近日，北京晨报主题论坛——“神仙侃房之北京房产未来的猜想”在郁金香温泉度假村举行。鹏润地产国美第一城总经理陈云峰、北京金华星置业有限公司总经理马越、万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆、北京天润置地开发集团副总裁王哲、中体奥林匹克管理学院总裁陈顺、北京明天房地产开发有限公司业务总监贾玉鹏、北京远东新地置业有限公司总经理助理姜炜、北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新、北京晨报房产事业部主任邵亮等人出席了此次论坛。
论坛上，开发商们对地产未来的政策、供需、价格走势以及融资渠道等话题展开了讨论，并希望京城地产商发扬社会责任感，为建设京城做出贡献。
新政对北京楼市的影响
新政频出，开发商要随时转变策略
北京金华星置业有限公司总经理马越 我们可以从以下六方面看出政策对房地产市场的影响。
首先是金融政策影响开发成本和购房成本。银根紧缩影响地产商的资金链，项目开发难度增大，进而影响到购房者成本增加。
第二，土地政策对地产市场的影响。今年出台的节约利用土地的文件，就是要用土地的供应来控制房地产投资的增加。
第三，规划政策。国务院节约用地的政策提出一系列节约利用土地的措施。我认为，今后提高容积率会成为政策导向，这将使房地产产品出现很大变化。
第四，保障性住房政策。保障性住房将中国住房制度变成商品房和保障性住房两个平行市场。保障性住房政策令商品房建设开始逐渐缩量，这会令商品房价格持续小幅上扬。
第五，节能政策。今后，开发商在考虑环境、户型之外，还要考虑节能环保，这是开发商的重要责任。
第六，地方政策。开发商在不同地区开发项目要考虑到各地政策的实施千差万别。
保障性住房冲击现有市场
保障性住房会助推房价上涨
北京明天房地产开发有限公司业务总监贾玉鹏 保障性住房对楼市的影响主要有三：首先，加剧购房人的观望情绪；第二，对周边的普宅销售带来压力；第三，建设商品房的土地减少令供应量不足，在某种程度上助推了商品房价格上涨。
保障性住房令商品房回归市场化 北京远东新地置业有限公司总经理助理姜炜 保障性住房对市场的影响主要是对市场的影响和对人们心理的影响。我个人认为在北京,持币待购的心态是不存在的——因为保障性住房的申购条件已经明确，大家都清楚自己是否具备申购条件。否则，还得买商品房或者二手房。
保障性住房的推出减少了商品房开发土地供应量，这的确是导致商品房房价上涨的因素。但短期内只会有少量商品房的价格会受影响。当商品房完全回归市场化的时候，会更多地遵循市场规律，价格还会持续上涨。
资金链问题该怎么解决
四点保障资金链安然无恙
鹏润地产国美第一城总经理陈云峰 我认为房地产企业要做到四点才能维护资金链的正常运转。首先，要走专业化道路，缩短开发流程。第二是加快销售节奏。第三，要采取合适的价格入市。第四，注重合约管理和客户服务。因为个人按揭到账的速度极大地影响了房地产开发商资金回笼的速度。
中小企业联合规避资金链问题 北京天润置地开发集团副总裁王哲 我个人对目前融资渠道持悲观态度。因为现在的主要融资渠道并不适合大多数开发商。所以，想缓解资金链紧张，只能打擦边球，或寄望于政策在某些方面放宽。
今后，开发商手中持有大量土地储备的现象会越来越少，中小企业必须联合起来才能谋求更好的发展。开发商要加快开发速度，参与到保障性住房的建设中，因为政府对这些政策相对宽松，这也是减缓目前资金紧张的有效手段。
眼光不能局限在房地产开发上
万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆
开发商不能把目光局限在房地产开发上，而要更多地关注区域。区域中的产业园可以吸引外资，或扶持中国弱小的企业。一方面可以给弱小的国产企业引进国外投资；同时外资还可以给开发商一部分创投费用。
勤练内功等待机会
北京金华星置业有限公司总经理马越 在目前的市场情况下，上市公司、资金运转状况良好的公司可以平稳过渡。今后我们要用各种方式去跟中小企业联合、对接，大前提是要手里握有优良的土地资源。
目前外资很多，量也很大，只是大家都在静待大势变化，或是在现有限制政策下找渠道。作为房地产企业目前要勤修内功，把你生存立足的土地拿住，就会有机会。
行业洗牌如何应对
开发商要勇于承担自己的社会责任
万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆
房地产市场的根本是国家未来发展的问题，特别是推行城市化和推行城市规划中出现的问题。
目前开发商不能以简单的开发产品为获取利益的根本点，而应该积极地投入到国家的区域发展中来——提升整个区域的价值：要考虑到整个区域的主题和产业功能、产业定位、产业搭建，然后才是房地产开发。
我预计未来几年内，国家将在对建筑节能性、环保性出台切实可行的政策。因此，开发商要认清当前市场，勇于承担自己的社会责任。
至于行业洗牌，任何一个行业从它诞生开始，就在不停地洗牌。
行业会洗牌，开发商要有忧患意识
中体奥林匹克管理学院总裁陈顺
今后，开发商要有生死忧患的意识。目前开发商的压力一是来自于政府要求两年之内必须开工、交付，同时还面对来自市场和股东的压力。所以，今后的开发商在做项目时要有忧患意识，要有放弃暴利的可能。第二，要加强内部管理，有严格成本管理的意识。规划设计在今后的开发中显得更为突出。第三，产品的设计应体现出更多的科技含量，包括节能、环保以及产品的研发、创新、人性化等方面。第四，今后的房地产市场中，营销手段将变得非常重要。
房地产行业肯定会重新洗牌。房地产是个资金密集型行业，高科技含量要求相对较低——只要有钱，随时可以进入房地产行业。一些以前从事其他行业背景的企业可能会参与到房地产行业中来。
暴利不一定体现在表面
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新
如果今后城市的住房70%是保障性住房，开发商在城市中扮演的角色就要产生变化。我认为“站队”这个词更适合，也就是在新一轮的城市经济发展中你要怎么选择，你是要选择成为一个政府在开发保障型住房的承建者还是要发挥你的个性化。也就是选择继续在30%的商品房领域里开发，还是做一个城市开发者做区域开发。但无论如何站在哪一个队伍都需要开发商体现自身的社会责任。
今后，暴利不一定体现在表面，而是看你有没有提供表面上看起来是很公众化的需求。如果在这方面做好的话，对于开发商来讲，就可以一方面是城市开发者，另一方面也是城市社会保障住房的建设者。
细分市场需求预测房价走势
存量房将会冲击现有市场
中建国际发展有限股份公司营销总监赵秉杰
商品房的供应量有滞后性，从土地供应出来到真正的销售要有两年的周期，所以，我觉得单纯的谈供需和价格都是片面的。
北京是个特殊的市场，它的需求更国际化。从自用这一层面来讲，现在房产的租金和性价比已经很高，对年轻人来讲，租房是明智的选择；但对投资性需求来说要赶快买房子。从房价走势来说，房价高的房子会有增幅的降低。而对于建设有保障性住房的商品房区域，这样区域的房价会比较微妙。
从供应层面上讲，今年会比前两年好一些。所以要买房子现在是个好时机。从政策角度出发，现在的存量房市场交易还没完全释放出来。作为开发商来讲，我最大的担忧是没地可做和存量房市场的冲击。
未来房价还会上涨
北京晨报房地产事业部主任邵亮
房产价格应该从短期、中期和长期来看。短期内会受到政策和销售压力的影响；中期要看政策下一步向哪个方向倾斜；长期来讲，刚性的需求长期会上涨，所以房价也应该是持续上涨的。
房价只会越来越高
消费者代表王红梅
我认为房价一直居高不下，主要有五个方面的原因。首先是经济繁荣促进房价上升；其次政府基础设施能量的释放；第三，开发商之间的整合令成本不断增加，造成房价上升；第四，人口流动性增加导致来京外地人买房成为主力。第五，消费升级导致每户需求多套房产。
(责任编辑：黄芳)
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