信贷紧缩波及房企 开发商资金链趋紧分化不可免

对有关资金情况的问题，多数开发商讳莫如深，但业内人士认为，未来房地产企业分化将不可避免。本报资料图片

　　房地产开发商：

　　资金链趋紧 分化不可避免

　　本报记者 王婷

　　“实际上，现在谁不缺钱？”一开发商负责人在电话那头如此反问记者。对有关资金情况的问题，多数开发商讳莫如深，不愿多谈。由于信贷收紧、房屋成交量萎缩、土地价款增长等原因，开发商出现了短贷比重偏大，经营性现金流转负，自有资金比重下降等资金紧张的状况。业内人士认为，未来房地产企业分化将不可避免。

　　信贷紧缩波及房企

　　一位在河南做项目的开发商财务负责人告诉记者，其实地产企业以前也缺钱，不过没有现在这么明显。

　　“由于自有资金不足以做项目，融资主要靠找银行、上市和找企业合伙三种途径。现在银行不愿意做担保，放贷也紧张，走银行贷款比以前难。而上市这一条路，又不是所有开发商都有资格。我们这些中小企业主要依靠合伙的方式找钱，通过共建项目公司，一方投资，一方出土地开发，最后分成拿钱。房地产目前的增值能力还是不错的，只是周期稍微长一点。”他说。

　　从整个行业看，过度依赖银行是导致资金链紧张的主要因素。2007年开发资金主要来自于国内贷款、利用外资、自筹资金与其他资金，占比分别为18.7%、1.7%、31.6%、48%。

　　社科院研究员尚教蔚告诉记者，国内贷款主要是指开发商为进行房地产建设，向银行提出直接相关的贷款，主要是当期的。而在自筹资金中也可能存在一部分银行贷款，这些贷款并不一定是当期的；其他资金主要为占用客户的预付定金等资金，其中又可能有30%的资金，如个人房贷也是从银行贷款而来。外资利用部分也可能有一定资金来自外资银行。

　　“央行公布过一个数据，房地产行业大约55%的资金来自于银行，这应该只是一个保守估计，公认的比率差不多是70%左右。”她说。“银行一旦收缩信贷，那无疑会影响到地产企业，特别是那些中小企业的利益。”

　　财务指标凸显隐忧

　　房地产上市公司融资能力和业绩情况普遍较好，但今年一季度，尽管不少开发商的账面上依旧是盈利的，其财务指标还是存在一些隐忧。

　　例如，一季度万科A、泛海建设、保利地产等行业龙头的“经营性净现金流”近年来首次为负，甚至有些企业的投资性现金流也为负。财务专业人士告诉记者，一般经营性现金流为负有可能是企业大量囤地，导致土地开发支出远大于售楼收入导致。

　　“如果投资性现金流也为负，那可能说明企业的资金正依赖外界资金或吃老本，企业的经营存在一定风险。若在经营性与投资性现金流都为负时，筹资却为正，说明企业可能正在靠借款度日。”他说。

　　有统计显示，房地产业今年一季度银行借款占总负债的比率从2007年末的37%上升到39%。而作为以项目为主的公司，一般来说，房地产企业的流动负债要大于长期负债，资金大多是项目的周转资金。流动负债中除银行贷款以外，还包括拖欠建设方或关联企业等应付账款以及应付税费等。

　　分析人士指出，银贷占比升高，也反映其他部分在减少。可能是由于关联企业加快回款降低风险所致，预收账款、应付税费的减少，以及招商地产、保利地产、金融街等龙头企业出现的应收账款周转率等指标大幅度下降的问题，也能从一个侧面说明开发商的经营情况。

　　分化不可避免

　　万科董秘肖莉日前回应媒体时表示，万科的现金流没有问题，不但不缺钱，现在还在找地买。事实上，万科作为行业龙头，又是上市公司，刚获批发行了融资规模达59亿元的公司债。

　　然而，像万科这样幸运的企业并不多。尚教蔚表示，今年，开发商间的分化不可避免。不管是银行还是信托基金，投资方都要考虑风险，都愿意选择规模大，经营好的企业来投资，所以一些中小开发商今年会相当困难。当前决定开发商是否能够改变资金链现状的条件，在于企业是否能够改进经营策略，做好加快回款等工作。

　　阳光100置业常务副总经理范小冲表示，由于资金紧张，要防止企业出现经营危机，应加快回款速度，寻找新的利润增长点。目前，阳光100就在寻求与地方二三线城市的中小开发商进行合作建房的新模式。青岛某开发商还向记者介绍了他们开发配套保障性住房的计划。与他们选择同样方式发展的企业还很多。

　　“其实现在能拿到土地做抵押，银行贷款还是相对好找的。”一开发商对记者说，“但想拿到土地，特别是好地，现在也并不容易。”这家开发商与当地政府的关系颇好，一直以来都没有拿地困扰。