搜狐网站
搜狐 ChinaRen 17173 焦点房地产 搜狗
搜狐新闻-搜狐网站
新闻中心 > 国内新闻 > 国内要闻 > 时事

房价中的行政“水分” 地价涨税费涨房价如何降

  (声明:刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)

  消费者以辛苦积蓄购置了房产,其房款在向房地产商奉献高额利润的同时,究竟有哪些成本被地方政府以税费和地价款的形式拿走?房地产商又如何消化或者转嫁这些成本?这些成本还能不能降低?这一系列问题在困扰消费者的同时,也成为拷问地方政府民生财政的一个重要内容。


  3月8日全国两会上,全国政协委员、河南某房产公司董事长王超斌,联名清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明等十位政协委员,提交《关于减少政府收费环节,遏制住房价格上涨的建议》,使房价行政成本问题再次暴露于公众视野中。

  建议指出,“房价居高不下的一个重要原因就是住宅开发过程中政府收费(税)过多,造成开发成本过高。而开发商则把成本转移给市场,造成房价过高”,建议政府应“取消重复收税现象及不合理收费”。本刊对房地产开发过程中的税费和地价成本做了调查

  本刊记者/郇丽 陈晓舒

  实习生/余佼佼

  两会结束后,回到河南省郑州市的全国政协委员王超斌更忙了。他不停地往返于郑州市代庄南街南、京广南路西的A大厦施工现场和郑州市建委等有关部门之间。面积为169105平方米的A大厦项目,还没有拿到施工证,这是令王超斌最着急上火的事情。

  也许这份忙碌,堪为王超斌在北京两会期间忙碌的原因做注脚:作为全国政协委员的王超斌,同时还是河南一家房地产公司的董事长。A大厦正是他公司下面的建设项目。3月8日,王超斌与十名政协委员联名提案《关于减少政府收费环节,遏制住房价格上涨的建议》,指出房价居高不下的一个重要原因,就是住宅开发过程中地方政府收费(税)过多,造成开发成本过高——各种税费占地方政府财政收入的30%至50%,成为地方财政的重要来源。而开发商则把成本转移给市场,造成房价过高。

  一个房地产政协委员的税费清单

  王超斌并非全国范围内指出房产成本中税费成本过高的第一人。但与他人不同的是,王超斌的这份提案,蕴涵着一个房地产商人的切肤之痛。

  王超斌公司旗下的任何一个正常房地产开发项目,从开始获取土地,到竣工结算备案,跑部门、交费用、盖章,贯穿始终。从征地开始,到把楼房建成,让购房者入住,王超斌的公司管理人员乃至王超斌本人,要跑遍25个局、委的80多个科室,共缴纳50多项费用。A大厦项目从规划局到建委部门这个审批阶段就已经发生14项费用,总金额已经超过1000万元(见附表)。

  房地产开发经营过程中目前涉及的税费共计12项,包括营业税、城市维护建设税(外资企业不征)、教育附加费(外资企业不征)、企业所得税、固定资产投资方向调节税(已免)、房产税(外资企业为城市房地产税)、城镇土地使用税(外资企业为土地使用费)、车船使用税(外资企业为车船使用牌照税)、印花税、契税、耕地占用税、土地增值税等。

  在王超斌的提案中,他认为政府通过税收、土地的各项收费共拿走了房款的55%左右,其中土地费用约30%,税收10%,还有其他各种费用15%~20%。

  具体到每个项目,又各有不同,如果项目中牵扯到文物,还要跑文物局,如果树木移栽,还要跑园林局,每一个项目涉及到的内容不一样,缴纳的费用也不同。

  去年,王超斌去建委为A大厦跑审图(建委审查房地产公司的设计图纸),结果,仅审图费就达到了20万(见附表)。

  今年年初,王超斌碰到了河南省住宅产业商会副会长兼秘书长赵进京,两人不谋而合,决定写一份提案。这也是《关于减少政府收费环节,遏制住房价格上涨的建议》的雏形。

  王超斌对《中国新闻周刊》说,房地产项目的费用,基本都产生在规划许可证和施工许可证之间,收费最多、收费最不合理的是建委部门。

  据王超斌介绍,2007年10月1日,郑州市把绿化费、天然气配套费等项目合到一起征收,但收费标准却涨了几倍,原来每平方米几十元的标准,现在提到了每平方米一百多元。王超斌认为在郑州市政府财政收入高达5万亿的前提下,这样增加收费实属不该。

  实际上,对于房地产经营过程中税费过多的抱怨,绝非仅只王超斌一人。

  3月8日下午,包括王超斌、清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明、河南省政协副主席张亚忠、山东青州某制药公司总经理宗立成、民建洛阳市委主委金正新等在内的十位政协委员、联合提案人来到北京东城区某小区,就该小区房地产商在房地产开发环节的费用进行实地调研。

  该小区开发商向十提案人提供的数据表明,该小区每平方米平均售价23000元的房价构成中,建筑成本约3500元,土地费用近6000元,各种税费近10000元。税费几乎是建筑成本和土地费用的总和。

   一个北京房地产商的地价成本

  地价一度被经济学界认为是房价高企的罪魁祸首之一。但实际上地价所占房价成本究竟几何?

  去年年末,北京市的开发商方如(化名)做了一笔看似并不赚钱的买卖。

  他在自己正在开发的530亩地的边上,又买进了100亩地,按照方如的话说:“这是为了保证整个区域的完整性,不能缺少那一块地。”

  2007年12月17日,在北京市顺义区5块挂牌竞价的1块地中,方如代表公司参加了竞价。方如要的那块地,就是自己正在建设区域边上的100亩,起拍价格是3240万元。在竞买过程中,有一家四川公司也对那块地紧追不舍。

  一直到挂牌截止日,两家公司还难分胜负,最后不得已进行了现场竞价。竞价当天气氛非常紧张,两家公司频繁举牌,谁也不肯放下,直到最后那块地一直飙到2.61亿元,方如的公司赢了。

  这100亩地,砸进了方如公司的2.61亿元人民币,而原来的530亩地却才花费2.2亿元人民币。方如感慨:“选地拍地就像赌博一样,压对了就成功了。”虽然地价飙升,但好在有2006年的530亩的低价地来抵消成本,才使得这笔生意还能维持下去。

  直到今天,方如依然忘不了2006年收购530亩的“英明抉择”:“连看地到拍板两个小时。”

  这530亩地原本由另一家地产公司经营,“5个股东,除了一个从事建筑工作,并不关心售楼,另外四个以前是做售楼的。”方如告诉《中国新闻周刊》。工程刚开始时,5个人挺团结,等到楼建成了,开始产生矛盾,经营不下去。为了能转手变现,就找到了方如的公司。

  当天上午10点多,方如和自己的父亲过去看地,当时这块地上的A、B区已经建成,有93套房子还没人入住。大致了解完情况,中午两家开发公司便一起吃了顿饭,席间,方如与自己的父亲并不动声色。

  饭后13时,方如的父亲当即拍板:“这笔生意成交。”出地的人先是一愣神,紧接着激动得热泪盈眶,握住方如父亲的手迟迟不肯松开。方如说,其实当初什么都没有考虑,任何的成本核算都没有,就是一拍脑袋的事情。

  这块530亩的地花了方如的公司2.2亿元,而事实上,已经建成的A、B区,经过他们绿化包装推广,价值就已达2.5亿元,可以说,方如这笔买卖赚了。

  方如告诉《中国新闻周刊》:“过去开发商的利润在200%甚至300%,现在能达到40%就已经不错了,房地产暴利是前些年说的,现在谈的是生存。”

  地价趋高,房地产商的很多成本就要靠原来的土地来均摊。

  一位在地产公司工作将近二十年的杨姓工程师向《中国新闻周刊》说,他所在的公司2004年底拿到一块地,当时楼面价为每平米3000,“整个占地60亩,当时大约是每亩600多万拿到的吧。销售面积有12.5万平米,现在已经涨到每平米8000到9000元。”地价成本3年间翻了3番。

  方如则称,“拍地后,地方政府拿钱去拆迁,将部分钱补给拆迁户,拆迁户拿着这部分钱又去找开发商买房,开发商赚了钱再去买地,这等于一个循环,最终拿钱多的还是地方政府。”

  政府部门则认为开发商是“得了便宜卖乖”。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉《中国新闻周刊》,地价对房价的推动只有当利润空间压缩到非常的程度,才会起到明显作用。“现在,房地产开发商利润水平最低也是19%,最高达到100%,甚至200%的也有。”

   谁的暴利?

  王超斌今年进京参加“两会”前,委托河南省房地产协会做了一份“房价清单”。在清单里,市场房价中,地价占23%至30%,建筑成本约占25%至30%,税负成本约占到房价的15%,房地产商利润约占10%至18%,财务成本约占8%。结论是:“地价在涨,税费在涨,如此下去,房价如何会降?”

  取消重复收费是王超斌建议的重中之重。比如,房地产项目配套费要重复征收两次,一次是在申请土地使用证时,一次是在建房规划审批时。王表示,与房产开发配套的学校、医院等公用设施,本来应该政府部门投资兴建,结果地方政府强行向开发商征收配套费。

  而一些收费根本没用于原来收费的用途。比如地方政府收取绿化费,却只负责小区外部的绿化,小区内的绿化则只能由开发商自己完成。也就是说绿化等本属公共规划的部分,事实上也是先由开发商承担。

  除了各项税费之外,地方政府获得地价上涨部分的收益也多为开发商所诟病。

  前述接受《中国新闻周刊》采访的杨姓工程师则称:“一般地价成本占到总成本中的40%到50%,房价好的时候40%,房价跌的时候50%。”

  北京市北部小某山楼盘是杨姓工程师比较熟悉的一个项目。“拿到地的均价是3000多每平米,卖出去均价是7000多。要缴纳5.5%的产品营业税,25%的企业所得税,0.05%的合同印花税,还有土地增值税。你说土地成本要占到多少?这还只是拿地的价格。肯定还得要考虑到土地增值的情况。”

  无论地价占比是40%还是30%,但地价涨幅无疑最明显。根据“中国城市地价监测系统”显示,到2007年第三季度,全国地价比上年度同一季度增长3.75%,其中北京增长了8.65%,达到每平方米4242元。

  全国房价大幅上涨始自2005年。因此,许多开发商认为,2004年全国开始实施的“招拍挂”制度,是使得天价地频频出现、房地产市场出现“面粉贵过面包”现象的祸首。

  2002年7月1日,国土资源部实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,被称为“土地革命”的11号令,在这个规定里面第一次明确提出商业、旅游、娱乐、商品住宅用地必须走向市场,通过“招拍挂”方式来公开出让。但2002年“招拍挂”并未在全国范围内推开。

  2004年,国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》,即28号文件,在这个文件里面进一步提出,经营性基础设施用地也要实行有偿使用,工业用地也要创造条件实行“招拍挂”。

  从此,土地进入了“招拍挂”时代。在竞价储地的浪潮中,衡量的标准便是价高者得。从此,各地“天价”地块频出,与之相应的房价也纷纷得到大幅度的提高。

  但邹晓云不认为地价增高是房价增高的理由。他告诉《中国新闻周刊》,“地价、税费肯定与房价有关,但说地价、税费导致高房价是片面的,地价根据我们这几年的监测,一直占总成本的40%,增幅不大。”

  “地价、税费是成本,它们对开发商决定价格起作用,但最后要卖的时候肯定是需求越多,卖的越高,定的价格能否起到作用,最终还是得看需求。”邹说。

  无论地价与房价的关系如何,地价的最终获利者是地方政府。与税费一样,地方政府的此种获利也遭遇了全国政协委员的异议。

  十名联名提案人之一、民进中央常委、清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明就对《人民政协报》记者称:“我们这个提案就是建言政府的。任何商品的价格构成都不是单方面的,房地产价格受供求关系、开发成本等多方面的因素影响。而开发成本中有25%至30%是政府征收的税费,另外土地费用还占了同样的比重。最近这十几年来,地方有多少GDP是靠房地产拉动的?尤其是土地出让金,更是相当于第二财政。这是不可持续的。过去几年间,我国耕地减少速度是每年1000万亩。这离"18亿亩耕地的红线"越来越近。所以,我们就是要通过不断规范房地产市场,提醒地方政府,依靠房地产开发的发展道路走不通了。”

  实际上,房地产税费多且乱的话题并不新鲜。但由于早先房地产商拿地成本低,税费问题显得并不严重。河南省地产研究中心的研究人员对《中国新闻周刊》说,在2004年“8·31”大限之前,开发商拿地的成本都非常低,之后拿地的成本比较高,税费问题就凸现出来了。

  在开发商看来,房地产的利润已严重缩水,在郑州房地产市场,三四年前拿地的企业,利润比较可观,近两年拿地的企业,利润很一般。2005年和2006年,郑州房产商的利润还是很高的,大概能达到70%~80%,甚至能达到150%。

  河南大唐置业有限公司副总经理张国栋说,河南有500多家房地产企业,利润能达到20%~25%的只有几家,一般的企业大概10%~15%。

  上海证券报此前分析,当开发商接受上述收费设置的时候,等于与地方政府之间达成一种近似于契约关系的默契,地方政府会对开发商囤积居奇、捂盘惜售等行为在某种程度上熟视无睹,以此作为对开发商接受地方政府收费行为的补偿。而从2005年至今,中央连续出台严厉的调控措施,如果地方政府严格执行调控措施,等于打破了与开发商之间的默契,地方政府收取高昂土地出让金与各种税费的计划就可能受阻。

  倘若王超斌等的减少税费建议得以最终施行,至少可能促使房价下降20%以上,这不仅是因为轻税减费降低了商品房的开发成本,更是因为,地方政府与开发商之间的利益共同体被打破,由此降低的开发成本可能更加可观。

  王超斌对《中国新闻周刊》表示,没估计建议实施的可能性,但即使税收方面动不了,至少收费方面可考虑取消。3月10日,建设部住宅与房地产业司下发《关于协助提供房地产开发项目有关税费收取情况的函》,要求各地选择本市1~3个房地产项目上报具体税费情况。
(责任编辑:黄芳)

我要发布

用户:  匿名  隐藏地址  设为辩论话题

*搜狗拼音输入法,中文处理专家>>

新闻 网页 博客 音乐 图片 说吧  
央视质疑29岁市长 邓玉娇失踪 朝鲜军事演习 日本兵赎罪
石首网站被黑 篡改温总讲话 夏日减肥秘方 日本瘦脸法
宋美龄牛奶洗澡 中共卧底结局 慈禧不快乐 侵略中国报告



搜狐博客更多>>

·怀念丁聪:我以为那个老头永远不老
·爱历史|年轻时代的毛泽东(组图)
·曾鹏宇|雷人!我在绝对唱响做评委
·爱历史|1977年华国锋视察大庆油田
·韩浩月|批评余秋雨是侮辱中国人?
·荣林|广州珠海桥事件:被推下的是谁
·朱顺忠|如何把贪官关进笼子里
·张原|杭州飙车案中父亲角色的缺失
·蔡天新|奥数本身并不是坏事(图)
·王攀|副县长之女施暴的卫生巾疑虑

热点标签:章子怡 春运 郭德纲 315 明星代言 何智丽 叶永烈 吴敬琏 暴风雪 于丹 陈晓旭 文化 票价 孔子 房价

说 吧更多>>

相 关 说 吧

王超斌

说 吧 排 行

茶 余 饭 后更多>>