广州楼市准零首付调查 分期首付：楼市拐点标志

　　(声明：刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)

　　是否推出“零首付”措施，历来是房地产市场中，买方市场还是卖方市场的分水岭。在广州，已经出现接近于“零首付”的分期首付，这被视作楼市出现拐点的又一标志

　　本刊记者/孙春艳

　　目前，广州近六成楼盘降价，开发商的促销手段也是五花八门。但从众多的喧闹之中，一则信息还是引起了本刊的特别关注：2月底，广州富力桃园特别推出首期免息月供计划，全价近70万元的商品房，首付只需11万元(首付比例约为16%)即可轻松入住。

　　11万元入住，这跟2001～2003年时广州楼市流行的“零首付”入住，已经相差无几。

　　然而，根据《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发2007359号)，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%；对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

　　显然，11万元的首付额度，已经远远低过这份通知中的最低首付比例要求。

　　开发商：分期首付振奋销售

　　3月6日下午4时，本刊记者以买房人身份，走进了广州富力桃园销售中心，目前在售的是富力桃园第五期诺丁郡Ⅱ期庄园单位。

　　广州富力地产股份有限公司销售策划部的黄健明接待了记者。当记者表示对“11万即可入住东风西环市西地铁沿线物业，售9900元/平方米起”的促销户型很感兴趣时，这位销售人员说，这一价格只有两套，在3月2日促销当日就已经售完。

　　看到记者很是失望，他推荐了其他低首付户型，低首付比例与促销广告中的户型相当。比如诺丁郡Ⅱ期E栋，有一套90平方米左右的户型，实售单价在11300元/平方米左右。如果购买这个房型，首付只需交纳20万元，首付款额略低于总房款的20%。

　　根据该楼盘的销售方式，按央行规定应当首付在30%甚至更高的购房者，超过20万元首付的其余部分，可以分9个月至一年(最晚不晚于该房的交房时间)，按月打到开发商的账户上，并且这些分期支付的首付款，不计利息。

　　“银行不是硬性要求首次购房者必须交齐房屋首付的三成，才可批准贷款吗？”当记者表示疑虑时，这位销售人员很肯定地说：“绝对不会的，我们跟办理银行已经达成了默契，银行是默许我们这么操作的，这点你不用担心。”

　　他还提醒说：“主要看你自己的偿还能力。因为假如现在购买，需要从银行贷款的话，将面临两头还贷。”

　　还以这套90平米的户型来计算，如果购房者分期20年向银行归还房贷，将会每个月交银行房贷约6000元；而一年内的分期首付，则还需向开发商每月支付首付款约1万元。

　　据销售人员介绍说，这则广告很引人注意，使得该楼盘的销售较前几个月大有回升。他取来近一个月来的销售统计资料给记者看，从2月初至今，富力桃园诺丁郡Ⅱ期已经销售房屋90余套。虽然，最终采用分期首付的只有几户，但这一信息对于振奋销售的作用是勿庸置疑的。

　　3月8日，广州金沙湾中海金沙湾开盘，记者致电该销售中心，销售人员也表示：“如果购房者一定要要求分期按月交付首期，他们可以考虑。”当日，广州番禺区的祈福水城接受认购登记，该楼盘销售人员称：“可先过来看看户型，若确定要买，可以再商量具体支付首期方式。”

　　 银行：是否知情？

　　记者在富力桃园诺丁郡Ⅱ期还从该楼盘销售人员手中，取得一份印有与该销售中心挂钩的三家银行的账号凭条。这三家银行分别是工商银行广州下九路支行、农业银行广州东山支行、招商银行广州世贸支行。

　　3月7日上午9时，记者按图索骥先来到位于广州市荔湾区下九路36号的工商银行广州下九路支行。这里的负责人冯经理告诉记者，她以前从未听说过此事。该支行负责个人信贷的工作人员，也表示不知情，需要调查一下。

　　当天上午11时，记者又赶到位于广州市东风东路745号的农业银行广州东山支行提出采访要求，最终由农业银行广东省分行的宣传经理陈旭接待了记者。

　　“不清楚此事，也许是地产销售部门为了得到销售提成，所做出的个人行为，不见得是公司行为，还是要调查一下。”陈旭如此作答。

　　陈旭还强调说，“目前严控信贷，银行的审批考核是相当严格的，必须经过支行和上属分行两级考核审批，才能获准。发现任何不良现象将会立刻引起注意。”

　　但广州合富置业的一位人士却告诉记者，银行对此事的态度当然是“避之唯恐不及”，怕涉嫌违规放贷说不清楚，所以要把自己“摘”干净。但他同时也表示，开发商的分期付首付，如果没有银行的默许是实现不了的。

　　从2007年开始银根紧缩，严控贷款，靠房贷为主要营收支柱的银行，日子相当难挨，银行对此肯定是睁一只眼闭一只眼。

　　3月7日下午2时，记者以买房人的身份，来到位于广州环市东路371～375号的招商银行广州世贸支行。

　　该支行负责一手房交易的工作人员邢磊接待了记者。她介绍说：申请贷款需开具本人的收入证明(贷款支出占月收入的一半)、工资流水、身份证、户口本、婚育证明等。其中存折工资流水中的存款余额应该反映出能够交纳房贷的30%。并将已经交纳房价30%的首付款发票收据及复印件交给申请贷款的银行审核。

　　当记者讲明看中富力桃园诺丁郡Ⅱ期的房子，并打算参加富力的首期免息月供计划，这样就无法提供三成首付完全缴纳的发票凭证时。邢磊肯定地说：“贷款是肯定能办理的，提供不出发票凭证，出示股票、基金的收入证明，一样可以办理，只要能证明你的偿还能力就行。关键还是看你自己。”

　　她同时表示，对于富力桃园的这种促销手法，他们(银行方面)是知道的。其实，分期交付首期房款在广州的房地产界不算是营销创新，现在也还有其他地产商这样做。

　　记者随后仍以买房人身份走访了几家工商银行、农业银行的营业网点，工作人员均表示，分期交付首期房款也可以从银行贷出钱来，只要能证明自己在广州有正式工作，有偿还能力就行。

　　就在记者调查的过程中，陈旭再次拨通记者的电话澄清此事。“我已经询问过相关的业务部门，分期交付首期的方式绝对不可能经过我行的支行办理出来。”陈旭说。

　　3月10日下午，记者又收到来自工商银行广州省分行营业部的回复称：“我行认为，相关的营销创新都要符合《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的规定。为此，我行将与富力集团积极沟通，共同探讨这种销售方式的操作性，防范可能带来的风险，为客户提供优质的房贷服务。”

　　而在广州市银监局，接待记者的该局办公室主任李建平，对记者所了解到的情况未置可否：“对于分期交付首期等问题，广州市银监局下属的统计信息处正在对广州地产市场做这方面的调查，但因结果还没有出来，现在还没法答复。”

　　 分期首付：楼市拐点的标志

　　广州楼市自2007年下半年来表现惨淡。从广州市房管局公布的今年1月份广州城区十区的市场数据显示，广州十区房价已跌破万元，一手住房成交均价为9766元/平方米，比去年12月份10586元/平方米下降820元。成交量也一再下挫，1月份广州十区一手住房成交量仅为35万平方米，创下近年成交量最低点。另一数据显示，截至2月28日，广州十区当月共完成一手商品住宅签约2067套，日均签约74套，创造了近两年来的日均最低纪录。

　　当地机构还统计到，今年春节期间的楼价比2007年“十一”黄金周前下降了20%～30%。而在今年1月，由《第一财经日报》所做的经济学家调研结果还显示，35.7%的经济学家预期广州、深圳等一线城市的房价还会继续下跌。

　　“关键看三月能否回暖。”开发商们少有的达成了共识：打算拼死一搏，全力制造一波销售小高峰，他们认为只要刺激出一波好的行情，就能令市场重新由阴转晴，吸引那些观望的海外热钱重新追捧中国房地产。

　　因此从2月中下旬开始，诸如“多重优惠”“打折降价”“买房送车位”“推出半价单位”等等促销手段令人目不暇接。

　　是否推出“轻松首付”措施，历来是买方市场还是卖方市场的分水岭。“目前市场出现滞销和成交低迷、房价下跌的态势，这种现象至少说明开发商已经有些不择手段进行促销，市场出现逆转。我觉得可将其视为出现拐点的标志。”寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同对《中国新闻周刊》说。

　　韩世同也警告称：“在房价过高的阶段允许零首付或低首付是十分危险的做法，因为只要房价小幅波动就有可能导致原本不具备供楼能力的购房者断供和弃贷。相对而言，开发商只是承担小额的风险，而大额的风险则在由银行承担。”

　　假如购买一套100万元的房子，业主首付三成向银行贷款七成，那么银行就会对业主是否具备70万元本金基础上再加利息的还贷能力做出评估。若业主只是首付了一成，那么他事实上面临90万元本金的还贷压力，超过了银行对他评估的70万元还贷能力，开发商降低的首付价差就将成为银行的风险。而购房者一旦脆弱的资金链断裂，最终面临无钱可还，将被驱逐出屋的厄运，银行贷出去的巨额贷款则将变成手头积压的“烂尾房”。

　　3月6日，在全国人大会议间隙接受记者采访的中国银监会主席刘明康表示，他可以确定中国不会发生类似美国的次贷危机。支持他这一判断的最大理由，正是因为中国不允许降低房贷首付款比例，中国不可能“零首付”。

　　仍在勉力支撑的房地产开发商、大大降低了房贷业务的银行、居民们更加难以实现的购房梦，还有严防经济更热的宏观政策，以及防范风险扩大化的监管要求，以上多方的微妙博弈仍在继续。突破这一困局的尝试还将不断上演。