专家称5月可能成楼市分水岭 住房需求逐步释放

　　■本报记者 谢丽佳

　　5月将至，持续观望半年之久的楼市日益面临方向性选择：向上还是向下？业内人士分析，5月或将成为楼市分水岭。

　　3月人气有所回升

　　“从北京、上海、深圳3月份的数据看，市场表现无法令人乐观，但情况并未恶化。

　　北京市交易管理网的数据显示，3月北京新建商品住宅签约7740套，签约面积98．7万平方米，与2月份相比签约套数增加4866套，增加了169．3％，签约面积增加64．9万平方米，增加了192．0％；同比去年3月签约套数减少20．2％，签约面积减少49．6％。

　　上海市房地产交易中心的统计数字显示，3月份上海住宅新房成交17644套，180．33万平方米，环比2月份签约套数增加10218套，增加137．6％，签约面积增加108．23万平方米，增加150．1％。成交面积与去年同期相比下降4％。

　　孟奇表示，大户型成交较多导致签约面积增幅高于签约套数。

　　据深圳市国土资源与房屋管理局数据，3月份深圳新建商品住宅销售18．97万平方米，是2月销售面积的3倍；平均售价每平方米13626元，与去年12月份相比，均价降低9％左右。由于2月份高档楼盘较多，2月平均售价为每平方米16288元。

　　而据21世纪不动产的监测数据，京沪3月二手房成交量比2月份均有较大幅度上升；深圳3月成交二手住宅3211套，环比上涨1倍多。深圳二手房成交量上升主要受降价拉动所致。

　　“虽然2月恰逢春节假期，成交量、价基数较低，但各地售楼处和各中介门店人流量和咨询量的增加，仍显示市场人气有一定恢复，市场正在企稳，需求在陆续释放中。”孟奇表示，目前还看不出以北京、上海、深圳为代表的楼市陷入更快下降通道的迹象。

　　5月迎来敏感期

　　“从往年经验看，5月是一个敏感的时间窗口。”孟奇指出，5月是传统的楼市黄金交易季节的开始。当月的成交量和成交价格对于观察全年的房地产市场运行趋势，有重要参考意义。

　　而且，5月还是近几年房地产宏观调控政策出台的时间点。2003年至今，每年的5月几乎都会出台有关宏观调控的政策，进而对当年房地产市场产生较大影响。

　　就现状而言，本轮楼市观望已达半年，超过2003年以来任何一年持续观望的时间周期，包括2003年因非典导致的观望。2007年春节前，楼市也曾经历过两个月的短暂观望，但春节过后很快强烈反弹。

　　那么，今年5月的楼市会有怎样“突出”的表现？

　　孟奇认为，如果越来越多的地产商迫于资金压力选择降价，5月将现集中降价潮。这可能是2008年楼市的最后一次大跌，随后楼市将继续处于观望期。

　　而如果各大地产商能挺过财务压力，拒绝降价，压抑半年之久的住房需求逐步释放，5月楼市则有可能走出观望。房价会在成交量平稳回升的基础上，保持平稳并稍稍上涨。但是，即便走出观望，期望今年房价回到2007年的非理性上涨状态，也是不现实、不正常的。

　　“还有一个可能，5月楼市继续表现为观望。”孟奇表示，如此，观望有可能持续到今年年底。

　　不过，他认为，即便观望情绪贯穿全年，局部地区和各城市的部分区域一二手房仍有价值发掘机会，因此，今年全国总体房价大幅下跌的可能性不大。而一旦全球金融市场和经济走势转好，股市和楼市将迅速做出反应，且很可能领先于宏观经济的表现。