广东房协预测广州二手楼价高去年 房价理性回归

　　省房协预测广州二手楼价将高于去年

　　本报讯 (记者/吴哲 陈韩晖)房地产的话题总是牵动很多人的心。昨日下午,省房地产行业协会在广州召开2008广东房地产市场景气分析会,邀请省内知名经济专家及房地产市场专家,就国家从紧货币政策下房地产市场的走向、宏观调控对房地产行业的重大影响等诸多方面进行解读,并对广东省及广州、深圳等地区的房地产市场走势作出预测。

　　购地和开发成本大幅增加

　　“广东土地市场去年先热后暖,年尾出现土地流拍现象”,广东省房地产行业协会昨日首发的《房地产蓝皮书》指出,在已过去的一年中,开发商购置和开发土地的成本均大幅增加,存量土地也有所增长。

　　据《蓝皮书》披露,2007年全省出让土地15884公顷,出让价款1121.71亿元；其中招拍挂出让土地5787公顷,占全省出让土地总量的36.43%,价款达876.56亿元,占全省出让土地总价款的78.14%。前三季度,各地土地拍卖天价频出,而年尾土地市场则出现流拍现象。

　　在已过去的2007年,全省房地产企业共购置土地面积3038.49万平方米,同比增长22.4%；土地购置费408.75亿元,同比增长62.5%；土地开发投资增长66.94%,而土地开发面积却下降3.7%。数据表明,开发企业的土地购置成本大幅上升。此外,全省开发企业待开发土地面积共5581.46万平方米,同比增长19.8%。

　　广深房市观望加重

　　广州市房地产一手市场交易虽然在去年10月以后进入观望状态,但全年二手房成交量仍呈大幅上升,突破1000万平方米,同比增加18.4%。预测今年二手楼价整体水平将高于去年,但波动幅度减小；投资性需求将大幅降低,自住需求绝对主导市场。

　　而深圳市场自去年下半年以来市场观望气氛不断加剧。二手住房市场自8月份以后销售量开始出现大幅回落,11月、12月,每月交易量均在40万平方米以内的较低水平。而新建商品住宅价格出现波动调整和回落,先是从1月的10872元/平方米上升到10月的17350元/平方米,此后市场出现调整,11月房价为15069元/平方米,12月房价继续保持15000元/平方米左右的水平。蓝皮书分析,供求关系的紧张是房价快速上涨的主要原因,住房市场投资、投机需求的增长,加速了房价上升。预测深圳今年楼价不会出现大涨大跌的现象。

　　各地将对房地产开发用地进行全面清查

　　《蓝皮书》透露,各地政府将在今年对房地产开发用地进行一次全面清查；严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地,增加民生用地；严格控制土地出让的地块面积,对成片土地,由政府统一规划,统一进行基础设施建设后分块出让,防止企业圈地、囤地；加大土地审批后监管力度,严格落实出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理,加快已供土地的开发建设速度,促进房源的增加和商品住房价格的稳定。

　　专家热议��

　　开发商“很惨很受伤”?

　　会上各位专家在发表对房地产市场的看法时产生了诸多碰撞,争论不休。既有对于房价理性回归的共识,又有对开发商命运、宏调走向、政策面的不同理解,多种观点交锋碰撞,颇为精彩。

　　■共识

　　房价并未面临拐点只是理性回归

　　有个观点得到与会专家的一致认同:全国主要城市房价经过近几年持续快速的不理性增长,按照市场规律是到回落的时候。从整体经济形势及市场刚性需求来看,房地产行业还未面临拐点,更不会出现雪崩现象,只是宏观调控政策作用下的理性回归。

　　省政府发展研究中心副主任李鲁云作为主讲嘉宾,在分析2008年广东宏观经济发展走势时说,“国家宏观调控要求高增长的,广东比全国增长高；宏观调控要求降低的,比如固定资产投资、能源消耗、居民消费价格指数,广东都比全国低。所以说广东这几年的发展是比较理性的,宏观调控对广东的影响比较小。”

　　李鲁云认为,从长远看,随着经济的发展、人民生活的改善,房价会平稳上升,但从目前来看,国内的房价将全面理性回归,呈现一个多层次价格体系。同时房地产行业将加剧优胜劣汰,使行业发展更加规范。

　　深圳市房地产研究中心副主任、高级经济师王锋认为,正是在市场自身规律和国家的宏观调控措施的共同作用下,使整个房价回落。“所谓拐点是经济发展中从过快上升转为较慢增长,而掉头向下的。但正如股票是一下一上,房价也是如此,市场价格本来是一种波动,关键看长期趋势是波动向上,还是波动向下。”而巨大的市场需求的存在,使得房地产业仍将是一条快速增长的曲线,没有停滞的理由,也没有大幅度滑落的理由,不过市场回暖尚需时日。

　　他同时提醒,房地产业要进一步留意国家住房供应保障政策对房地产市场的冲击。

　　■分歧

　　观点PK之1

　　开发商“很猛很赚钱”还是“很惨很受伤”?

　　广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说,“从2004年到现在,三年多的时间内,房地产行业可以用一句流行的话形容,就是很猛很赚钱。”

　　这个说法马上引来光大地产公司副总经理陈洪志的“叫苦”:“过去二、三年房价上涨,开发商赚了不少,但如果不离开这个市场,持续买地,很可能在2008、2009年将前面赚的钱都退回去,就像电影说的,出来混,迟早都要还的。”

　　赵卓文马上反驳说,“我认为还没有到这个时候。我观察了楼市十几年,房地产开发商总体赚钱的多,亏钱的少,如果说2004年以前90%以上的企业是赚钱的,2004年到现在99%的企业赚了钱。广州现在活跃的企业少了,不是因为亏钱,而是自主选择退场。就算是2007年底后拿天价地的开发商,从土地保值增值的空间来看还是比较大的。”

　　陈洪志说,国家金融政策调整以后,给房地产行业带来很大的影响。“一般来说开发商有四个渠道获得资金,一是销售,二是银行贷款,三是国内上市,四是境外上市。过去几个月发生了根本的变化,销售直线下滑,银行贷款收缩,国内上市不批准,国外上市钱回不来,房地产行业的从业人员不像赵老师说的很猛,而是很惨很受伤。”

　　王锋说,这些问题都可以归咎于宏观调控和货币政策,但总的来说,银行贷款还是主要渠道。目前房地产外部环境已经得到很大改善,但金融手段仍需要加强,同时,既要防止房价大涨,也要防止大跌。

　　观点PK之2

　　宏观调控只管“涨”不管“跌”?

　　2007年,政府加大了对房地产业的宏观调控力度,各项针对房地产市场的政策纷纷出台。2008年房地产市场是继续调整还是恢复上升?政府是否还要进一步出台土地、金融、税收等调控政策?对2008年广东房地产市场的景气分析,很自然地落到了对政府宏观调控的关注上来。

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江说,去年的政府报告中提到的是“抑制”房价过快增长,今年的报告则是“防止”房价过快上涨。“抑制和防止的转换,说明政府对目前宏观形势的判断以及政府干不干预的态度。高收入的群体住房的需求是由市场调节的,我理解的市场调节的含义是政府对房价不会过多地干预。就像上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。”

　　陈洪志追问说,“房价在飞速上涨或者是上涨过快的时候,政府应该干预,实际上很多人想听的是房价过快下跌政府是否同样也应该干预。”

　　王锋说,“关键是国家的宏观调控会继续落在怎样的位置上,从紧的政策是没有改变的,但从紧并不代表没有钱融资,这个误区要解开。建设部也表过态,防止大涨也要防止大跌,因为大跌会影响到经济运行的稳定性,实际上国务院所有的政策都是为了稳定房价。”

　　广州大学商学院教授、房地产研究所所长陈琳也认为,宏观调控的效果已经显现。“房价过快的上涨和下跌,对于行业来讲是不利的,同时房地产作为关系到民生和百姓安居乐业的敏感行业,国家宏观调控的目的是希望行业持续健康稳定的发展,决不是要打压这个行业。”

　　观点PK之3

　　宏观政策面是利好还是利空?

　　专家认为,目前房地产市场的价格下跌、成交量萎缩的“价量双跌”其实是不健康的。黎文江说,“正常的情况是房价平稳,成交量上升,但是现在价格下来了,成交量下去了,这不是宏观调控要达到的目的。”

　　那究竟楼市什么时候可以站稳,什么样的价格和成交量是相对理性的水平?专家的意见并不一致。

　　赵卓文说,“2008年我认为楼价可以保住就不错了。”

　　他认为最重要的四个因素是:

　　限价房。广州的限价房在2008年的春天推出的量太大,对市场一下子造成很大冲击。“如果2008年政府真的推出1.5万套的话,占整个销售额就是20%。”

　　其次,广州的楼市在越过了“万元大坎”之后,属性和本质发生了改变,不再以自住和改善居住为主要动力,而是以投资为主,而投资买家撤场的影响力是很大的。

　　再次,是目前的政策层面不够明朗,开发商的空间受到压制。不像以前的市场是自由化的,广州过去十年基本上没有建经济适用房和廉租房。

　　最后,金融政策以及经济增长速度放缓,对于楼市都不是很有利。

　　相反的,黎文江则显得相对乐观很多。他说:“广州的楼价,均价将在8500元/平方米左右站稳,期限是5月份稳定。我期望成交量会超过现在,出现60—70万平方米的成交量。”

　　他的理由有六点:

　　一是政府主推的中小户型住房将在今年大量出现,使得初次置业者的门槛降低。8500元/平方米是代表中小户型的价格。

　　二是性价比不同。随着市场的竞争越来越激烈,逼迫开发商对性价比进行调整,购房者易于接受。

　　三是区域供应的变化,去年天河、海珠过万元的成交量占到了45%,花都和番禺的比例是55%,据观察今年中心城区过万元的比例将下调到41%。

　　四是购买对象不同。今年销售的主体是中小户型,价格要调整到万元以下才可以被接受。由于对象不同,所以价格也会产生不同。

　　五是政府的政策不同。

　　六是放贷的影响。去年第四季度银行已经将放贷用完,而随着今年新的放贷,在第二季度的销售旺季,也即是四月份,会吹响新的“集结号”。