上海楼市将出现第5个下滑月 4、5月份可能反弹

　　上海楼市将出现第5个“下滑月”

    作者:王德毓

　　由于近段时间雨雪交加天气的影响，再加上春节长假，预计2月新房的供、销量都会有更大幅度的下滑。然而，这个长达近半年的成交下滑，可能会引起4、5月份楼市反弹。

　　新房价格保持自然性走高

　　由于2008年楼市开局的低迷，上海楼市呈现了两个月的供略大于求的态势，原先楼市“供不应求”的局面得以改观。在近期地价回落和政府大力推行保障房供应的促使下，购房者对楼市的看涨预期开始有所改变。佑威&天天房展网研究中心的数据显示，1月商品房的平均成交价格为11244元/平方米，略低于上月的11290元/平方米，但比去年同期还是上涨了14.57%。

　　据统计，1月份商品房（剔除动迁配套房，下同）新增供应178.04万平方米，环比下滑7%；成交量仅为134.43万平方米，环比下滑12.23%；由于成交量的快速下滑，使得新年第一个月的供需比达到1比0.76，房源相对充足。由于2006年楼市相对平稳，所以与2007年1月相比，今年同期的供应量略有上升，但成交量却大幅下滑，表明楼市的购房意愿已经从前期的高涨转入观望。

　　1月份，商品住宅的供应量为108.63万平方米，环比下滑10.3%；成交量仅有86.59万平方米，跌幅达19.23%。在持续4个月的成交量下滑之后，1月份的成交量只相当于9月209.15万平方米的四成。因此，原先严重供不应求的商品住宅，目前的供需状况已完全逆转。市民购房意愿的下降，使得商品住宅的成交量大幅下滑，从而拖累了整个楼市的入冬。但是，1月商品住宅的平均成交价格却达到11496元/平方米，比12月的11356元/平方米上涨了1.23%。表明新房价格仍保持自然性的缓慢走高。

　　经济适用房二季度开工

　　韩正市长近期指出，上海市将加大经济适用房建设力度，确保经济适用住房新开工面积占同期住宅新开工面积的20%。按照有关部门的计划，随着经济适用房的项目选址和用地落实、项目招标等前期工作的逐次展开，今年开工建设的经济适用房面积将达到400万平方米，开工时间初步定在今年第二季度。

　　据佑威&天天房展网研究中心的数据，本市1月份商品住宅的成交量仅7435套，而以政府保障性为主的动迁、配套房源的成交量却高达8473套。政府保障性房源的交易超过了市场房源的交易，表明政府提供住房的能力加大。现时，这些均价只有4000元/平方米左右的保障性房源使上海市民的购房成本大幅下渐，稳定了前期市民担心房价上涨而急于买房的情绪。

　　优质地段房源保持紧俏

　　虽然，上海楼市的成交量已经持续了四个月的下滑，新房供不应求的局面也获得了改善，但部分供不应求的局面依然存在。月成交量百套以上的楼盘，已经从最高峰时的40多个，下降到四季度的20多个/月。而1月份成交量在百套以上的楼盘依然有16个之多，这16个楼盘主要位于房价还没有大幅上升的中外环板块和几个新城的中心。其中，位于马桥的假日景苑自11月中旬上市，至今以推出4批888套房源，共售出831套；其中1月份就推出2批306套房源成交257套。22日才推出344套房源的宝宸怡景园在一周内就售出342套，表明自住购房者对住房的需求依然强烈。

　　目前,楼市的供需关系还是表现出了总体缓解，局部紧张的局面。其原因是经济高速发展，中国人口的快速城市化和人民币升值，所以在楼市因前期过度上涨而调整的情况下，优质地段、优质房源还依然能保持紧俏。

　　价格不太可能出现暴涨

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄分析认为，从短期来看，由于近段时间雨雪交加天气，使得看房成为一件难事；再加上春节长假的影响，上海楼市将会出现第5个下滑月。预计2月新房的供、销量都会有更大幅度的下滑。然而，这个长达近半年的成交下滑，所积聚的购买能量如果太多的话，可能会使4、5月份楼市具有更强的恢复能力。

　　新房经过近几个月来供过于求的积累，可售存量已经有所增加。与此同时，二手房的存量也高达1096.54万平方米（2月1日数据）。这将使得明年4、5月的楼市，只有量的回暖，价格不太可能出现2007年式的暴涨。另外，一些在去年涨幅过大，价格远超价值的楼盘价格可能出现下滑，主要是内环内的楼盘和一些新兴板块的楼盘。同时，这些楼盘价格的下滑，也将影响大部分二手房价格。