河南开发商自爆潜规则 失效规划许可证能盖楼

　　因为要在郑州宏都花园小区内建一栋27层的住宅楼，这让小区业主和开发商之间产生了对立。令人不解的是，尽管开发商称他们的行为得到了规划局的许可，但规划局颁发的规划许可证却已过期，也就是说，已经失去了效力。

　　宏都花园小区业主为何坚决反对建高楼?开发商为何要拿一份失效的规划许可证做挡箭牌？记者围绕这些问题进行了调查。

　　【约好记者】开发商却爽约了

　　不久前，记者不断接到郑州宏都花园小区业主的集体投诉，业主说小区的开发商拿着已经失效的规划许可证，要在小区内的停车场上建一栋27层的写字楼。记者随后与开发商取得了联系，并约好了采访时间。

　　4月8日上午，按照约好的时间，记者赶赴河南省中业房地产有限公司（以下简称中业）。但该公司一程姓副总，却爽约了。

　　因为程姓副总的爽约，中业公司欲将自己开发的宏都花园一分为三的做法得不到一个“说法”。

　　在中业公司一层，开着门的10多间办公室里，记者只找到一位中年女性。该女性说，程姓副总出差了，公司集体放假了，她也不是中业公司的人。

　　中业公司唱的“空城计”，难掩宏都花园当前一触即发的紧张局势。

　　前日，宏都花园业主孟女士告诉记者，小区的400多位业主已经团结起来，坚决维护自己的合法权益。

　　孟女士称，以前的宏都花园已不存在，开发商通过成立三个子公司的方法将小区肢解，具体做法是，西南角永乐电器和361度餐厅两栋楼土地为一公司，1~7号楼土地为一公司，8号楼土地为一公司，西南角目前的停车场土地归于中业公司，在此将建立一栋27层住宅楼。

　　孟女士说，小区内的绿地、道路、停车场等配套用地作为小区的一部分，业主在购买房产时，房价里已包含了相关费用，应属于小区全体业主的共有财产，不能被开发商强行掠夺。

　　【小区业主】深基开挖影响安全

　　在孟女士看来，开发商对小区业主利益的侵害，采取了逐步蚕食的过程，而业主们一直在忍让。2004年前，小区的绿地一直延展到东风渠上。2005年，东风路打通改造，小区绿地退了10米。2006年，小区接近东风路处，竖起了长40多米、高10多米的广告牌，据专业人士测算，广告牌一年的收益达150多万元，两年来开发商下属的物业公司侵吞业主利益达300多万元，因为按照法律规定，这部分收益应属于小区全体业主。

　　对于开发商的做法，孟女士称让小区的业主们忍无可忍。因为27层住宅楼，地基深度将达到20米，宏都花园小区内的多层楼房是10年前建的，停车场距离目前的5号、6号、7号三栋楼最近的距离不到10米，在这么近的距离内进行深基坑开挖，将给住户带来不安全因素。另外，每到夏季，小区内积水可深达一米，地层积水与地基不均匀沉降关系密切，时间久了，会造成墙体裂缝、房屋倾斜甚至倒塌。“除了担心自己住的房子成危房，业主们还担心由于盖了高楼，挡住阳光，自己的房产将因此贬值。”孟女士说。

　　由于小区至今没有成立业委会，孟女士等业主只能采取奔走相告的方法，来进行集体维权行为。两周前，业主们向所在的枣庄社区申请成立业委会，但工作人员以“以前没有办过，不知该如何办理”为由予以拒绝。

　　宏都花园物业的中业房地产物业公司黄经理说，开发商是要建一栋27层的高楼，业主也向他们反映过，但作为物业公司，他们也没有办法。

　　【法律人士】规划文件已失效

　　为制止开发商盖27层住宅楼，业主们奔走相告，日夜派人盯在停车场。孟女士说，因为开发商已找好施工队，准备采取突然袭击办法，打地基盖楼。

　　另一位专业从事城市规划工作的业主张女士说，按照国家有关规定，这样的明显侵害相邻业主权益的规划必须事前公示，得到相关业主的同意，而小区的所有业主此前从来也没有看到过这样的变更规划公示，规划许可证是怎样拿到的？是否存在所谓的办证“潜规则”？

　　盖27层高楼，程姓副总称已取得了规划许可证，但由于他的爽约，记者没法看到开发商手里的规划许可证。在业主们聘请的河南文丰律师事务所郭洪魁律师手里，记者得到了2007年7月11日颁发的郑城规建管许字（0188）号建设工程规划许可证，上面显示有效期是6个月，现在已经失效。郭洪魁律师说，就算这样一个规划许可证“合理”，但按照国家法律规定，实际上这也是一份已经失效的规划许可证。

　　【土地使用权】应该无偿收回

　　对将要盖的中业大厦，这栋27层住宅的土地使用权，河南文丰律师事务所也进行了调查。

　　调查结果显示，1994年7月15日，郑州市规划管理局下达（1994）郑城规规地许字（002）号建设用地规划许可证，允许中业进行商住楼开发。郑州市规划局在2001年7月10日向该公司发放郑国用第0359号国有土地使用证，取得方式为出让取得，土地用途为住宅用地。

　　1995年，郑州市规划局以（95）郑城规（许）字第438号批准了宏都小区的建设规划，允许建设9栋住宅，层数均为7层，当时中业大厦是与宏都花园作为一个整体报建并经规划局批准的。开发商当时只动工建设了宏都花园，而对中业大厦的项目没有动工建设，原规划许可证因为超过法定期限而作废，该宗土地一直闲置。

　　根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十五条规定，以出让方式取得土地使用权进行房产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　【争议焦点】小区地盘谁做主

　　郑州大沧海律师事务所成永律师说，规划局颁发的规划许可证，已经过期，也就是说，已经失去了法律效力。规划许可证相当于人的身份证，你看起来满18岁了，但没有身份证，或者身份证丢了，但一直不办，那你的一些权利就要受到限制。没有规划许可证，开发商当然不能在宏都花园小区开工建设高楼。

　　对开发商称有了规划许可证，就说明项目一定是合法的说法。成永律师质疑说，即使政府给办规划许可证，不代表一定就是合法的，因为政府的行政行为也可能违法。

　　成永律师举例说，2007年的“民告官中原护绿第一案”，法庭就判决政府相关职能部门撤销了违法颁发的国有土地使用证。

　　据媒体报道，“民告官中原护绿第一案”，发生在郑州市燕凤小区，2004年业主共有绿地被“变更”为住宅用地，交涉无果后业主代表一怒之下将郑州市政府告上法庭，经过3年的奔波，2007年8月底，业主代表张明礼和李积贤接到郑州市中级人民法院的行政判决书，至此，被誉为“民告官中原护绿第一案”的民告官案件以一审业主获胜画上了句号。

　　【业主质疑】是否存在“潜规则”

　　像燕凤小区这样被开发商改变规划侵占绿地的事情，在郑州已经是屡屡发生了，有媒体报道，从2005年3月以来，仅郑州市政协委员蔡爱芬收集的案例就有10余起。河南省国有资产监督管理委员会监事祁庆元两年里就收集到30多起关于开发商侵占绿地的个案。

　　燕凤小区业主通过法律途径完成了“护绿”的重任，祁庆元认为，这起“中原护绿第一案”具有标本意义。

　　孟女士还收集了燕凤小区维权的新闻报道，她说，这给了他们这些业主很大的鼓舞。

　　对郑州日渐增多的“毁绿”、停车场建高楼事件，祁庆元认为，其中有政府有关部门“协作”的成分。他说，郑州市政府建设园林城市、生态城市、全国绿化模范城市的政策和法规是深得全市广大人民的拥护和支持的。

　　但是，这些深得民心的政策在实际执行过程中却出现了阻力和不协调的音符。如新闻媒体报道过的郑州市国土资源局用地处处长董继礼，3次收取开发商送来的5万元人民币、1万美元和价值1万元消费卡后，让本不符合开发条件的开发商违法取得国有土地证的侵权案例，很能说明政府工作人员在违法侵占土地方面存在严重问题。

　　对于少数政府部门工作人员置人民合法利益和政府声誉于不顾，“端政府碗，砸政府锅，毁政府誉”方面的“公权私用”问题，必须给予高度的重视和及时的纠正。

　　冲天一怒为“绿颜”

　　□首席记者 谭世平

　　列位！危楼高百尺，房地产业正处在“多事之秋”。真是乱“市”出“英雄”，近来就有不少“英雄”不断露头、露骨。河南省中业房地产有限公司，这回就“独立寒秋”犯了众怒。

　　起因是，开发商拿着一纸过期并失效的规划许可证，要在郑州市宏都花园小区的绿地广场、停车场上建一座27层的高楼。为此，宏都花园小区的400名多业主，冲天一怒为“绿”颜。当然，业主更担心的是，此楼一建，原来的住宅就有危楼之虞了。

　　所谓“布衣之怒，以头抢地耳”！400多名业主的冲天一怒，其实也很有限。他们自发组织起来，日夜“帮开发商守工地”，看护着自己的绿地广场和停车场。业主守到疲惫不堪时，他们就把这事儿诉诸媒体。

　　不过，对于作奸犯科者，以愚之见，诉诸媒体不如打一场官司。因为诉诸媒体固然是一个办法，但想要有强有力的维权保障，法律才是最有效的途径。2007年的“民告官中原护绿第一案”，应当是这类事件的一样本。

　　关于“为什么要用过期失效的规划许可证盖楼”这一问题，宏都花园方面给记者的解释，很是耐人寻味：圈内都是这么干的。言外之意，这是“潜规则”，你少见多怪了。

　　说起“潜规则”，在业内显然是时髦的。如果说 “郑州有一半的开发商都是带有原罪的”，那几乎会收到所有开发商的愤慨和抗议。但是，如果说“郑州有一半的开发商是没有原罪的”，那几乎所有的开发商都将保持沉默或释然。

　　来自权威部门和人士的数据，似乎也能印证宏都花园方面的解释。“从2005年3月以来，仅郑州市政协委员蔡爱芬收集的案例就有10余起。河南省国有资产监督管理委员会监事祁庆元两年里就收集到30多起关于开发商侵占绿地的个案”。

　　关于这方面的“潜规则”，原郑州市国土资源局用地处处长董继礼，就是因为收受贿赂，“让本不符合开发条件的开发商违法取得国有土地证”而获罪的。值得有关方面警醒和重视的是，谁正在或还在 “潜规则”之下“前赴后继”？今报记者 奚春山/文 尚鑫/图