地产商资金压力暴露无遗 加快销售忙于“抢钱”

　　地产商开年“抢地”变“抢钱”

　　房地产开发商所期待的贷款松动的局面并未出现。《财经时报》从多家银行获悉，与去年相比，针对开发商的贷款额度只少不多

　　春节刚过，喜悦的气氛尚未褪去，开发商就迎来了尴尬的资金压力。

2008年一季度的银行贷款已经开始投放，不过房地产开发商所期待的贷款松动的局面却并未出现。《财经时报》从多家银行获悉，目前各家银行不仅审贷严格，与去年相比，针对开发商的贷款额度也只少不多。

　　“现在开发商确实感觉到了真正的寒冷。我们手头帮开发商代理的两个项目至今还没从银行拿到一分钱。银行不会拒绝贷款申请，但他们同时称，已经没有贷款额度了。过去上半年信贷集中开闸，大家多多少少都能获得一些资金，现在看来情况确实发生了改变。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋向《财经时报》证实说。

　　窗口指导加大

　　这或许只是一个开端。根据中国人民银行货币从紧的政策意图，早在去年年底，中国银行业监督管理委员会（简称“银监会”）已经提出明确要求，各地商业银行今年要控制针对房地产企业的贷款额度，即由原来每年确定一次全年贷款的发放额，改为按季度确定并发放房地产企业的贷款。据《财经时报》了解，其实目前各家银行在实际操作过程中，执行的是更为严格的放贷标准，即按月度发放房地产开发贷款。

　　不仅如此，《财经时报》同时还独家获悉，今年以来招商银行（600036）已经开始关注北京、上海、深圳、广州四个城市严重依赖银行贷款的发展商。在这四个城市，将针对那些风险度较大的特定开发商的总体信贷规模缩减了30％左右。

　　此外，中国农业银行内部还专门由信贷部起草了一份针对房地产开发贷款的发放细则，其中对以往申请贷款的开发商也进行分类。而由于目前农业银行总行还未对这份《细则》的具体内容作出最后的审批，因此自今年1月份以来，农业银行还未开始具体发放开发贷款。“相关细则的具体落实预计会从3月份开始。”农业银行一内部人士透露说。

　　《财经时报》还从民生银行（600016）深圳分行了解到，在信贷收紧的情况下，今年1月这家银行的开发贷款只针对原来的老客户发放。即便如此，出于信贷安全的考虑，他们同时还对贷款开发商提出了苛刻的要求，内容包括：针对不同的客户在原有的基础上进行不同程度的贷款利率上浮、要求对开发商的具体投资方向进行严格监督等。

　　受扰房价波动

　　各家银行谨慎的态度源于对金融风险的警觉。房地产价格的波动，直接影响到银行信贷资产的安全。

　　有消息称，在今年1月19日举行的“2008年第一次经济金融形势通报会”上，银监会副主席蒋定之就指出，在从紧的货币调控政策下，信贷风险将进一步暴露，“股市、房市波动性加大，观望气氛加重，使得银行面临巨大的信用风险。信用风险上升，不良贷款反弹的压力就会加大。”

　　自2007年底以来，与该年上半年相比，深圳房价下跌了15％至30％，广州房价下跌10％。上海房地产市场的成交量连续五个月下降，北京则出现了前所未有的楼盘打折促销的现象。

　　作为“带头大哥”的万科（000002）不仅下调了自己在深圳和广州的楼盘售价，2月21日，万科在上海的10个楼盘也开始进行集中的优惠销售，优惠幅度高达9.5折。这是继万科去年年底在广州、深圳、成都、武汉的楼盘降价之后，今年初开始的第五波降价。

　　降价的不仅仅是万科，富力集团在北京的多个楼盘同时也在暗降。位于北京西三旗的富力桃园甚至开出了9.7折的额外折扣，并设有近4万元的新春置业礼金，而一次性付款更是低到了9折。富力又一城的促销力度更是夺人眼球，不但推出5重大礼，即3％契税、10年物业费、0.05％印花税、2％公共维修基金和2777元购房喜宴，还推出了特惠单位限量大抢购的优惠。其中，两居的户型最高可节省20万元。如果是富力集团的旧业主，还可以享受额外9.9折的优惠。

　　“房价的下降意味着金融资产的贬值。由于过去几年国内房价的迅猛增涨，监管部门已经意识到了潜在的金融风险。因此在去年年底，监管部门的高层就已经开始在不同的场合提示银行要提高风险意识。”杨少锋表示。

　　“抢地”变“抢钱”

　　与银行谨慎的态度截然相反，开发商的心态是急于拿到开发资金，这种心态在今年1月份银行开发贷款的发放过程中表露无遗。上述民生银行相关负责人称，今年以来当民生银行向贷款的老客户提出目前新的贷款条件时，开发商几乎毫不犹豫地就答应了，“他们给人的感觉就是能从银行贷到款就已经万幸了，哪还敢再讨价还价。”

　　杨少锋也向《财经时报》证实说，今年在实际贷款过程中，确实有很多开发商都遇到了无钱可贷的尴尬局面。

　　“由于控制总量、按比例放贷，造成僧多粥少，银行扶优汰劣也是很自然的事情了。”一位开发商也感慨道。

　　杨少锋认为，过去开发商的资金来源，主要是由自有资金、银行贷款、占有资金（包括预售款、工程垫资、工人工资等）等构成，其中银行贷款和占有资金占总资金来源的三分之二以上。而当从银行贷款的融资渠道受阻后，开发商的资金压力大大加剧，只有通过快速销售等方式来回笼资金。

　　国泰君安证券研究所房地产分析师张宇也分析认为，从企业经营的角度来看，信贷规模的收缩最终将迫使开发商根据不同城市的信贷投放规模，来选择是加快销售回笼资金，还是待价而沽。

　　“未来银行信贷资金的供应状况，将取代市场供求矛盾，成为左右开发商发展状况的决定因素。如果说2007年房地产企业必须‘抢地’，那么今年他们必须得‘抢钱’”。张宇表示。■

　　（未经授权，不得转载）