燕郊房价半年下跌近半 或成北京楼市“保险丝”

　　7.5折低价楼盘引发连锁反应

　　半年内燕郊房价下跌近五成

　　或将成为北京楼市“保险丝”

　　商报记者 赖大臣

　　尽管夏威夷北岸的低价风波已经过去了近10天，但是燕郊楼市的颓势并没有因为这场草草结束的促销事件而有所改观，开发商们面临的严重滞销情况也没有得到根本性好转。一位一直驻扎在燕郊楼市的业内人士向记者表示，5月份燕郊楼市随着北京楼市的好转，交易量也出现了一定程度的反弹，但是进入6月以来，销售量直线下滑，一些项目每天的销售量基本为零，即使好的项目每天的交易量也不足5套。

严重滞销状况，让一些楼盘的交易价格也出现大幅度下跌，一位开发商向记者表示，目前燕郊的房价已经比去年最高的时候下降了近50%，而且还有进一步下滑的趋势。或许夏威夷北岸7.5折低价折扣的出现，只是燕郊楼市房价大幅度下挫的导火索。

　　记者了解到，目前燕郊有一楼盘正在酝酿7折的促销计划，面对楼市低潮，对于既没品质又无配套的燕郊楼盘而言，或许只有低价销售才可以在夹缝中求得生存。近一段时间以来，有近六成多的燕郊楼盘出现了打折促销活动，而许多项目也采取了低价开盘的方式吸引人气，一直得益于北京楼市高房价兴盛起来的燕郊楼市所表现的颓势，或许将带动北京整体东部的房价下跌，正如潘石屹所言，如果深圳是中国楼市的“保险丝”，那么不妨把燕郊楼市比做北京楼市的“保险丝”，打压之下先出现崩盘的肯定是燕郊楼市，进而会波及到北京的东部区域通州和朝阳等。

　　7.5折低盘引同行打压　燕郊楼市出现“价格联盟”

　　记者了解到，在夏威夷北岸进行7.5折销售后不久，燕郊的另外一个超级大盘——上上城也进行了大幅度降价促销，6月20日记者收到了这样的促销短息，“上上城均价3800元/ 平方米，现场购房还有惊喜”。不仅如此，记者在上上城的论坛上还看到了这样的信息，“上上城清盘在即，现推出特大优惠，买一送一活动，数量有限，送完为止，免费班车预约电话×××”。 3800元/ 平方米的价格已经比该项目5月份的报价下调了600元，而比去年最高价格下调近1200元。

　　夏威夷北岸的促销活动只持续了1天就结束了，按照开发商的解释是，由于客观原因造成了优惠活动不能如期举行。但是记者了解到，造成优惠活动不能顺利进行的主要原因是遭到了老业主的反对，而一位燕郊的开发商还向记者透露，“其实好多老业主去闹事，基本上全是其他开发商怂恿的”。

　　无疑这两个项目的跳水激起其他开发商的打压是在所难免的，就像几年前家电业的价格大战，先跳水的必将成为众矢之的，而其后，行业内会出现所谓的“价格联盟”，约束企业不要利用低价进行恶性竞争，但是往往随着市场的进一步萧条，一些联盟内的企业最终还会选择利用压价的方式求得生存，进而导致联盟崩溃，使整个市场价格出现大幅度下降，目前燕郊楼市正处于这个规律的前期。

　　而就在夏威夷北岸低价促销活动开始的6月13日，也恰是燕郊“地产联盟”成立的日子，该联盟得到了大多数燕郊开发商的支持，并提出了“尊重市场，通过合理的方式调整价格；提高楼盘品质，加强原有的优势，发掘并且提升燕郊区域价值潜力，积极应对整个市场的观望棋局。让“地产联盟”始料不及的是，在联盟刚刚成立就出现了企业大幅度跳水事件，这显然损害了大多数开发商的利益，而随后两个项目的促销活动草草收场，看来与“地产联盟”不无关系。

　　低价抛盘意欲何为？　救市还是挤压对手

　　对于这次夏威夷北岸的低价销售，一些燕郊开发商认为，可能与其销售状况不佳有直接原因。记者了解到，夏威夷北岸是兴达房地产开发有限公司开发的普通住宅项目，而此前该公司还开发了公寓和别墅项目——东方夏威夷。而夏威夷北岸的开盘时间是今年的3月6日，正好是楼市大低迷的时刻，而其此前开发的公寓别墅项目属于慢销型物业，期望通过普通住宅快速回笼资金时又赶上市场不景气，利用低价促销来快速回笼资金就在所难免。但是对于上上城采取低价促销的手段，许多燕郊开发商表示了不理解。

　　一位开发商向记者介绍，上上城是燕郊的代表项目，从两年前就进入北京楼市，已经累计销售了近300万平方米，创造了近150亿元的销售额，目前已经处于清盘阶段，至于这次打出低价，该开发商表示，这或多或少有些“搅局”的嫌疑。

　　但是一位业内人士向记者表示，上上城的大幅度跳水，是在向万科学习，年初王石抛出“拐点论”，随后不久万科在全国的项目开始一系列的打折促销活动，狂赚了几十个亿，在楼市拐点已成定局的情况下，谁先跑就意味着损失更小，而这个项目已经处于清盘阶段，开发商抱着能赚一点是一点的心态抛盘可见一斑。

　　第一现场

　　今年供应量达深圳7倍 燕郊楼市怎能不跌？

　　为了再现目前燕郊楼市的状况，上周记者走进了燕郊。一进星河皓月销售中心，热情的销售人员便向记者介绍，“现在我们楼盘正在做活动，可以优惠400元左右，而且还可以享受到9.8折的优惠”。看记者兴趣不高，这位售楼人员又向记者进一步推荐，“如果您觉得这里的价格高，我还可以带您去金玉源楼盘看看，现在那里的售价仅为3980元/平方米，正在做8.5折的促销活动”。交谈间，他向记者透露，现在市场不景气只能私下里代卖别的项目，赚取更多的提成。

　　当记者刚刚走出星河皓月的销售大厅，一大群销售人员就将记者包围，七嘴八舌地向记者推荐项目。“去我们楼盘坐坐吧，照顾照顾我们的工作！”其中五六个其他楼盘的接待人员甚至上来拉着记者的衣服，更有甚者索性拿起记者手中的包直接带往他们销售中心接待的车上。

　　这不禁让记者感叹这些销售人员的热情和敬业，记得去年7月来燕郊看房的时候，售楼处到处是人，销售人员全不拿正眼看你，直接扔过本楼书，告诉你，“自己看去吧！看见合适的就交1万元订金，等着开盘排号”。而现如今，却是生拉硬拽，从中可见往日暴涨的局面不复存在。

　　作为一个河北省廊坊市下属的行政镇，燕郊一年的“放量”接近北京的1/3，其竞争激烈是在所难免，不仅一些老项目之间互相拉抢客源，一些新项目也采取低价入市的方法参与竞争。记者了解到，刚刚开盘的天洋城的价格仅为4680元/平方米，比以前传闻的价格低了不少，而且记者了解到，在开盘前的认购价格仅为4100元/平方米，而且还有人向记者透露，该项目还有50套特价房，售价仅为3500元/平方米。

　　其实，不管上述几个项目的低价促销出于何种目的，我们从其采取低价竞争的方式中不难看出，现在燕郊的房子不好卖了，竞争压力很大。据有关资料显示，目前燕郊区域在售及即将入市的楼盘有28个，后期存量供应面积约为1406万平方米，供应量相当惊人，而且大多数项目为普通住宅产品。天洋城总裁助理赵军表示，去年整个燕郊供应量700万平方米，占整体北京释放量的44%，而今年燕郊供应量将达到800万平方米，相当于今年整个深圳市供应量的7倍。如此大体量的上市量，必然导致楼市的价格大战，而又恰逢全国楼市整体低迷，可以预见燕郊房价进一步下滑已成为事实。而不久前，夏威夷北岸的7.5折惊现或将成为引爆燕郊房价整体下滑的导火索。

　　记者手记

　　燕郊楼市还向万科学习吗?

　　不久前，一条向“万科学习”的广告语出现在了京城不少媒体的报端，广告宣传的楼盘是燕郊的首个城市综合体——意华东贸，按照开发商的本意，是向万科学习打造责任、品质、生态和物业优质的项目。但是值得玩味的是，现在整个燕郊楼市也正在向万科学习，但是学习的不是如何建房子，而是学习着在楼市拐点下如何自保。

　　其实，从夏威夷北岸7.5折跳水，上上城3800元/平方米开盘等一系列举措来看，燕郊楼市中已经出现了向万科学习的企业。去年底，在二次加息以及一系列的金融调控政策下，楼市每况愈下，交易量急剧萎缩，作为地产领军企业，万科首先抛出了楼市拐点论，随后在全国各地展开了轰轰烈烈的打折促销活动。当时万科无异于开发商中的“叛徒”，大难面前“临阵退缩”，成为了第一个倒戈的开发企业，成为了开发商口诛笔伐的对象，甚至有人认为，万科是在利用这个机会扩张，借机吞并中小开发商。但是经过半年多的时间证明，当初万科的举动是英明的，最早跳水的万科房子被抢购一空，而随后才明白过来的开发商虽然采取了更大幅度的打折促销活动，但是收效甚微。

　　而现在燕郊楼市正处于这样的状况，夏威夷北岸的率先跳水受到了许多开发商的围攻，这个跟当初的万科何尝不是一样啊。其实，一个只具有行政级别，只是廊坊市的一个下属镇的燕郊，自身并没有消化楼盘的能力，全指望着北京人过来购买，一直用着“早晚将划入北京”的美丽谎言，骗来了大量的工作在北京，而不是北京人的“北京人”，在交通、环境、配套没有跟上的情况下，其实燕郊楼市一直处于虚火的状态。

　　不知道，当初打出向万科学习的意华东贸项目是怎么样的境界啊，是不是正在考虑要进一步向万科学习，认清形势采取积极主动的营销策略？毕竟在燕郊建高档写字楼和酒店是一个创新，但创新的同时也意味着风险更大。