广州楼市：博弈心态泛滥 楼价盼归理性

　　在地产专家看来，2008年楼市游戏的复杂程度已超过以往：一方面，在通货膨胀的情况下，市场的预期未必悲观，房地产作为人们抵御通货膨胀的有效方式，仍有可观的需求；另一方面，市场的观望气氛达到了历年顶点，各方“博弈心态”泛滥。

　　去年10月以来，广州楼市从狂热趋冷以至霜冻。循着广州房价近半年的走向，人们发现，在市场过热骤冷的煎熬下，包括广州及周边城市楼市的降价行为开始混乱，渐渐呈现一种市场迷局：楼市供求的真实状态到底如何？何为广州合理的房价区间？

　　冷静的市场观察人士指出，可能是对前期不理性市场的一种反弹性报复，市场在趋冷后呈现出一种更为复杂的过冷不理性，“博弈心态”泛滥———是否降价，降多少，怎么降，开发商之间、开发商与消费者间，开始了一种前所未有的心理博弈。但这种不理性，最终伤害的却可能是整个市场，及所有相关人的利益。

　　非理性赌博色彩趋浓

　　事实上，对于房价的涨落，每个人都有不同的看法。没买房的自然希望不要涨得太快，买了房的当然不愿看到自己的财产贬值；而拿了便宜地块与拿地王的开发商降价意愿就不同，房企实力强的自然底气就足。关键是找到一个市场认可的平衡点，这就是购房者愿意承受的价格。

　　但是，在过去的一年，这种定价规律被完全打破了，面对天天不断上涨的房价，负责新盘定价的营销人员居然手足无措，某楼盘销售总监向记者诉苦：“定低了老板会骂，定高了怕吓跑消费者，无奈之下只能实行"海鲜价"，每天根据周边房价来做调整，标出不同的价格。”这也间接影响到人们对房价走向的预期。于是，在一片惶恐中，买房者纷纷追涨，又反过来给开发商把价格推高提供了底气。

　　终于，去年“十一”房贷新政出台后，追高的博弈游戏结束了，但接下来却是房价下探游戏的博弈。10月起，广州楼价停止了猛涨的势头，与此同时，成交量连连缩减，房价连连下跌。消费者和开发商，在迷惘观望的同时，展开了心理较量。

　　不希望楼价暴涨暴跌

　　调查显示，到2002年底，广州有83.7%的居民家庭拥有自己的住房。截至2004年上半年，广州市100户居民家庭平均拥有住房数量业已高达117套。

　　有专家分析，这组数据反映出，目前广州确实还存在着一些人同时拥有多套住房，而另一些人却“居无寒舍”的状况。即使相比世界先进发达国家，广州人的住房私有率仍名列前茅。房价猛跌，对于这大多数拥有住房的人而言就意味财产贬值。

　　一位在番禺买了房子的赵女士说，虽然是自住的，又不是卖，房价涨不涨关系不是很大，但也不愿看到房子贬值，“现在投资渠道不多，买房子一来是居住，二来就是为了保值”。

　　市民张先生认为，每个城市经济发展了，市政管理配套上去了，房价升高是自然的。他认为，“最佳的状态是平稳上涨。像去年那样的涨法，没房的人自然发愁，其实有房的人也同样担心，这种非理性的暴涨，就像股市那样不会长远，必然会摔下来。上世纪90年代初广州楼价曾一度飙升至过万元，结果金融风暴后一度跌至三四千元，足足用了六七年时间才恢复元气。”

　　市民盼房价回归理性

　　一个关于合理房价的企盼，越来越显现在很多人的心头。

　　怎样的房价才合理？有地产研究机构报告分析，经过头四个月降价促销后，部分板块商品房已经探明置业者价格承受力区间，如珠江新城各盘主流均价在18000-20000元之间，荔湾老城区主流均价区间在13000-15000元已获成交支持。

　　不过，不少市民对此并不认同。老西关张伯说，虽然目前市区房价普遍过万元，如果政府推出更多限价房，满足首次置业的刚性需求，市场供应量上去了，解决了供求矛盾，房价自然就涨不起来，因此他劝准备买房结婚的儿子还是再等一等，他预计最迟八九月份房价就会再降，理由是限价房在年底会有更多推出。

　　广东省情调查研究中心近期的调查显示，受访者普遍认为，去年经济过热，楼价飙升过快，今年应回归理性水平。接近七成的受访者认为房价会跌，其中有17.5%认为会大跌。13.41%的受访者认为会保持稳定，只有5.27%的受访者认为房价会升。此次调查的对象皆为有房族，其中明确表示有再次购房计划的占11.73%；选择“观望，有可能买”的占29.46%；表示“因房价太高不买”的占17.6%。

　　一位地产行家说，开发商与消费者的市场博弈从未停止过，关键是怎样做到理性。“五一”小黄金周可能是决定今年房价走势的关键节点，甚至可能是一个标志性的分水岭，双方的博弈也在这个月达到高峰。从种种迹象看来，市场的确正步向理性。(记者赵燕华实习生 郑裕鸿)