房市拐点是实景，还是幻象？

　　提要：

　　国家发改委最新统计显示，北京期房成交量大幅萎缩。“量在价先”的历史经验似乎在表明，一路上扬的房价“拐点”似乎就在眼前，即使北京也不例外。这究竟是实景还是幻象；僵局打破之后，是更加剧烈的井喷，还是走向低迷的开始？

　　大标题：房市拐点是实景，还是幻象？

　　整理/本刊记者 王爽

　　2004年至2007年，中国楼市在瞩目中一路走来，开发商们的业绩爆增、老百姓的“望房兴叹”、以至于2007年末的持币观望，中国的楼市迈进了困惑与期待的2008。

　　回首2007年，深圳乃至广东省与“拐点”紧密相连。从当年10月持续至当年12月的房价大幅下跌，已不经意间将深广地区的房价“拐点”带入探求北京房价“拐点”的大浪中，由此引发的大讨论，如一场没有硝烟的战争，真实而热烈。

　　从2007年九、十月份开始，北京楼市开始遭遇寒冷，开发商发现，房子不好卖了。

　　2007年12月的第一周，北京房价下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第四周下跌了20.25%（数据来自中国房地产指数系统研究机构）。11月底时还停留在15162元的均价，在12月底骤然降至12180元，一路上扬的北京房价“拐点”似乎就在眼前。这究竟是实景还是幻象？

　　本刊邀请到国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏，以及伟业顾问研究中心总监陈亮，一同为本刊读者透析2008中国房市大势。

　　小标题：什么是拐点？

　　提语：目前整个房地产市场出现暴跌不会太可能，宏观调整更多只是调整、抑制房价的上涨速度，不会打压

　　廖英敏：“拐点”是指未来房屋住宅价格的变化性趋势。目前北京仅仅是2007年12月份房市出现了销量下降，还不能说是拐点，要看今后一段时间的走势。

　　至于全国的房地产市场，地域性特征很强。广东特别是深圳的房价上涨快，投资性强，现在房价出现回落，不能说下降，应该说是趋于合理。

　　即使北京，作为首都，刚性的需求还是很旺盛的，当然，北京市政府也会出台一系列政策抑制房价。

　　从2007年开始，房价上涨向中小城市蔓延——大的开发商现在已经逐渐向二线城市、边远城市发展了。比如我的家乡东北县城，五、六年前房价是800元/平米，现在已经是2000元－3000元/平米，也上了一个台阶。

　　开发商到了一个城市一经营，城市的地价就上涨了，结果又推动了全国房价的整体水平上升，不过，发展趋势不一样，有涨得快的，有涨得慢的。比如1993年到1995年北京房价高而上海房价低，到2003年上海房价高了，因为炒房的比较多，北京房价则在2005年后又涨起来。2005年上海房价出现回落，现在又回升了，这次是因为引进外资比较多。

　　所以拐点，当然也就要分开不同地区来看了。

　　陈亮：要说房价暴跌的确不太可能。房地产作为一个在上、下游联结了诸多行业的支柱产业，一旦出现大的波动，对整体经济的影响会非常大。所以目前的宏观调控也一直在强调，不是在要求房价降，而是一直在强调抑制房价过快上涨。

　　说到拐点，首先要搞清楚究竟什么是拐点？大家都认为房价开始降是拐点，其实不然。从数学定义来看，一阶导数等于零的点是极值，而二阶导数等于零的点才称之为拐点，什么意思呢？就是说房价上升的速度减缓，曲线由凹便凸，这个临界点就是拐点，而且在一个波动周期内拐点完全可能有若干个，它反映的是市场变化的趋势，而不能作为市场质变的节点。

　　因此不提拐点，换个定义，针对房价是不是真的降了，而且未来一个时期会不会持续降下去，接下来谈一点我的理解：

　　整体来说还是相对乐观的，08年的市场可能会相对平稳，短期内有量和价的波动非常正常：

　　成交量方面。从近期公开渠道播报的数字来看，2007年12月北京商品房成交量下降，这一方面和供应量有关，一方面年底本就处于每年市场成交的波谷期，同时，受央行第二套房细则等政策的影响，也确实在一定程度上加大了阶段性的观望情绪。这里说到这条新政，确实是比较严厉的，不仅是对投资和自住升级的需求有影响，甚至还会影响到部分购买第一套房的需求 - 许多人之前想先买一套小房，过几年再升级，但是现在政策出来，大家看不清，买小房不值了，购房者觉得以后我还要升级，那么过几年升级买第二套房可能成本太高，所以对短期成交确实是有影响的。

　　另外，总成交量短期的变化并不能完全反映市场的真实需求，目前北京市场还是长期处于供不应求的状态的，所以不能说这个月总成交量降了很多，市场就发生大的变化了，这里面涉及到的因素非常多，部分区域和项目也不尽相同。从我们公司销售的楼盘来看，最近一个月的成交就非常活跃。

　　成交价方面。均价有波动也是正常的，一方面是供应结构的问题，本来这个月量就小，中低档项目、郊区项目再多点自然会把全市均价往下拉，另一方面金融信贷越发收紧，企业融资渠道不畅，为保障现金流而追求销售量、加大促销力度，因此不会像前半年那样不断提价，另外很多开发商是上市公司，年底需要业绩，也是促销的原因之一。综合这两方面来看，整体均价有波动就我理解也是正常的。预计08年发展商的销售策略也会继续在平稳快速销售的思路上。

　　小标题：对小的发展商而言，生存危机可能会加剧

　　提语：这些因素使得住房需求暂时减少，如果细分这些因素，有实实在在被抑制住的，也有往后推迟的。我在观望，不等于我不想买房，有合适的我还会买，只是暂时被推迟了

　　廖英敏：目前，在北京的房地产市场上，供需双方出现了僵持的状态，背后的原因是2007年房地产宏观调控政策有成效，效果在逐渐发生作用。

　　尽管有捂楼惜售的因素，但供需总体还是比较紧张的，去年房地产投资额增长30%多，施工面积增长20%多，竣工面积增长却不到10%，房地产销售的增长速度30%，供求有缺口。

　　另外，商品房的空置房空置率本身在下降，绝对量也在下降，今年11月末，商品房中的空置房比去年同期减少了900多平方米，空置房都是尾房，都是不好销的房子，它也在逐渐被消化，说明供求是有缺口的。

　　首先，二手房整体销量下降，虽然降幅不同，不过还要看未来的走势；其次，新建商品房整体销售不旺，北京11月份销量比上年同期下降30左右%，一些开发商已经在变相降价促销；但商品房销售价格仍处高位，整体上各个楼盘的价格还是比较高，所以，开发商还是在坚守价格。

　　现在二套住房的房贷政策细则明晰了，整个2007年又连续几次加息，已经大大提高了炒房投机的成本，对非合理需求有了一个很好的控制。

　　限制境外人员买房，也是一再重申、一再收紧，对境外资金炒房也起到了一定的作用。

　　北京的房价从2005年底就开始不断上涨，涨得太高，一般的老百姓买不起房，双限房未出，经济适用房买不到，一般老百姓住房需求也被抑制住了。奥运会后房价走向的不确定，也抑制了购房需求。

　　现在说的拐点，到底是真拐还是假拐还不明晰。这些因素使得住房需求暂时减少，如果细分这些因素，有实实在在被抑制住的，也有往后推迟的。也就是说，我在观望，不等于我不想买房，有合适的我还会买，只是暂时被推迟了。

　　当然，供求紧张主要还是供给结构不合理所致。大房很多，老百姓买得起的房子却很少。因此，今年的宏观调控政策一定要注意调整结构，要增加普通住房、经济适用房、保障性住房的供给，剩下控制高档房，富人买得起就买，买不起暂时不买，他不缺房。

　　所以，宏观调控政策应该是有选择的，去年宏观调控政策关于低收入住房制度建设的出台是很好的。

　　陈亮：还是说回到供需关系上，供不应求的这个状态廖老师也是认可的。暂且抛开城市化进程、人口红利带来的这些刚需不说，北京的市场需求不完全局限在北京，首都的唯一性、良好的教育、生活、配套资源等等，很大程度上吸引着全国的需求，而这部分需求里很大一部分不能算是投资需求，短期内是压不下去的。

　　再说说08年开发企业可能会面临的局面：

　　大前提大家都知道，金融紧缩、土地出让门槛不断提高并开始限制囤地，在这样的背景下：

　　对小的发展商而言，生存危机可能会加剧，今年拿地融资都难，很可能会有部分采取转型或退出策略。由此也可以判断，今年在市场上相比往年会出现很多项目、土地转让的需求。

　　对大的发展商而言，接下来的变数也会比较多，整体原则是谨慎，在对市场预期不是很明朗的情况下，企业间的合作、项目收购、兼并等方面的可能会增多，以降低风险。另外，部分发展商的开发模式可能会发生变化，例如改为专注商业地产、专注住宅开发甚至大规模参与政策性住房建设等，政府可能会为政策性住房建设的企业提供一些优惠。

　　对于已经上市的企业，拿地速度和规模应该会不及07年，需要在稳步发展保持稳定回报和规模膨胀攻城掠地间寻求一个新的平衡点。

　　小标题：2008住宅市场的供应会有一个三分天下的局面

　　提语：国家也是在通过宏观调控淘汰一部分中小地产商，促使房地产行业优胜劣汰

　　廖英敏：以2008年为例，整个宏观调控政策是“双防”，防止经济由偏快向过热，防止物价结构性上涨向全面通货膨胀上涨，“双防”使得它一定要控制今年的增长速度。

　　2007年1月－11月，固定资产投资速度增长是28%，比2006年同期有所增长，但是，房地产投资额的增长速度是30%还多，比去年同期提高了7个多百分点——房地产投资占整个城镇固定资产投资的20%多，份额很大，这说明在经济过热中，房地产过快增长起到了一个推动作用。

　　今年，假如国家要控制经济过热，首先要对房地产市场起到一个控制作用。

　　今年又是货币紧缩年，对固定资产投资要起到一定的作用，但是我想，要控制固定资产投资过快增长，应该是结构性的。这几年房地产价格上涨的一个主要原因，就是供给结构不合理的问题。2008年要调控，一定要解决这个问题，不要一棒子把房地产速度打下来，这样供给就更紧张了。

　　房价上涨不要紧，但要把低收入普通老百姓的住房解决。整个新建房90平米的户型达到70%，房地产市场的价格就不会这么涨，70%就把住房价格拉下来了，剩30%谁有钱谁就可以买——所以在调控房地产市场时，一定要增加普通住房的供给，也就是，在调整结构中进行调控供给。

　　不断的出台宏观调控政策，实质上有些政策并没有很好地落实，如果落实好，加在一起力量是很大的，当然对房地产的杀伤也是结构性的。2007年上市的房地产公司，它们的资金是比较充足的，但是一些小的房地产商肯定会扛不住的。因为存款准备金不断上调，贷款的基准利率也不断上调，对房地产开放的信贷政策也在逐渐紧缩，这几个因素加在一起，小的房地产商肯定受不了。

　　国家也是在通过宏观调控淘汰一部分中小地产商，促使房地产行业优胜劣汰。

　　陈亮：回顾这几年的宏观调控，我们大体总结了一下每年的基调：03年政策预警、调控铺垫，04年控制投资、严控供给，05年抑制投资、控制房价，06年调整结构、规范市场，07年紧缩银根、保障住房。

　　其中部分政策因为各方面的原因的确没有完全执行到位，还有部分政策的效力显现是需要周期的，例如调整住房供应结构，06年全面展开相关工作，到08年才会开始有明显的市场变化，按照我们自己测算的数据：08年的住宅市场会逐步呈现一个三分天下的局面 - 预计商品房成交会在13万－14万套，二手房成交在8万－9万套，政策性住房会在5万套左右，之后政策性住房所占的比重还回继续增大。

　　从三者之间的相互影响上来说：在中高端市场，二手住宅因其区域和现房优势，与商品住宅分庭抗礼；在中低端市场，政策性住房和部分低总价二手住宅相互分流；另外，因08年政策性住房规模和受众范围有限，导致其对商品住宅市场的直接分流作用有限，但由政策性住房体系催生的购房者观望情绪，将对高速上涨的商品住宅房价起到一定的抑制和稳定作用。

　　小标题：住房结构发生变化，市场供需关系走向合理

　　提语：市场价格一定在公平透明的状况下才会有一个合理的价格，开发商不论是捂盘还是变相的降价，所反应的价格都是不合理的

　　廖应敏：对于调控部门，保障性住房是政府应该负责的。抛开保障性住房，市场的房价还是受供求规律的主导，毕竟它是在市场自我形成的价格，这部分稳定也好、调控也好还是要从供求方面入手。

　　从供应方面，主要是地方政府要投放土地，同时盘活存量房。地方政府应该加大土地的投放，如果二手房市场或租赁市场更完善，部分需求就分流了，大家会去租房，而非买房。

　　从需求方面，应当控制非合理需求：

　　1、控制城市拆迁的强迫性产生的需求，即控制城市拆迁的规模。2、控制投资需求。包括境外和国内的。现在民间资金很多，流动性资金旺盛，所以不投股市就投房市。3、控制外资进入房地产市场。境外人员常住人口购买住宅只许一套要落实。4、买房要比租房好的消费观念要扭转，当然这将是长期的、逐渐改变的一个过程。

　　从市场方面，就必须规范市场秩序。市场价格一定是在公平透明的状况下，才会合理，开发商不论是捂盘还是变相地降价，所反应的价格都是不合理的。规范开发商销售行为，规范市场秩序，对生成公平合理的价格会起到很大的作用。

　　以上各个方面的措施都到位了，价格就会逐渐走向合理，合理的价格要真正的反应供求。

　　陈亮：对，如廖老师所说，可以明显的看出，宏观调控的政策体系在逐步完善，尤其在调整供应结构、加大保障性住房建设的环节效力渐显后，市场会继续走入良性的运转轨道，房价趋于理性，供需关系在不同层面的住宅体系内也会逐步平衡起来，这是所有人都希望看到的。