山西日报> C版> C1 时间：2008-06-25 01:05来源：山西新闻网 山西日报 进入论坛 手机读报
主持人：潘总曾经说过“百日剧变”，但高负债率对于房地产企业来说并非罕见，是不是可以将您的话理解为在融资成本高涨特定条件下的百日之变？我们观察到1至5月以来，某些资金状况不太好的上市企业往往房价打折幅度更大，是不是可以认为打折促销是资金状况不好的最主要的解决问题方式？
潘石屹：每家企业的情况都不一样，我说的“百日剧变”主要是指2006年下半年、2007年疯狂拿地的那些企业，这些企业非常不理智，把自己所有的钱加上银行贷款都去作为拿地的首付款。
这些企业面临着很大的资金压力。不过这些企业拿的地到2008年上半年还不具备销售条件，并没有形成可以在市场上打折销售的房子。对于这些企业来说，最好的出路是把这些土地转让出去。但也有一种很大的可能性就是，他们会拖欠政府的出让金，拖欠银行贷款。其实，这种情况已经发生了，我了解到的不是一、两块土地发生了这样的情况，而是已经形成大规模的拖欠。所以，下一步我担心会爆发房地产行业的信用危机。信用对一个行业来说比一切都重要，对于房地产行业来说，避免发生信用危机是现在的当务之急。
主持人：您认为在转型时期，房地产行业应该在哪些方面加强自律？
潘石屹：目前房地产面临的情况主要是资金太紧张，所以房地产行业下一步面对最大的挑战将是诚信问题。因为很有可能由于资金的过分紧张，使一些房地产该付的款付不出去，就会首先导致拖欠施工单位的款，拖欠农民工工资；第二步，可能会出现拖欠政府出让金，其实这样的事件在行业中、媒体上也屡见不鲜，最后第三步，就是拖欠银行的贷款。这种事情的发生对整个行业将是最致命的打击，因为在整个行业中，信誉比资金占有额更重要，所以诚信问题，比如能不能按时还款和付款的问题是整个房地产行业下一步面临的巨大挑战，这也是关系到房地产行业生死存亡的大问题。
主持人：潘总上周在网聊中提到，房地产行业马上进入塑性变形阶段，您觉得SOHO是不是也进入或者处于这个塑性变形阶段？
潘石屹：塑性变形是相对于弹性变形而言的。弹性变形阶段，尽管市场上资金紧张，但当市场上供应充足后，整个行业在规模上不会受到影响，而塑性变形则不然。房地产行业进入塑性变形的根本原因是资金太紧，每一个资金来源的渠道都受到了很大影响。塑性变形的标志有两点：首先是一部分房地产企业破产；另外就是房地产行业的失业率提高。SOHO中国经过过去几年时间的调整，与整个房地产行业的大势是完全相反的。SOHO中国有足够的弹性来应付从紧的货币政策。
主持人：在融资成本提高，销售萎靡的情况下，您认为除了降价促销之外，是否还有其他好办法解决资金不良企业的困难？
潘石屹：房地产企业的资金来源有许多途径，例如股本金、银行贷款、发债等等，但最重要的、最根本的一条就是销售收入，而其他都是过渡性、暂时的，因为股本金需要回报，银行贷款要还本附息。所以房地产企业要从根本上解决资金的问题，只有去打开市场，提高销售额才最有效。
主持人：最近由于国际石油价格上涨导致原材料价格轮番上涨，近日发改委又宣布汽柴油大幅上调近20％，对房地产业的冲击是怎么样的？
潘石屹：这是发改委发出的一个明显信号，就是要走市场经济的道路，我想这对整个市场是一个利好的消息，房地产也不例外。其实房地产行业受原材料价格上涨的压力是最大的。前天，我们公司开会专门研究材料价格上涨对我们的影响，及我们应对的策略。因为从2008年1月1日开始到现在为止，劳动力的成本按工种不同分别上涨了100％至200％，钢材的价格上涨70％，混凝土价格上涨30％，这使房地产整个行业面临巨大压力。
主持人：请问潘总，现在很多地产公司回股，或者大股东增持自己的股票，背后是不是有机构投资者的压力？
潘石屹：别的公司回购情况，他们出于什么样的动机等等，我并不是非常了解。我们公司回购自己的股票，主要原因是SOHO中国现在是最有价值资产的投资，对于风险小，变现能力强，未来升值空间大的资产，我们就进行购买。从目前来看，SOHO中国的股票在资本市场上价值远远被低估了，所以我们开始回购一部分，主要是价值投资。
主持人：上月，银监会监管一部曾下发《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》，对商业银行进行风险提示，这个文件的下发对于公司签约客户有没有一定影响？
潘石屹：在从紧货币政策的大环境下，对房地产的开发贷款限制得很死，对客户的按揭贷款，银监会也做了许多的限制，这两方面的限制都是构成今天房地产行业资金短缺的原因。当然，在任何市场情况下，假按揭、假首付及骗银行按揭贷款等情况都存在着巨大的金融风险，这种风险不光是在房地产市场波动的情况下，即使在房地产市场不波动的情况下，银行同样也会有巨大的风险。
主持人：最近您和冯仑共同呼吁灾后关怀，请问您是如何把社会责任融入日常管理之中的？
潘石屹：灾难是一场考验，也会让我们思考。但灾后重建是一个长期的过程，一定要能持续下去，把对社会的责任和公司日常的经营管理结合起来，让公司的每一个员工都能够参与到社会的公益事业中去。尤其是四川大地震这次灾难太巨大了，给我们带来的反思，以及我们能吸取的经验教训太多了。我将和我们公司的一些同事到西部去，到灾区去，做一些我们力所能及的事情。
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