二手楼贷款的成数，随后进行的就是开发贷款的控制。

　　据称，在2006年和2007年上半年，对于房地产开发贷款中“四证”(即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)不全的，也给予了贷款。现在即使“四证”齐全，还要充分掂量开发商的资质。

　　深圳发展银行总行住房与消费信贷部总经理柳博称，“2008年我们将少做，并且只做好的。对不同地区要细划分类，珠三角自然在严格控制规模之列。对不同客户人群也要细划分类，客户文件信息要真实完整。”

　　据估算，银行的信贷资金在房地产开发资金中的比重已超过半数，达53%以上。2007年6月底，银行贷款在房地产开发资金中的占比达22.1%，企业自筹资金占比达33.9%，定金和预收款占比达25.2%。然而，房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入又大部分来自银行信贷，这意味着自筹资金的70% 来自银行贷款，此外定金和预收款中的30%也来自银行信贷。

　　目前国家加大宏观调控政策落实力度，各家银行对个人按揭贷款和开发贷款两大输血管道的同时收紧。加之地产股整体受挫生发的直接融资冷空气，地产商开始遭遇自2005年数轮房贷调控以来真正的“命门”之劫。

　　开发商瞄准融资圣地

　　如果要用一句话描述房地产企业2007年状态的话，“不是在上市的过程中，就是在增发的路上”。无疑是最贴切的表述。

　　对于那些有志于融入资本市场的房地产企业来说，这是一个最好的年代。在这一年，房地产金融迎来了一个新时代，房地产企业也由资本市场的观潮者摇身变为弄潮儿。IPO、增发、发债、借壳，房地产企业冲进资本市场，玩起了寻宝的游戏。

　　“我们从来没有像今年这样关注资本市场。”一位相熟的开发商说。而在金地集团董事长凌克看来，在未来的几年，上市都将成为房地产开发公司的必修课。

　　在与资本共舞的同时，新上市的房地产企业也一遍又一遍地刷新着富豪榜的坐席。2007年4月20日，广东地产商碧桂园在港交所挂牌上市，130亿元的融资额，超过1300亿元的市值，两项桂冠注定2007年将属于这家上市代号为“2007.HK”的民营房企。而公司创始人之女，25岁的大股东杨惠妍也被推上了中国首富的宝座。

　　不过，在现时的房地产市场上，富豪榜的一次次刷新已经让IPO造富的故事似乎不复刺激与新鲜。2007年，房地产企业与资本市场第一次走的如此之近。IPO当仁不让是今年的热门话题，甚至给2007年封一个房地产企业上市年的称号也不为过。

　　除了碧桂园的精彩演绎之外，鸿隆控股、中国地产、合景泰富、远洋地产、SOHO中国、中国奥园、合众地产等众多内地房地产企业先后昂首迈进了香江资本舞台。而光大地产、阳光100、龙湖地产、恒大地产等也早已磨刀霍霍，各自准备着一个五花八门、娓娓动听的故事要讲述给香港的投资者。

　　内地资本市场也不乏成功的好手。一波三折的荣盛发展、出其不意的广宇集团这两家二线地产商上演了像好莱坞大片般跌宕起伏的上市故事。此外，后继者合肥城建、大连万达、中信地产等也已经在构思编写情节，故事的发酵只是时间问题。

　　除IPO之外，华远地产、大华集团、新恒基、青岛亚星集团等则另辟蹊径，准备通过借壳方式上演更为复杂有趣的曲目。而房地产企业借壳上市，早已经在证券市场内造就了一个个“乌鸡成凤凰”的财富神话。

　　相比风头强劲的上市融资“头啖汤”，已经上市房地产企业的再融资动作同样绚烂夺目。万科、金地、保利、招商地产等老牌地产上市公司将先发优势展现得淋漓尽致，增发融资的光芒不逊于IPO。房地产企业通过公开增发、定向增发和配股等方式，募集资金早已超过千亿元大关。而金地、北京城建、金融街等则在发行债券融资上表现出它们的先知先觉和高人一等。8月22日，金地集团在证监会公布《公司债券发行试点办法》之后，率先发布公告拟发12亿元公司债，并于10月获批。

　　对于早先登陆香港资本市场的富力地产和上海复地来说，则寄望一个漂亮的回马枪。用回归A股的方式，为本年度房地产和资本市场的亲密接触续写一个完美的结尾。富力地产董事长李思廉在11月底声称，已经做好内地上市的全部准备工作，只差相关政府部门的最后批文，富力地产将在12月铁定回归A股市场。

　　2007年资本市场的火爆，激发了更多房地产商奔向上市之路。截至目前，已有超过30家房地产企业排队等候上市。

　　分析人士指出，在房地产行业处在高敏感时期，房价以每个月接近10%的速度疯涨，而房地产企业又通过资本市场这一渠道融资，在这样的背景下，再多土地的供给量也只能沦为资本市场炒作的题材，不会成为保证向低收入人群提供自用的住房。

　　由此看来，本来市场化的房地产企业追求上市、增发融资等极为正常之事被具像为此轮地价、房价攀比疯涨的温床。

　　监管层显然已经看到问题的严重性。10月份，一则证监会在某一区间内暂停房地产企业在内地A股市场的IPO申请受理和审批工作的小道消息甚嚣尘上。

　　有消息指出，不久前国务院确实就上市企业圈地、增发与高房价的关联性向证监会征询意见。最高监管层的动作背后，正是对房地产和资本接轨之后，带来的一系列问题表示出忧虑。

　　在2007年资本盛宴之后，房地产企业的2008年能否接过资本市场的接力棒，继续赛跑，并将由银行信贷主导的房地产市场转向资本市场主导，还是一个待解的谜题。

　　房地产行业洗牌提速

　　对一些房地产开发商而言，只要拿到土地就铁定赚个“盆满钵溢”的好日子已经一去不复返了，融资难是开发商面临的共同困境。

　　不仅仅是信贷，从紧的货币政策同样会压缩企业通过债券和股市的融资能力。2007年第四季度，银行限制发放贷款等紧缩措施也制造了诸多融资困境波及发债融资的案例：11月15日，碧桂园无限期推迟了向海外发行10亿美元优先票据的计划；雅居乐拟发行的4亿美元票据计划也面临搁浅。

　　在这种背景下，一些地方的开发商由于难以筹措资金，不得不将手中的土地转卖或以项目、股权来融资。但全国性的大企业所受影响并不大，主要是一些中小型企业将受到很大冲击。

　　有关专家预计，在今后两三年内，房地产企业融资难的困境将加速中小型开发商被淘汰出局的进程，并推动房地产业巨头的诞生。

　　据透露，目前国内房地产开发企业资产负债率高达72.7%。不久前，作为深圳当地知名房地产公司的国基房地产公司被债权人申请破产清算。深圳国基负债总额为9.06亿余元，成为迄今为止中国房地产最大的破产案。

　　据称，深圳国基分别从工行与农行贷出各2亿元左右的贷款，在工行的贷款是拿房产抵押贷的，但房产由于被查封未解套，这笔款项由此欠下。

　　分析人士表示，财务状况混乱、资金运用能力较差、投资盲目、内部管理极为不规范等，是导致深圳国基陷入重重危机的主要原因，而国家宏观调控加速了深圳国基的破产。

　　另据报道，上海数量庞大的小型开发商放弃无力开发的黄金地块，或者痛苦而坚决地退出开发领域，或者转让股权、寻求合作经营。

　　有关专家表示，深圳国基的破产，以及上海开发商的出局，无疑是今年强势宏观调控的结果。也佐证了业界的预言，即有30%或以上的开发商出局。

　　有业内人士认为，房地产企业破产的原因主要有两种:一种叫资不抵债，一种叫难以为继。对于绝大多数房地产企业来说，这些年应该说还是收获颇丰的。因此，在过去土地招拍挂市场竞争土地时，房地产企业只要不过于冒险“赌博”的，现在死于“资不抵债”的可能性不会太大。对开发商来说，最危险的是“难以为继”。

　　2007年下半年以来，由于房地产政策及市场环境风云突变，早就使一些实力不足的中小型房地产企业的经营难以为继。为此，有行家一针见血地指出，在宏观调控的影响下，房地产市场已进入了“大鱼吃小鱼”的兼并时代，中小发展商正在不断地被实力雄厚的大发展商兼并。

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，企业进入并购期，从某种角度讲是市场成熟化的标志。成熟的市场才有可能出现并购。因为市场的游戏规则已基本确立，这个过程中必然出现优胜劣汰，并购说到底就是优胜劣汰的过程。

　　聂梅生认为，中国4万多家房地产公司，只能说并购刚刚开始。将来还会形成跨国、跨地区的并购。目前中国房地产行业还没有一家跨国企业，如果国际资本进驻，国内企业有可能将被国外企业整合或者并购。房地产并购将会是长期性的，这个过程如果能在5年内走向平稳就不错了。

　　然而，一段时间以来，房地产市场收购兼并依旧“雷声大雨点小”。有关专家指出，国内房地产行业收购兼并大潮难起。而房地产企业之间选择合作开发，联手抵御可能扩大的市场风险，是目前市场环境下必然的选择！

　　业内人士表示，2008年是房地产公司淘汰年，两极分化会更加严重。热点楼盘仍会很热，大企业的品牌楼盘将相对卖得好，会出现逆市上扬乃至保持热销的状况；另一方面，滞销楼盘困难会更大，而本来资金状况不佳的开发商无法按时交房、无法按进度施工的情况很可能会越来越多。

　　大浪淘沙意味着行业集中度提高，大型国企、民企和外资基金都将赢得更大的市场空间。对游戏主体的房地产企业来说，利润空间缩小，洗牌周期明显缩短，房地产行业的操作模式和存在形态已然改变。如何在商业模式、融资渠道和竞争策略上创新，是决定去留的关键。

　　在银行贷款及土地日益趋紧的情况下，资金及土地问题困扰房地产开发商，有地没钱的将被大型开发商兼并出局，无地少钱的则选择自动退市。熬过了2007年年关，开发商们迎来的或许是更加惨烈的一年!