社区自治：中国基层民主开步走

　　事关民主能力的一场考试

　　最近几天，北京新天第小区的业主委员会正面临着一个考验。

　　北京新出台一个规定，居民住宅里可以开公司了，决定权在居委会和业主委员会。“小区里到底让不让开公司呢？这可是个众口难调的事。”大家的眼睛都在盯着，业委会主任张大宪急得直上火。

　　部分业主是反对的，认为在小区里开公司会影响到整个小区的安全和环境卫生，还有人担心业委会因此有了腐败的空间。“可能给点好处费，他们就给开证明了。”

　　不过，也有一些业主赞成，“如果开公司的业主能给其他业主一些补偿，或者是开的公司对我们的生活有便利的话。”

　　现在业委会的方案是，向住宅商户每平方米多收1元的专项资金，用来维护电梯和环境。但这只是一个提议，具体能否施行还得通过业主大会表决。

　　“我们有没有能力实现社区自治，有没有能力通过民主的办法办好事。这就是一个考试。”张大宪说。

　　当了业委会主任，手机费翻番，汽油费翻番，为什么还有这么大的热情？

　　“其实现在的小区业主是中国正在形成的中产阶级，他们就像一批新兴的绅士，不满足于自己个人物质需求，他们更愿意致力于推动社会进步和民主。一屋不扫，何以扫天下，中国的民主进步，也许就是从社区建设开始。”张大宪的回答代表了当前许多小区业委会骨干们共同的想法。

　　业主大会一个月开好几次

　　新天第小区业委会的选举是开发商筹备，业主以自荐的方式参选。“当时小区里可热闹啦，参选的代表都挂出自己的照片和建设小区的设想，业主们七嘴八舌地议论，投票。”

　　提出“和谐社区”理念的张大宪，以73％的得票率当选业委会主任。张大宪说，业委会只是业主大会的一个执行机构，最终决策都得通过业主大会。新天第的业主大会已经成为一种常态，“别的小区可能一年也开不了一次业主大会，我们这儿是一个月就要开好几次。并且有专门的《新天第小区业主大会议事规则》。”

　　每次开业主大会，都请开发商客服部、物业公司、街道办事处、居委会、片警参加，“实际成了联谊会，大家见面的机会多了，沟通的时间也就多了，相互之间也更和谐了”。当天会议形成决议，次日便公示，以便业主监督。

　　通过民主的程序，业委会为小区居民做了几件大事。

　　业委会多次和开发商协商，将公摊面积收益收归为全体业主所有，设立专业账户专款专用。利用这笔钱，新天第做了好几件事：改造小区监控系统，业主免费收看卫星电视，建立各种娱乐设施，“六一”给孩子们买礼物，定期组织大家一起出游、聚会、球赛等各种社区活动，业主每年在小区内享受一次医疗体检服务……

　　“对公共收益，每年都审计和公示。”张大宪介绍，业委会做到了公共收益取之于业主，用之于业主。资金的使用，一律都是业主说了算，一般是业委会成员提议，召开会议形成初步意见，然后在小区公示15天，收集业主意见，最后召开业主大会决定。

　　如改造监控设施工程，张大宪多次与政府部门及律师探讨，确定了对改造施工单位的招投标、改造方案，最终得到了89.86％业主的书面同意。

　　小区现在的物业公司是经业委会提议、业主大会同意选聘的。物业公司按照要求将服务内容、服务标准、收费标准、有偿服务项目在小区进行公示，并请广大业主就服务内容提出意见，最终通过全体业主的投票后作为合同的内容予以签订。物业公司每月都要给业委会送报告书，说明上月的工作情况和下月的服务设想，然后公示给业主。

　　规范透明的服务让业主们非常满意。物业管理费收缴率从业委会成立前的44％提高到了90％。

　　新天第是北京第一家收回住房维修基金的小区。2006年3月，在新天第小区业主委员会里，就开始了一场如何管理700多万元住房维修资金的热烈讨论。

　　以前，这笔钱都存在银行里，有了新政策后，可以选择国债，也可以选择银行理财服务，利息会高很多。

　　“既要使这笔资金保值增值，还要确保使用过程的透明与便捷。”为此，业委会组织召开了书面业主大会，并直接上门征询业主的意见。结果，75％的业主同意授权业委会对这笔资金进行管理。2006年3月初,业委会以招标的形式从4家银行获得了理财方案，最终确定的银行为小区业主带来了许多福利。而招标工作完成后，业委会定期将相关账目、计划等向业主公示。

　　分权制衡与“社区人大”

　　这几天健翔园小区也在忙着制定住宅商户解冻的政策。健翔园业委会的打算是：要想让大家都心服口服，就需要公开透明，比如哪门哪户的住户要求注册公司，那么就把其申请在小区里公示15天，居民如果有意见就向居委会或业委会反映，若公示期过了，没有反对者就盖章，如果有不同意见者，就让他们商量。

　　健翔园社区的业主委员会是2005年成立的。为了实现分权制衡的业主自治原则，业主大会同时设立了代议机构业主代表大会，行使日常决策权和对业主委员会的监督权。

　　《物业管理条例》规定的业主大会制度，确立了主权在业主的制度。而业主的权利很多是由业委会来执行的，腐败就不可避免地会发生。近几年，健翔园业委会主任任晨光一直在思考的一个问题就是，如何建立一个有效的分权制衡的业主自治体制。

　　任晨光认为，应由全体业主一起或分区普选产生一个由13~25名委员（另加60％的候补委员）组成的业主委员会，业主委员会再选举产生一个3~5人左右的常务委员会（含主任一名），常务委员会人数不能超过全体委员人数的三分之一，以免常委会架空业委会，形成业主委员会加常务委员会这样一个大的业主委员会来作为业主大会的日常决策机构，然后明确业委会及其常委会可以决策的具体范围。

　　监督机构由全体业主普选产生，任期三年。监督机构成员不得兼任业委会成员。

　　按照任晨光的设想，将来有可能的小区治理机制为“业主代表大会＋业委会＋监事会”。健翔园小区初步实现了任晨光的这一社区自治理念。2003年12月，小区民主选举产生了居委会，健翔园社区创设的秘书长制度打破了原先的居委会“议行合一”体制，将民主议事、民主决策的权力真正地交给居民代表大会，而居委会只负责具体执行。

　　而健翔园社区成立了居民会议的常设机构社区居民代表大会，并选举产生了居民会议秘书长。设立居民会议秘书长之后，居民代表大会和居民会议将由秘书长负责召集，居委会要向居民代表大会和居民会议负责并报告工作，接受居民代表大会对日常工作的监督。社区居民代表大会被社区居民亲切地称为“社区人大”。

　　炒了物业公司自己来

　　北京市海淀区的品阁小区，可能是全北京第一个没有物业公司，而是由业主自主进行管理的商品房小区。

　　2006年6月29日，该小区的业主自治管理机构，从工商局领到了“北京三自品格社区服务中心有限公司”的营业执照。如今，一年多过去了，这一群完全没有社区管理经验的非专业人士，他们的“自治”生活过得怎样？

　　近日，记者专访了品阁小区业委会原主任，现任物业公司经理邵里庭。

　　2006年，和业主矛盾不断的物业公司撤走，邵里庭，这个曾带领业主向开发商索赔违约金的业主代表，此时再度被大家推到了台前。

　　邵里庭临危受命，先用38天的时间带领大家成立了业委会，然后通过书面业主大会形式，决定成立自治管理模式的社区服务中心。服务中心的股东是全体业主，股东代表由7位业委会委员担任，邵里庭担任总经理。之所以定名为“三自”，意思就是“自愿、自律、自管”。

　　“其实我不想成立公司，公司是以营利为目的的。我不想挣钱，但人家说我非法集资怎么办，业主交了费开不了发票怎么办？我是在没办法的情况下才开公司的。”但他坚持认为这个公司是为业主服务的，不应以营利为目的，所以他想出了三三制分配。公司章程里约定，全体业主都是股东，业委会代表董事会，收入按三三制分配：1／3用于小区建设，1／3充实次年物业费，1／3用于奖励经营人员。

　　邵里庭今年67岁，退休前曾是一家大型企业的厂长，“管过6万多人。”公司成立后，邵里庭独创了他的小区管理模式：一方面服务公司作为业委会领导下的一个职能部门向业委会负责，另一方面，服务公司雇佣专职的工作人员担任小区内诸如保安保洁类的工作，并设立8个层长和16个组长，这20余人全部是业主中的志愿者。

　　实行自治一年多以来，品阁小区各方面运行有条不紊，物业费从原来的每平方米2．78元降为现在的1．8元，而且还略有盈余。钱到底是从哪儿省出来的呢？首先雇用的人员少了，小区原有工作人员19人，邵里庭却只雇了7个人。

　　一栋楼就是一个社区

　　7个人真能管得了小区所有的事？邵里庭还有另一个窍门，就是发动大家共同治家。他利用当初维权时建立起来的档案库，每家业主有什么专长他都了然于心，需要的时候就当义工支援。“小区本来就是自己的家，为小区做一些力所能及的事也是应该的，如果把每个人的智慧和力量都发挥起来，就可收到事半功倍的效果。”

　　小区地下二层车库原来有146个照明灯，每月耗电量是一笔不小的开支。一位懂电学的业主向邵里庭提出省电建议，最后按他的建议去做，果然节省了能源和开支。邵里庭说：“自己治家，每一笔支出都跟自己息息相关，所以大家都有主人翁的意识，业主们各尽其能建设小区。”

　　邵里庭告诉记者，小区的金鱼池是“捡破烂”修起来的。原来小区里有一个角落是堆垃圾的，又脏又乱，邵里庭早就想着想把它改造利用一下。恰好有业主反映小区排水系统不好，一下雨就积不少水。后来经大家建言献策，决定建立一个环保导水系统，将雨水收集起来，把垃圾堆改造成金鱼池，“雨水既可浇花，也可养鱼。”

　　邵里庭曾向装饰公司询问过报价，最少也要2．8万元。小区业主知情后，当有亲友装修时，业主就将废弃的玻璃、砖瓦捡回来交给邵里庭。恰好，小区里的一位业主和装饰材料公司相熟，通过这位业主，服务中心只用4000元买了部分材料，加上大家找来的废旧材料，金鱼池就这样建起来了。

　　邵里庭最为骄傲的是小区的监控系统。这套监控系统在市场上的价格是70万元，而品阁小区安装这套系统一共花了不到两万元。原来小区内居住着两位参与过“神六”设计的退休老专家，他们亲自给小区的监控系统做设计并帮助安装，小区服务中心只花了材料费。

　　此类事情还有很多。“自治让业主感觉到，给小区出力就是为自己出力，为小区节约就是给自己省钱。我们原则上不用工，业主里有的是能人，要发掘业主资源。这个小区是大家的，每人都要尽自己所能出一点力。但必须坚持一个原则，就是"千金重担大家挑，每人分担一点点"，不能给分得太多，否则大家的积极性难以长久。”邵里庭说。

　　“以前大家对物业不满，有六成以上的人拒交物业费，现在我通知一贴出去，大家马上就来交钱了。”邵里庭自豪地说。服务中心现在每个月向业委会公布账目，每季度向全体业主公布，每年向全体业主做决预算报告。

　　经营物业以来，邵研究了很多物业管理的经验。他发现世界上很多国家都是小型社区为主，“美国一个小区最多100多户，也是自治，香港也没有大社区，一栋楼就是一个社区。”

　　邵认为应该打破现在以开发商建立的楼盘来划分小区管理的传统模式，应该以楼宇为单位进行自治。至于小区配套的会所、幼儿园，“本身就属于公共管理范畴，应该由政府进行统筹管理，也可以交给社会公益组织。”

　　自治的物业公司成立之初，就有人发出“品阁小区能走多远”的疑问，邵自信地说，他们会一直走下去。他认为自治是管理社区最好的方式，只有自己成立的公司才是真正为业主着想的，“交给其他的物业公司，势必要以营利为目的，不营利谁来做？”

　　社区自治离中国基层民主还有多远

　　有专家指出，目前中国社区自治的动力很足，但往往只是以维权为中心形成暂时的利益同盟，而维系一个长远的自治组织的正常运转却很困难。据统计，在北京市3000多个住宅小区中，成立了业委会的小区仅占总数的14.5％。

　　《物业管理条例》规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，但到备案制实施的时候，就常常变成了居委会盖章、街道办盖章、最后区县建委盖章的层层审批。

　　“要成立业委会，太难了！”很多业主这样说。

　　但中国人民大学张丽曼教授认为，业主自治是不可阻挡的历史潮流。《物权法》已经明确要保护私有财产，这涉及到千家万户的生存权问题，业主自治有很多的先行者，他们大胆创新，突破了重重阻力，创新出了很多模式，但还需国家在政策和法规层面给予支持。

　　北京大学社会学系教授王思斌长期研究社区建设，他认为居委会在社区自治中应该发挥重要作用。“一方面业主委员会成立存在困难，完全自发地靠一部分精英人士来发动，不具有普遍性，且难以持久。另一方面，社区里的事务很琐碎，业主委员会关注的主要是涉及业主利益的事，长久来看，社区里各种琐碎的事务应该由专职人员负责，而居委会有着服务社区的传统，但居委会应该随着社会的发展有所革新，才能承担起这一任务。”

　　王思斌建议，今后居委会主任应该实现民选，政府在民选的基础上对其聘任，要向社区居民负责，定期对居民报告工作，并能够把民意及时上达。“这样才能真正实现社区自治。”

　　专家认为，中国现代城市社区民主自治还在探索过程中，实践中尚面临很多问题，如公民意识需要继续提升、制度有待完善、自治不够充分、政府职能仍需转换等，但在整个中国基层民主的浪潮中，社区民主自治一定会越来越成熟。

　　本报北京2月18日电