上海楼市为何跑赢股市 外资集中进楼市至少四波

　　上海楼市为何跑赢股市

　　为什么最普通的上海人都能在楼市大获全胜，却只有“股神”才能在股市一展身手?第一太平戴维斯(Savills)中国区市场研究部高级经理简可的分析简单而直率:“因为上海的房子确实值那么多钱，而中国股市里那些看不清来龙去脉的资产总不太令人放心。

　　简可说，投资经验丰富的外资对要素资源实际价值的判断，要比刚刚踏入要素市场的内地投资客准确得多。

　　“上海住宅市场开始商品化后，境外投资者进入，直接导致了上海住宅房地产市场持续升温，上海商品房销售均价从2001年到2005年上涨了约100%，中间2005年经历宏观调控出现短暂的回落，进入2006年以后，房价一直保持着相对缓慢但稳定的增长。”

　　频频调控仍难挡住大量外地资金涌入现代化水平相当高、生活又方便安全的上海。根据第一太平戴维斯的跟踪数据记载，外部资金集中进入上海楼市至少有四波。

　　第一波是1997年亚洲金融危机之后，亚洲新兴工业化国家本土市场低迷，同时中国政府又出台优惠政策，外资房产商大举进入中国内地房地产市场，上海首当其冲;第二波是从2000年开始，住房需求量增长吸引本土开发商大力投入住宅产品开发，大量牟利资金借此涌入，进一步推高房价;第三轮在2004年，由于房价持续攀升，投资回报率高，银行利率保持平稳，吸引很多产业资金流入房地产市场;第四轮是最近，尽管中央政府不断出台调控措施，但中国作为少数未受到美国次贷危机直接影响的经济体，仍被众多国际投资者视为理想的投资场所。

　　“上海楼市自1998年以来经历了与国际地产市场接轨的黄金十年，使得这期间的购房者绝大部分都获得了一定程度的利益回报。”简可如此总结。

　　怎样跑赢CPI?

　　4月15日上午，2008年二期凭证国债正式发行，多年被冷落的国债受到上海市民的热烈追捧。当地媒体《上海青年报》报道说，上海当天早上虽然下着大雨，仍有民众凌晨3点就来到银行网点前排队竞购。

　　经历过楼市和股市火热历炼的市民们回头排队买国债，成为这个春天上海街头的一道风景。这次发行的二期凭证国债，3年期的年利率是5.74%;5年期年利率6.34%，分别高于同期银行利率0.34和0.49个百分点。

　　即便是一年期利率只有4.14%的银行储蓄，也因为安全可靠，重新成为人们的选择。央行上海总部4月10日发布一季度信贷运行报告显示，一季度上海金融机构新增人民币存款1970.3亿元，比去年同期的522亿元增加了近3倍。其中，3月份定期存款大幅增加，高达525.3亿元。

　　同时期的上海居民消费意愿则下降。上海中资商业银行一季度新增人民币个人消费贷款13.5亿元，同比少增14.3亿元。其中，2月份上海中资银行个人住房贷款比去年同期少增2亿元。 3月份中资商业银行个人住房贷款比去年同期减少12.1亿元。

　　上海居民理财投资出现“复古”迹象，显出对股市和楼市两大“热”点的态度发生了一些变化。

　　仲量联行发布的上海房地产市场一季度回顾报告称，“2008年首季，豪华及高档住宅销售市场表现平淡，也未有新盘开始预售，一手市场交投清淡。”

　　中国指数研究院数据信息中心的即时数据则显示，一向都是楼市旺季的4月份第二周，上海全市商品房成交面积为31.76万平方米，较上周下降5.30%，商品房成交套数为3222套，较上周下降了0.03%。

　　中国证券登记结算有限责任公司(以下简称“中登公司”)2008年1月22日披露，沪深两市A股账户数中，超过60%的账户选择了空仓，只有39%的账户持仓。

　　由于担心股市和楼市的高风险，转而选择国债和储蓄，以寻求更稳妥的收益，但是国家统计局2月份公布的CPI高达8.7%，分析人士还能将之归结为春节消费潮和雪灾的影响，最近公布的3月份CPI有回落，可仍然达8.3%。

　　“现在银行一年期存款名义利率4.41%，只要CPI高过此数，实际存款利率就是负值，为保证金融资产不贬值，人们可能还是要找到有较高回报的投资领域。”简可道。

　　“你可以跑不过刘翔，但必须跑过CPI!”这句在上海白领工薪阶层中流传甚广的口号体现着他们的心情。那么，谁能帮他们跑过CPI呢?

　　中国社会科学院金融市场研究室副主任尹中立接受《望东方周刊》记者采访时说，人们为了跑赢CPI，一般是把钱换成当时最有用的稀缺商品。“在20世纪80、90年代的通货膨胀中，市场上出现了商品抢购。但80年代抢购的是食品、食用油等一般消费品;90年代抢购的是彩电、冰箱等大件耐用消费品，现在如果出现抢购的话，首当其冲的是住房。”

　　但是楼市为什么一反常态，并没有如经济理论预测的那样随着CPI一起热起来呢?简可认为，这是因为上海本地投资者过早遭遇到了收入是他们几倍、上十倍的国际投资者。“按现在要求的三成按揭，一套市区商品房的首付动辄上百万，这是普通白领工薪族将近十年的收入，上海楼市现在的门槛，他们很难踏进来了。”

　　“任何东西都有两面性，外来资金在第一轮投资中，让上海居民受益，房产大涨特涨;当他们最初的房产一旦卖掉，想再次踏进这个市场的时候，就望尘莫及了。”

　　当下人们仍然寄希望股市跑赢CPI。而国元证券首席分析师徐建新则向《望东方周刊》分析，大盘指数到达3000点，一片“到底了”，要求政府出面救市的惊呼声，可实际分析一下，很大一部分的上市公司的市盈率依然是高高在上。

　　“本来CPI高涨，上市公司的业绩应该水涨船高，投资股票是经济高速增长期一个好的保值工具，可惜现在的股市资产定价偏离了常识。”

　　徐建新认为，正是过去不合常理的投机热潮，将楼市和股市推到了惊险万分的高价位上，以至于普通投资者想要借助它们跑赢CPI之际，却乘龙乏术。而远离了普通投资者“人梯”的楼市和股市，又如何独善其身?-

　　(本刊记者张瑜对此文亦有贡献)