全球房地产市场“软着陆”楼市瘟疫蔓延全球

　　全球房地产市场“软着陆”

　　目前全球房价正好印证了被称为“房地产业的凶事预言家”罗伯特•希勒作出的预言。7年前，希勒教授在《非理性繁荣》一书中预言，在未来的20年内，不动产价格将会下跌40%。

此外，房地产泡沫的破灭很可能会导致一场经济大萧条。 而英国《经济学家》指出，全球房产市场的繁荣现象，也许是历史上最大的金融泡沫，一旦破灭，后果不堪设想。

　　各方面传来的信息表明，受余波未平的美国次级债风波及日益高涨的油价等种种因素影响，持续红火多年的全球房地产市场正处于大范围的降温之中。 有关专家指出，受美国次级债危机影响，美国及欧洲等国家的房价同步下挫。银行业受到重挫的同时，政府部门以及机构已经不再任由次级债阴霾继续扩散，纷纷掀起救市浪潮。然而，坏的预测接踵而来，让“救市”显得捉襟见肘，让乐观情绪显得微不足道。

　　美国楼价“跌跌不休”

　　美国次级债触发的信贷危机，其影响力已逐渐由华尔街蔓延至美国楼市。除了次级债爆发的重灾区内华达等几个州外，其他各地楼价也纷纷下跌。 自去年9月至今年1月间，全美平均楼价比一年前的同期下跌了6%，很多城市房屋空置率都升至1956年有纪录以来的新高。

　　美国全国住房建筑商协会（NAHB）最新公布数据称，4月份，市场上单户型预售屋销售指数已经连续第3个月持平于20，已接近该指数去年12月份创下的历史低点18。一般来说，该指数在20的位置上，说明对住宅销售前景持悲观态度的建筑商远远多于对前景看好的建筑商。当指数大于50时才说明市场乐观。

　　NAHB总裁说，传统的购房季节已经来临，但销售活动并没有像往年一样大幅增加。 道琼斯通讯社近日对部分经济学家所作的调查显示，他们普遍预期近日公布的今年3月份全美新屋开工数将继续减少，折合成年率为100万套，比2月份的106.5万套减少6.1%。

　　稍早前，《华尔街日报》曾引述美国全国地产经纪商协会（NAR）的数据称，2月份全美现房签约销售指数较1月下降1.9%，比去年同期的107.6下降了21.4%，显示销售情况不乐观。

　　据路透社和美国密歇根大学最新公布的一项调查结果，美国近1/4的房屋所有者报告，其房产在过去一年中出现贬值。这是自1992年以来美国出现的最严重的房价普跌态势。

　　这份消费者调查还显示，尽管房地产市场已经疲软，但仍有18%的受访者预期自有房产会在未来一年中贬值。而房产过去一年已经贬值的所有者认为，其房价未来下跌幅度会更大。 调查负责人理查德•柯廷说，从全美范围看，西部和东北部地区的房产，尤其是高档住宅（价值30万美元或以上）过去一年的贬值幅度最大。

　　数据表明，美国西部地区有33%的被调查者报告其住宅贬值，东北部、中西部和南部的人数比例分别为23%、18%和15%。在未来预期上，西部和东北部地区21%的被调查者认为其住宅未来一年会贬值，而在南部，这一比例仅为10%。

　　调查预测，由于未来借贷门槛和成本将提高，再融资将受到影响，房产财富对消费支出的贡献将下降。

　　对此，美国财政部部长保尔森认为，对于导致次级债危机的美国楼市，美国政府正在对房市进行修正。美国房价已涨到一个极不稳定的水平，这一修正并不令人愉快，但修正是必须的。

　　前美联储主席格林斯潘认为，要到大约2009年初，美国才能消化市场上房屋存量，楼价才有可能止住下跌。

　　有关专家指出，目前美国政府已失去了控制次级债危机进一步蔓延的基本能力，最初注入流动性以及连续降息的做法，也没能达到预期目标，由于危机涉及范围广，对未来美国楼市和宏观经济走势的敏感性强，因此在危机发生一年之后，还无法预料其危害究竟会有多大。 遗憾的是，美联储对房价的忧虑来得太迟。虽然一时预防了经济不景气，美国的低利率维持时间过长，美联储算是间接帮助抬高房价。《经济学家》认为，美联储应该像英国和澳大利亚的中央银行那样，以提高利率和给购房者清晰的口头警告来冷却房产市场的高温。即便美联储主席格林斯潘当初说几句话，也可以限制不断膨胀的房价泡沫。

　　美国国家房地产经纪人协会（NAR）研究显示，2004年购买新房的美国人中，有23％的购房者是用于投资，而不是自己居住。13％的人是买第二套房子，因为认为房价还会上涨，这符合金融泡沫的定义。在迈阿密，一半的买家都在出售房子。许多房子在有住户之前，可能被转手了好几次。

　　如今的抵押金融业使购房者可以贷款更多。据称，去年42％的初次购房者和25％的购房者没有付首付。事实上，买家有时能获得买房价格105％的贷款。此外，抵押机构要求借款人出示的资产、就业和收入证明也越来越少，甚至不需要。

　　在美国，只还利息的按揭比比皆是，甚至有银行玩起了“负分期还款”，即贷款购房者每期还款还不足利息部分，等于是购房者旧债未还又欠新债。在加州，去年有60%的新按揭属于只还利息或负分期还款，而在2002年只有8%。美国全国的平均水平则是1/3。这无疑是对房价的一场豪赌—除非房价在短时间内大幅上升，借款的购房者能够卖出一个好价钱。一些贷款是ARM（可调利率抵押贷款），使借款者有可能面对今后提升的利率。

　　“楼市瘟疫”蔓延全球

　　在研究人士看来，美国楼市泡沫形同瘟疫，并已经横越大西洋，大有席卷欧洲甚至全球更广泛地区之势。

　　据报道，包括英国、爱尔兰、西班牙、波罗的海各国，以及亚洲的印度北部和中国南部等地，经历过去近10年飙涨的房价后，近来出现了同步下挫。专家预言，上述欧洲国家比美国情况更糟，甚至可能出现大规模楼市崩盘的现象。

　　受美国次级债危机影响，过去两个月英国房贷核准率比去年下降超过三成。今年3月份平均房价更是大跌2.5％，是自1992年以来单月跌幅最大的一次。

　　因为银行房贷大幅下降，意味着房屋销量减少，而销量减少很可能导致新房售价下降。虽然到目前为止英国的房屋建筑商还相信新房售价比较坚挺，但已有权威机构预测，2008年和2009年英国房屋平均价格将下跌5%。

　　摩根士丹利公司4月14日公布的一份研究报告预测，如果抵押贷款市场条件不变的话，未来英国商业银行坏账可能大幅度上升，而英国房价未来两年内可能还将下降15％左右。目前，英国住房抵押贷款的规模约为1640亿英镑左右。

　　英国的情况虽然严峻，但爱尔兰的问题更严重。据估计，爱尔兰楼市经过16年的迅速发展后，楼价已被高估了30％，幅度是发达国家中最高的一个。专家预计，爱尔兰房价调整后对经济产生的震荡将远远大于美国。

　　英国利丁大学城市与产权经济学教授MichaelBfunction(iterator) { var result = true; this.each(function(value, index) { result = result && !!(iterator || Prototype.K)(value, index); if (!result) throw $break; }); return result; }指出，爱尔兰房价的泡沫大于美国，楼市衰退将严重打击爱尔兰经济。楼市兴旺期间，该国吸引大批外国建筑工人到当地工作和生活，他们带旺了爱尔兰的房屋出租市场，同时亦提升许多投资者对当地楼市的信心。但这些工人一旦离开，将会对房屋出租市场造成打击，最终严重影响经济。

　　在法国，据法国农业信贷银行近日公布的一项研究报告，法国房地产市场正在实现软着陆，2008年法国二手房价格将下降5%。据报道，去年8月的美国次贷危机之后，许多法国银行上调了贷款利率，不少通过浮动利率贷款方式购房的法国家庭抱怨自己成了真正的“房奴”。 据国际货币基金组织（IFM）披露，由于西班牙经济起飞，该国超过400万套房屋是过去10年间陆续兴建的，总数超过德、英、法三国之和，但当地房价被高估超过15％以上。目前，由于欧洲房地产市场动荡不稳，西班牙房地产商正经历一场危机。

　　据报道，西班牙房价自2007年中期升至峰值以来下跌已超过4%。有房地产中介机构说，来自美国和欧洲的游资正趁机抢购西班牙沿海地区地产，出价比要价低20%到25%。新房价格平均下跌15%到20%。尽管西班牙开发商想尽办法促销，但买房意愿仍然低迷。

　　房地产市场的不景气已经开始冲击西班牙的整体经济，首当其冲的就是建筑制造和银行等行业，据了解，去年西班牙的失业数量比2006年增加了15%，其中有超过一半的是建筑工人。

　　全球景气不振，亚洲房地产价格惨跌。1997年的金融风暴之后，亚洲各大房地产市场重创之余，侥幸逃过全面崩盘的劫难。但令人忧心忡忡的全球不景气，恐将使亚洲的房地产市场重拾昔日梦魇。

　　以曼谷为例，一栋房龄才两年的大型办公大楼只有半数楼层租出去。在其他亚洲大都市，办公楼房的出租率只有一半。曼谷是1997年亚洲危机的起源地。由于建筑业者的蜂拥抢建，1999年，曼谷顶级办公大楼的闲置率达到巅峰，超过36%。过去3年来，曼谷、香港、汉城及新加坡办公大楼租用率虽大幅改善，但许多迹象显示前景堪虑。

　　日本国土交通省日前公布，截至2月，日本首都圈公寓销量连跌6个月，并且东京部分地区房价出现暴跌三成。种种迹象表明，日本楼市已出现明显的降温迹象。 一度蹿升的股市突然回稳后，让许多人没有钱再继续投资房地产，一向十分活跃的中国香港楼市，近来也走缓了。在购买信心动摇之际，印度首都新德里及其他北印度城市，去年房价已经回跌近20％。

　　相比之下，中国各大中城市的房价快车也显露出减速迹象。中国南部例如深圳楼市，在达到近两年的顶点之后转头向下。到去年10月黄金周，全市成交量已经寥寥。而房价也走上下坡路，业内人士估算，过去几个月以来，一手房价格下调平均在20%左右。随着3月以来众多楼盘相继降价，反映到全市均价上来的跌幅可能还有15%左右。

　　房价下跌大势所趋

　　近一段时间以来，越来越多的迹象表明，美、英等发达国家的不动产价格在经历近十年的持久性牛市后，开始走上一段下坡路。房价会稳步地调整抑或出现剧烈下跌？

　　目前世界顶级城市的房价情况正好印证了著名经济学家、被称为“房地产业的凶事预言家”罗伯特•希勒作出的预言。希勒教授的畅销书《非理性繁荣》在中国也很受读者欢迎。7年前，他在《非理性繁荣》一书中批评美国房产价格不合理、不理智。他预言称，在未来的20年内，不动产价格将会下跌40%。此外，房地产泡沫的破灭很可能会导致一场经济大萧条。 国际货币基金组织曾表示，未来30年内，全球房地产市场的繁荣景象可能会逐步消退。由于加息和宏观调控的作用，美国、法国、西班牙以及新西兰的房地产市场都已陆续出现不同程度的降温。

　　英国《经济学家》发表文章称，全球房地产市场呈现局部过热现象，而英国、澳大利亚等国的房地产价格在连续几年过度上涨之后已显露回落之势。很多经济学家担心，全球房地产市场已出现历史上最为严重的泡沫。

　　过去3年中，发达国家房地产总体增值约20万亿美元，而在1997年至1999年间，仅增值10万亿美元。尽管现阶段房地产价格的上扬有美元贬值的因素，但经济学家普遍担心，此次房地产泡沫已“今非昔比”。

　　近年来，一些发达国家的房地产价格大幅上升，美国半数以上州的房价都在以两位数字增长，而加州和华盛顿特区的房价涨幅更是超过了20%。

　　如果将房价与收入挂钩，这些国家或地区的房价涨幅更是达到了空前的地步。即房价与收入之比，已经超出了过去被认为是“不能持久”的水平。如果将1975年至2000年的房价与收入的平均比率作为基准线，美国现在的房价几乎被高估了30%，使人更加怀疑泡沫的存在。

　　许多经济学家认为，房地产多数可作为抵押品，因此在价格上升时，银行发放的贷款金额将会大量增加，加速金融泡沫的形成。相反，当房地产泡沫破裂时，银行的不良债权就会大幅增长，进而给社会经济各个方面带来巨大冲击。

　　在低利率的推动下，全球众多国家和地区同时出现房地产市场过度繁荣的景象。国际货币基金组织最新发表的《世界经济展望》警告说，正如房地产价格上涨已经成为全球趋势一样，未来的价格下跌同样也将成为一种全球趋势。

　　巴克莱银行预测，未来3年，英国房价将下降20%。分析人士由此联想到上世纪90年代初日本房地产泡沫破裂时的情形。自1991年日本房地产价格达到最高点后已经连续13年下跌，跌幅高达35%。而且日本经济长期难以从房地产泡沫破裂产生的阴影中走出。

　　受美国次级债危机影响，美国及欧洲等国家的房价同步下挫。美国银行业受到重挫的同时，政府相关部门以及机构已经不再任由次级债阴霾继续扩散，纷纷掀起救市浪潮。

　　美联储一再降息—去年10月15日，美国银行、摩根大通和花旗集团宣布将共同组织一个被称为“主要流动性增加工具”的特别基金，此超级基金的最后募集额为750亿美元，主要目标就是为收购市场上面临流动性困局的结构性产品。

　　然而，坏的预测接踵而来，让“救市”显得捉襟见肘，让乐观情绪显得微不足道。黑石公司执行官芬克预测，已经造成银行和证券业高达450亿美元损失的信用紧缩问题还会进一步恶化，而摩根士丹利信用策略部门主管雷戈里•彼得斯也认为，金融体系因为房贷损失持续扩大。

　　但其他金融机构发布的信息仍在表示信贷危机仍远未结束。去年11月13日，美国银行表示，第四季度次贷危机造成的资产减记额将达30亿美元，并警告这一数字可能继续增加。 美国银行首席财务官普赖斯坦言：市场环境在变化，而且有可能继续恶化，因此可能面临进一步的价值缩水。

　　随着时间的流逝，未来的不确定性或许就会变成身边的巨型炸弹，这在花旗集团身上就得到了很好的证明。即使在去年10月15日花旗集团公布三季度亏损65亿美元之后，半个月后就辞职的查克•普林斯还曾说，“固定收益部门的不佳表现是反常现象”。 连续关注次贷危机的英国《经济学人》杂志不无担忧地写到：“在现在的情况下，清扫次级抵押债危机，要比许多人的预想麻烦得多。”