海南三亚试点自主拆迁 20多年拆迁冲突终于化解

　　喜与忧

　　在拆迁结束后，根据三亚市的有关规定，政府将土地拍卖获得的地价款的80%也返还月川居委会，只留下20%作为城市规划和绿化的费用。

　　对被拆迁的居民来说，他们获得的拆迁补偿还和过去一样，是1050元/平方米，但月川公司在拆迁完成以后，在原地块的一部分建设原居民的安置住房、出租铺面，一套住一套租，原居民的生计没有受影响，居住条件也得到了改善。出租铺面、出租屋的产权则归居民所有，统一由月川公司进行经营管理，居民分取红利。

　　至于为何要进行统一管理，林世耀认为，以前租住在这里的流动人口多是拉水泥的苦力、清洁人员等，工作不稳定，每月收入二三百元，“素质很低”，带来了治安等一系列隐患，也影响了村容村貌，进行集中管理是为了改变“最好的土地上建着最差建筑”的状况，吸引高层次的租客，改变城中村的面貌。

　　另外，月川公司还在原地块上建了一个农贸市场，每年有400万左右的收益。2007年年底，月川公司的每个股东得到了800元的分红。目前，月川社区居委会已将500万元作为村民补贴养老基金专款专用存入银行账户，每月给原籍月川村民60岁以上的老人发给100元，今后逐步增加。现已给171名老人建立了补贴卡，按时发放。

　　在林世耀看来，以上两次拆迁的成功，主要是因为政府不再和一家一户的被拆迁户打交道，转而交给地块所在居委会办的拆迁公司。而这种公司运作拆迁事务，最大的优点是人头熟、地面熟，哪一家的违章建筑是什么时候建的，怎么建起来的，是否应该付给拆迁补偿，他们往往比政府部门更清楚，因此容易化解矛盾；另外，居委会中每个居民都是公司平等的股东，这样就把居委会每个居民的利益与旧城改造捆绑在一起。

　　严之尧则告诉记者，以前的拆迁都是交给开发商包干，他们能不能做好拆迁，百姓愿不愿意接受他们的拆迁，都是未知数。虽然按照规定，拆迁公司必须通过竞标获得拆迁项目。但实际上，一般都是与政府关系密切、有能力调用警力的公司才来竞标，并不是真正的市场竞争。而这些公司先期已经支付了与政府来往的成本，往往都会最大限度压低被拆迁户的补偿标准，从而引发各种矛盾和对抗。现在，“三亚拆迁模式”政府零收益，被拆迁户得到了最大补偿，自然能够实现和谐拆迁。

　　严还认为，“三亚拆迁模式”实现了居民、政府、企业的多赢：居民在原地安置，并获得部分商业地产用作长远发展的可靠保障；政府减少了行政成本(超脱于具体繁杂的拆迁事务，避免了大量的上访和纠纷调处工作)和财政成本(不需要无偿划拨的安置土地)，并且得到无争议的土地储备；潜在的开发商可以通过公开竞标获得土地使用权，不用纠缠于繁杂的拆迁事务，可以一心一意谋求主业的发展。

　　尽管三亚拆迁的新模式得到了广泛的好评，但不同的声音也不是没有。有媒体便质疑居委会主办的拆迁公司是否具备拆迁资质？是否有拆迁许可证？林世耀认为，居委会拆迁公司是新事物，人们不应该过分求全责备，中国近几十年的许多改革在最初的时候都是不合法的，但后来都得到了认可。目前海南省和国家建设部的官员正在研究这种拆迁新模式，不久就会有说法。

　　今年2月，月川社区居委会在《三亚晨报》发出了一则醒目的公告，凡1985年后，未经市政府和该社区居委会同意出具土地使用证书，私下非法买卖土地建房者，今后市政府扩建、征地、拆迁将不予安置赔偿。这个公告实际上暗合了月川在此次拆迁中对违章建筑不予补偿的做法，而这种做法在一定范围里引发了强烈反弹：毕竟他们当初买地建房是付了钱甚至得到默许的，现在却血本无归。

　　据林世耀介绍，由于月川地理位置优越，近些年许多人从城内跑到村里非法购地建房，甚至猖狂购地抢建，以图获取政府拆迁赔偿，致使月川社区在近几年违章建筑达15万平方米。而根据严之尧的计算，如果要对全三亚的违章建筑都进行补偿，政府为此要多支付40到50亿元。严还认为，国家规定农村土地不能买卖，外人在城中村私自买地建房本来就是违法，不进行补偿是为了维护国家法律的尊严，引导人们依法办事。

　　而被拆迁居民意见最大的，是货币补偿标准与市面价格偏差较大。据国家统计局三亚调查队调查显示，今年1月份三亚市新建房的住宅均价为8416元每平方米，同比涨9.7%；高档住宅的均价为每平米14896.18元，同比涨14%。在物价飞涨的今天，还以2005年的1050元一平方米拆迁补偿，价格明显太低。虽然月川公司在附近建了新住宅给他们，但其中巨大的差价仍让一些居民心理不平衡。

　　能否推广？

　　鉴于月川社区创新城市拆迁模式取得顺利进展，并见实效，目前河东各社区均效法月川社区的做法，纷纷成立了类似的拆迁公司。

　　2008年1月，海南省委书记卫留成等海南主要领导先后在新华社报道的《三亚旧城拆迁坚决让利于民》一文上作了重要批示。省政府办公厅组织省建设厅及省国土环境资源厅组成调研组，于2008年2月中旬就三亚市旧城拆迁改造工作进行了调研。在3月份完成的调研报告中，调研组建议通过特区立法使“三亚拆迁模式”法制化，依法规范海南的“城中村”拆迁改造行为；并建议向建设部上报，争取全国推广。目前，国务院法制办和建设部的调研组也来到了海南，专程了解新拆迁模式的运作情况。

　　对于三亚的拆迁新模式，中山大学政治与公共事务学院的副教授朱亚鹏认为，这是三亚政府在努力解决拆迁这个全国性的难题，是一种创新的尝试，在很大程度上保护了居民的利益。虽然不一定全部都很好，但值得提倡。

　　朱也认为这种模式创造了一种多赢的局面：政府避免了传统拆迁方式可能造成的负面政治后果；对开发商来说，虽然拆迁公司是半指定的，在这一点上有一定束缚，但并没有增加拆迁成本，何乐而不为？而居委会则提高了权威，也争取到了利益；居民个人的讨价还价能力有限，组织成公司就能为自己争取到更多的好处，处境比以前好了。而且有居委会主导的拆迁不会很强硬，倾向于说服引导，也对居民有利。

　　更重要的是，这种拆迁模式向由市场机制来解决拆迁问题的方向上迈进了一步。发达国家的拆迁主要采用民事谈判的方式，让开发商和居民平等谈判，政府进行监督仲裁，不会动用公权力偏袒某一方。有一户不同意就不能拆。即便是为了公共利益必须进行的拆迁，也要经过严格的仲裁或法律程序。

　　但在我国，政府通常强力介入拆迁的过程，和开发商结成利益共同体。这集中表现在《拆迁管理条例》的一些规定对拆迁人与被拆迁人的保护手段上具有不公平性，让被拆迁人没有安全感。比如，如果开发商和居民就拆迁补偿达不成协议，可在1个月内提请仲裁，在3个月内起诉，但在这期间，拆迁不中止。这样一来，即便居民后来胜诉，房子也早没了；而开发商如果擅自拆迁，只进行警告和每平方米罚款20~50元的处罚，这样的力度根本构不成对开发商野蛮拆迁的有效制约。

　　因此，朱亚鹏认为，三亚的拆迁是向理想模式迈进的一步，但政府在组建拆迁公司、进行拆迁费用评估中的作用仍很明显，未来还是要尽可能弱化政府的角色，突出居民自身的作用。同时对不合时宜的拆迁条例进行修改，保护居民在拆迁中进行集体谈判和协商的权利。

　　另外，居民在拆迁中得到的好处主要由居委会主导的拆迁公司掌握，这就对居委会的管理能力提出了很高的要求。要防止少数人垄断权力和利益，产生新的损害被拆迁人利益的问题。