最高法物权法司法解释征求意见稿解读

　　昨天（16日），最高人民法院将两个物权法相关司法解释——《》和《》的征求意见稿向社会公布，广泛听取社会各界意见。征求意见截止日期为今年7月16日。

　　小区

　　共有部分盈利归业主

　　征求意见稿规定，建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于“建筑区划内的其他公共场所”。建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于“公用设施”。按照物权法第七十三条规定，这些公共场所和公用设施都属于业主共有。

　　征求意见稿明确，建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。

　　改变道路用途要业主同意

　　征求意见稿规定，改变建筑区划内按照规划建设的公共建筑、公用设施以及属于业主共有的道路、绿地的用途，应当认定为物权法规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。按照物权法规定，决定这些重大事项，应当经半数业主同意。

　　征求意见稿规定，建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能，当事人请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。

　　有利害关系的业主不单指邻居

　　物权法规定，民宅商用应当经有利害关系的业主同意。但何为“有利害关系的业主”并未明确，有人将此片面理解为“邻居”。此次征求意见稿首次将“正常居住和生活环境的安全或安宁”作为确认“利害关系”的标准，规定因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法所称“有利害关系的业主”。

　　也就是说，不论相邻与否，凡是“正常居住和生活环境的安全或安宁”受影响以及可能受影响的业主都是“有利害关系的业主”。征求意见稿同时明确规定，业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。

　　受害业主1年内可撤销决定

　　物权法第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。征求意见稿明确了业主行使撤销权的时效，规定合法权益受到侵害的业主在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内，行使物权法第七十八条第二款规定的撤销权的，应予支持。这比一般的两年诉讼时效要短了许多。

　　小区

　　车位4年内先满足业主

　　征求意见稿规定，建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后4年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形，业主请求确认该行为无效的，应予支持。

　　业委会今后可成被告

　　征求意见稿规定，业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。此前，因业主委员会没有能力来承担对外的赔偿责任，所以不能作为被告上法院。然而此次征求意见稿并未明确，如果业委会造成他人损失作为被告被法院判决赔偿，究竟是由有过错的业委会成员承担，还是由全体业主分担。（邱伟） (来源：北京晚报)