房价均衡点还在试探　楼市博弈加剧(图)

　　新华网上海2月28日电 （记者徐寿松蔡国兆）一方是持币观望，一方是推迟开盘；一面是打折促销，一面是成交萎缩；一边是媒体喊“跌”四起，一边是统计数据还在环比微升。当下，楼市陷入一种微妙的僵持状态，博弈加剧，买卖双方都能接受的房价均衡点还在试探、寻找中。

　　房价还只是高位微调

　　在上海，2月15日至21日这七天内，一手房推盘量在1万平方米以上的4个楼盘共计推出860套公寓，截至21日仅签约17套，有楼盘在开盘四天后签约数仍为零，市场交易之冷清可见一斑。

　　在北京，据北京市房地产交易管理网公布的数据，春节后第一周内，商品住宅期房仅成交309套，同比下降47％，现房仅售出64套，同比减少53％。

　　从现在的情况来看，去年新推房源即能取得较好的销售业绩并迅速成为市场成交主力的局面已不复存在，市场交投双方博弈加剧，而持币观望正是买家与开发商博弈的重要手段。

　　一方面，开发商依然坚挺。或固守高价、按兵不动，或暂时延迟推盘，以“坚壁清野”的战术来和购房者对阵。据中大恒基不动产营销市场研究中心统计，2008年1月份前三周北京楼市开盘项目共29个，可售面积41万余平方米，同比开盘数下降了17％，供应面积下降了67％。

　　也有开发商选择以各种名目出现的适度降价，但目前仍属少数。事实上，楼市促销正是寻求价格均衡点的双向试探：开发商向潜在买房人发出要约，买房人用买或不买的行动作答。由于目前大多数买房人觉得开发商的降价幅度尚未达到自己的心理点位，所以交投仍不活跃，楼市仍处于僵持状态。

　　未来走向看银根

　　市场人士认为，目前房地产市场上出现的降价行为会不会引起大面积跟风，关键看银根紧缩程度。

　　万科这条地产“鲶鱼”的促销行为不是会不会产生波及效应的问题，而是波及的范围能有多大。万科的率先降价对其项目所在地周边的楼盘构成压力是肯定的，但万科的楼盘一般都远在城郊，多属于四级甚至五六级地块，也就是说，打折风吹拂之地多在城市外围，能不能传导到中心城区，现在还很难说。而一般而言，对一个地区房价起主导作用、具有风向标意义的往往不是城郊房价而是中心城区的房价。

　　市场的现状也确实如此，越靠近中心城区的房价越坚挺。在上海地铁一号线北延伸段附近的楼盘“宝华现代城”，2007年初售价在1．3万元／平方米左右，而现在售楼人员的报价是均价2．2万元／平方米，不打半点折扣。

　　未来，中心城区的房价会不会跟随既起的“打折风”、在多大幅度上打折，这将取决于紧缩货币政策的运行对房地产企业的影响程度。2008年，四大商业银行新增贷款与去年相比均有减少，各银行几乎无一例外地在收缩公司贷款。房地产公司的信贷额度大大降低，一些银行第一季度的房地产开发贷款额已告罄。

　　业内人士预计，如果第二季度银根依旧收紧，而闲置一年收费、闲置两年无偿收回的反囤地措施能够得到严格执行，那么，一些开发商的资金周转会日趋吃紧，加速回笼现金流的压力越往后越大，届时，降价促销将是开发商的不二选择。当房价下调到一定幅度，刚性需求类的买房人就会出手。买卖双方都能接受的价格均衡点形成，楼市成交量自然会上升，调整也就基本到位了。