上海楼市预计将于三四季度放量 将迎降价促销潮

　　图:6月23日上午，一名看房者走进古北御翠豪庭 晚报记者 任国强/摄 图片来源:解放网-新闻晚报

　　面对萎缩的市场成交量，购房者、开发商对价格走向的不同预期再次产生激烈角力。

　　在地产行业传统销售旺季的“红五月”，上海楼市原计划投入市场的34个新盘中，有10个推迟开盘。

　　时至六月，沪上累计40多个新楼盘中又有近三分之一将失约。业内专家表示，对楼市价格通道趋势缺乏信心是推迟开盘的起因。捂盘累积将造成楼市供应量“堰塞湖”，预计将于今年三、四季度集中放量，届时会带来一波降价促销风潮。

　　案例 购婚房三次踏空

　　“最近3个月，真是身心俱疲”，28岁的朱伟(化名)面对记者，似乎已失去了抱怨的力气。在职场打拼几年后，朱伟有了一定积蓄，在父母催促下，准备解决个人问题。作为结婚的“先决程序”，从今年3月起，买房就提上了朱伟的议事日程。

　　从3月到4月，研究楼盘、四处询价成了朱伟每天的必修课，几乎填满了他朝九晚五之外的所有时间。在一轮一轮的筛选后，5月，朱伟和父母以及未婚妻终于圈定了三处备选楼盘：一处位于黄浦区南滨江板块；一处位于苏州河与黄浦江交汇处附近的外滩源辐射区域；另一处备选方案则选在了闸北大宁地区。

　　“前两处选择考虑到未婚妻的喜好，后一处则是备选，兼顾父母的生活习惯，其间的价差考虑添置一辆私家车。”可是，直到今天，朱伟该买的房子还是没有买到，因为这三处楼盘统统推迟了开盘。“打电话过去问，要么说预售证拿到了但样板房没建好，要么说预售证始终没拿到，要么干脆就不解释，只说没到开盘条件。”朱伟觉得匪夷所思，“据我了解，按照惯例，一般样板房建好才拿预售证。”

　　刚开始，朱伟还觉得等等无所谓，只是没想到这一拖就是两三个月。“现在，按照原本婚期安排，计划全被打乱了，又得重新开始另一套计划”，朱伟觉得自己很倒霉，即便列了三个备选方案，居然还是三次踏空。

　　而更令他沮丧的是，由于一直没等到开盘消息，朱伟就没有及时从股市中退出。“如果早两个月把钱从股市里拿出来买房子，现在损失就不会这么惨了。”看着被他称为“一段时间内已没什么关注意义”的股票软件界面，朱伟大为感慨。

　　现象 开发商阵营首现分裂

　　朱伟的经历并不是运气糟糕的个案，开发商推迟开盘已成为今年二季度上海楼市乃至全国楼市的普遍现象。

　　在地产行业传统销售旺季的“红五月”，上海楼市原计划投入市场的34个新盘中，有10个推迟开盘。当时，市场中有分析声音称这很大程度上是由于受到汶川地震对于公众舆论空间关注焦点的影响，预计将推迟至6月开盘。由此算来，加上原定本月推出的20多个新盘，6月新推楼盘理应超过40多个，放量激增。

　　但如今6月已过大半，网上房地产的数据却显示，这其中仍有逾三分之一的楼盘将会继续 “失约”。

　　传统的 “红五月”今年为何这么清淡？

　　旭辉地产项目经理卞丰祥表示，之所以会有不少开发商选择推迟开盘，很大一部分原因事关房地产主管部门的市场调控节奏。对于预售证发放的批次和节奏，有不少开发商可能没有掌握好，因此打乱了原定的开盘计划。颇具意味的是，在记者的采访中几乎没有一家开发商公开承认推迟开盘有对市场观望的因素。卞丰祥说，实际上有相当一部分开发商是想尽早开盘的。

　　记者在调查中发现，越是实力雄厚的上市房企，开盘意向越明显。其中，最具有代表性的以万科首当其冲，在沪上本月开盘的项目中，万科就占到四个，有近千套房源面市。另外还有浙江的金地集团，其在本月于上海开盘了上海湾流域、上海未未来两大项目。此外，包括复地集团、保利集团等在本月均有新盘如期推出。

　　大型房企对于开盘的积极态度来自于应对银根紧缩和销售业绩报表的的驱动力。实际上，自去年第四季度起，股市、楼市纷纷进入调整期，面对银根收紧、金融政策变化、楼市环境变化，万科等上市房企选择快速销售的方式，以求尽快回笼资金。同时，做好销售业绩报表也是稳定股东信心的重要手段。

　　“这次延迟开盘风潮出现，标志着此前铁板一块、空前团结的开发商阵营，首次出现分裂，这是个很有趣的现象。”房产代理行新汉业不动产董事赵云飞说。

　　知名房地产专家、卫明不动产营销智库负责人蔡为民表示，阵营分裂源于不同开发商资金链状况和对市场走向判读能力的差别所致。他认为，王石和潘石屹等企业家已经对楼市走向做出了“有意义”的解读。

　　 预测 楼市“堰塞湖”三四季度泄洪

　　实际上，对于开发商普遍宣称的预售证发放放缓导致延期开盘，有些业内人士并不认同。这一轮观望中，多空博弈的天平倾斜很可能背离曾经的方向。“延期开盘最直接原因是开发商对开盘没有信心”，赵云飞表示，“从去年底今年初开始，上海楼市交易量明显萎缩，这种不景气状况大大影响了业界预期信心，开发商延期开盘是一种观望，力图避开可能出现的房价下行通道趋势。”

　　实际上，大多数新推楼盘在5月份大都提价销售。根据中房指数上海办公室上月对142个样本楼盘所做的调查，有41%的公寓楼盘出现价格上涨，比重较4月基本持平，平均涨幅为3.9%，最大涨幅8.1%。相比而言，仅有9%的公寓楼盘出现价格下跌，最高跌幅为5.7%，平均跌幅仅为1.9%。

　　而推高价格的同时，新盘却无人喝彩。佑威房地产研究中心的数据显示，5月份上海商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。萎缩的成交量背后是购房者与开发商对于房价走向的不同预期之间的角力。“我们认为现在还不是销售的最好时机，恐怕卖不上好价钱。如果实在不行，我们宁愿推迟上市，等待时机”，一名地产商私下对记者说。

　　“这实际上是部分开发商的侥幸心理”，蔡为民认为，推迟开盘的开发商是在依照过去的经验做决策。从经验看来，2003年国家开始对楼市调控，每当调控政策出台或市场不景气情况出现，开发商总会先捂盘、避风头，并且这样的手段屡屡得手，如愿迎来市场强劲反弹，于是就使部分开发商形成了这样的思维定势。

　　“但是，这一次不一样了。如果说此前的市场观望是政府调控政策因素占主导的话，如今的低迷则更多是市场本身的反应。外资流动性正被严控，外资购房监管红灯频现。同时，本地刚性需求也在承受考验。”赵云飞表示，上一轮宏观调控时，也曾出现过集体观望，但当时几乎是集体看多，而这次，观点出现明显分化，他本人亦表示看空。

　　易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，开发商延期开盘实际上并不能解决问题，目前银行信贷收紧，延期并不能保证让开发商等到预期的价格区位，而到了资金链紧绷不得不集中放量时，就失去了主动，没有回旋余地了。

　　“捂住的楼盘供应量就像堰塞湖，始终是要放出来的。”多位业内专家几乎一致认为这一轮“延开”风潮将最多支撑到今年的三、四季度。

　　面对有价无市的局面，降价向来是打破僵局的最优办法。从6月份开始，已经有楼盘通过不同方式变相降价，如上海奥林匹克花园三期5月推盘当日推出的优惠幅度最高达16万元，上海康城4月开盘享受25%的优惠。

　　“从8月开始，先期捂盘的开发商会逐渐投放。9月——10月，可能会出现集中放量，一直延续到第四季度。”杨红旭预测说，伴随放量而来的还会有降价促销，幅度可达10%-15%以上，否则将起不到拉动销售的作用。

　　蔡为民亦预测三季度将会出现放量促销潮。他指出，与深圳由于供应量潜力大和香港炒家投机因素造成的大起大落不同，上海楼市不会大幅波动。“跌升有支撑，何况上海供应量有限，主管部门常年保持着很好的调控节奏。”(徐洁云) (来源：解放网-新闻晚报)