北京开发商出招应对楼市滞销 部分企业悄然拿地

　　开发商纷纷出招应对楼市滞销

　　2008年北京楼市并没有年初时大家所预测的那样，继续走高。受到宏观调控、银根紧缩等的影响，楼市在即将过去半年后，仍然没有太大起色，与去年相比观望气氛更加浓郁。不少购房人放弃了近期购房打算。这使得楼市交易量大幅下降。出于回款的需要和销售压力，不少项目终于放低了姿态，不再死守高价，打折促销成为当下楼市销售的催化剂。

　　对于购房者来说一般的打折促销已经不能勾起购房欲望，购房人日益期待楼市价格的走低。

　　住宅销售下降

　　据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，6月份至今(6月22日)，住宅期房共签约5595套，日均签约仅254套。去年同期，住宅期房签约达到了8707套，日均签约约396套。按照这个数据比较，今年6月1日至6月22日，比去年同期总的住宅期房签约下降了35.7%。

　　期房市场下降明显，现房市场也不例外。今年6月1日-22日，住宅现房签约927套，日均签约42套，而去年6月份，住宅现房签约1254套，日均签约57套，也就是说，今年的现房销售比去年同期下降了26%。

　　不过，尽管6月住宅销售较之去年有了大幅下降，但是与刚刚过去的5月份相比，销售还是有所提升。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，5月1日至22日，住宅期房销售仅4806套，6月份比5月份同期增长了16.4%。

　　事实上，今年的销售与去年比各个月份都有下降。据亚豪机构统计数据显示，5月全市期房商品住宅日均签约216套，同比去年5月日均308套签约量仍下降了35%。虽然环比4月，期房、现房成交量均有一定幅度的回升，但仍未达到去年同期水平。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，2007年央行6次加息加重了贷款购房者的负担，自今年1月份起，购房者的月供款都有了不同程度的增加，少则几百元，多则上千元，这使购房人购房意愿走低。

　　新增供应量增加

　　与迟滞的销售不同，京城楼市的供应量却是在不断增加。不少项目在一段时间的观望后，还是陆续推出市场。并且，楼市还出现了供大于求的现象。

　　根据21世纪不动产等机构的研究，4月北京新建商品住宅签约面积74.8万平方米，与3月份相比签约套数减少1692套，减少了21.9%，而同期供应面积为99.5万平方米，商品住宅供应量超出需求量24.7万平方米，这是今年以来首次出现供大于求的现象。

　　亚豪地产机构副总经理王英男认为，从供给层面看，自2001年开始房地产投资的高速增长在今年无法改变，特别是前三年很多公司加速了土地储备，导致供应量大大的增加。市场供应很难因需求突然变化而急刹车，使得楼市连续两个月出现了供大于求。

　　据中大恒基不动产研究中心统计，截至6月20日，6月份京城楼市共有25个项目陆续推出新房源，新增供应套数为6206套，新增供应面积735654平方米。新增供应套数环比增加9.90%。其中普通住宅供应量占绝对主体，有16个项目共计3511套，面积392489平方米。

　　实际上，近两年来京城的成交总量在持续下降，但是去年下降原因主要是供应不足，而今年需求观望所占因素更大。这也是为什么今年1～5月新获销售证的楼盘数量比去年同期甚至略有增加，但很多项目的销售速度却不理想的原因。

　　促销手段形形色色

　　面对目前销售不畅的局面，开发商纷纷出招应对。这其中最常用的就是以各种方法促销。据记者了解，当前在售的房子基本上都有折扣。同时，新开盘项目均价下降。6月前两周的市场开盘均价为14286元/平方米，环比5月同期下降了8.49%。

　　开发商们的促销手段也多种多样。首先是最直接的打折。比如，日前，北京华侨城于6月21日举行新品推介会，当天到场客户均可以获得三期产品“贵宾置业卡”一张，凭此卡购买三期A2-4楼可享受9.8折优惠。据记者了解，超过80%的京城在售项目都有大小不等的折扣，并且一次性付款，可以拿到较大折扣。

　　推出特价房，也是开发商打开销售渠道的另一手段。从近期的市场表现看，“特价房”的折扣普遍都在9折以下，甚至已经有低于8折的项目。比如远洋一方推出少量特价房，8.5折起。珠江奥古斯塔城邦推出毛坯房特价，金都杭城推出10套左右特价房，金地格林小镇6推出10套特价房等。

　　团购也重新回到楼市中来。事实上，团购风2002年便在北京楼市刮起，于2005年达到高峰。但自2007年房价迅速上涨后，团购便在市场上销声匿迹，房子好卖，开发商不买账。今年以来，房子销售锐减，这使得团购重新成了销售的手段。近期，包括亦庄北岸、东亚上北中心、东亚三环中心、远洋一方、远洋万和城等纷纷组织团购。在团购中，消费者能拿到9.8折到8.3折不等的优惠。另外，还有包括买房送车、送物业费等。

　　赵晨明认为，由于今年以来楼市一直处于慢热状态，市场成交整体看来并不理想，对开发商早已绷紧的资金链来说无疑是雪上加霜，应对这一状况开发商采取各种让利促销手段抢占市场。

　　土地公开交易冷清

　　受到市场冷清的影响，北京市市场上土地公开交易也颇不理想。交易地块数量很少。

　　据北京市土地整理和储备中心的数据显示，5月份仅有6块土地公开交易，6月份则更是少得可怜。截止到6月25日，仅有两块土地上市交易。一块是平谷区紫贵庄园商住小区项目用地，规划建筑面积12.3万平方米。该地块起始价为13102万元，结果以13252万元被北京庄子天运房地产开发有限公司竞得。另一块是朝阳区平房乡黄渠村公共设施(商业金融、文化娱乐)项目用地，以起始价11967万元被北京亚宝世纪置业有限公司竞得。

　　在目前土地储备中心的公示数据上，正在交易的土地仅有5块，除了两块限价地外，只有一块是居住性质用地，即北京市海淀区西北旺新村三期(南)居住项目，采用挂牌的方式推出，自5月19日开始竞价至今仍然无人问津。(记者赵丽萍)

　　 看好后市部分房企开始拿地

　　月儿弯弯照九州，几家欢喜几家愁。有开发商看着自己当年高价拿回来的土地整日里唉声叹气，也有开发商看着现在的市场价格口水直流，大肆买地。

　　近日，中粮地产以25.9亿元拿下北京顺义三幅地块，其中一幅住宅用地以4倍于底价成交，万科、复地、华业、SOHO中国等房地产企业近期也悄然增加了自己公司的项目储备。

　　部分企业悄然拿地

　　5月19日，中粮地产全资子公司中粮地产(北京)有限公司通过现场竞价方式，竞得北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村A-10、C-03、C-06地块项目的土地使用权。顺义地块自5月5日挂牌至竞标截止，有近百家开发商购买标书，其中，中粮、万通、融创、金地、绿地、富力等十多家开发商先后竞价，经过最后一天的激烈竞争，其中一块住宅用地，以高出底价近4倍价格成交，转让价格为12.8亿元。

　　5月底，潘石屹宣布，SOHO中国已斥资55亿元收购东二环的凯恒中心。

　　5月30日，华业地产通过控股子公司大连晟鼎房地产公司竞得大连市沙河口区(2008)-2号地块规划总建筑面积为11万平方米项目的土地使用权，成交价格为3.826亿元。

　　总部设在上海的香港联交所上市公司复地(集团)股份有限公司6月18日宣布，集团以挂牌方式获得位于四川成都高新技术产业开发区的一块商业用地，成交价为1.53亿元。据悉，这一项目总建筑面积不少于20万平方米。

　　6月5日，万科发布5月份销售及近期新增项目情况简报。简报透露，4月份以来，公司新增项目7个，分别位于天津、合肥、深圳、宁波、东莞等地，公司获取的规划中项目建筑面积合计约168.39万平方米。

　　在整体调整的大市道中，部分房企正在悄然拿地。

　　土地成交有所回升

　　有市场人士对记者表示，从万科等部分企业的数据来看，进入5月后，拿地情况开始有所活跃。从万科去年年报及今年一季报的数据可知，2007年年报数据显示，该公司全年获取的规划中项目建筑面积合计为1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积约为934万平方米，平均水平为77.83万平方米/月。2008年一季报披露，公司报告期内获取的规划中项目建筑面积合计为117.3万平方米，其中按万科权益比例计算的建筑面积约为65.1万平方米。也就是说，5月份新增项目的权益建筑面积相当于去年平均水平的1.59倍，甚至比一季度新增项目的权益建筑面积多出58.39万平方米，出现了明显提升。

　　结合北京市的土地成交情况来看，5月份土地交易数据也有所回升。2008年北京市土地市场交易量在1月份出现井喷之后，近几个月成交量一落千丈。据北京市土地整理储备中心的数据统计，4月份北京土地成交共计7宗，成交面积60.5万平方米，规划建筑面积达69.7万平方米。其中住宅及含住宅项目用地仅有1宗，规划建筑面积52.3万平方米，成交总价16.5亿元。同比2007年4月，住宅用地成交宗数下降了83.3%，土地成交面积下降了41.1%，成交土地规划建筑面积下降了35.2%。

　　进入5月后，据北京市土地整理储备中心数据统计，5月份，北京共成交8宗土地，规划建筑面积101万平方米，平均楼面价为3794元/平方米，其中住宅及含住宅性质用地成交5宗，规划建筑面积81万平方米。与4月相比，成交地块总数增长了14%，规划建筑面积增长了45%，不过楼面价则比今年前4个月的3921元/平方米小幅下降3.2%。在住宅及含住宅用地的成交量方面，5月份的住宅用地成交面积和规划建筑面积环比分别增长49%和54%，楼面价则增长36%。

　　看多论开始抬头

　　敢现在拿地，其中意味如何呢？

　　潘石屹对未来房价涨跌问题则表示，作为个人来说，对未来一段时间房地产价格的涨跌情况的确没有明确的看法。因为影响房价涨和跌的因素非常多，而且这些因素的力量都是非常强大的，这种在看涨的力量和看跌的力量相互作用下，未来的房价到底如何，很难做出确切的判断。

　　老潘随后补充道：“我常常在想，我们所了解的东西就像井底之蛙，只看到市场中的一部分，更大市场的力量都在我们视线之外。的确，未来中国的房地产市场有跌的可能性，但我们看到更强大的力量可能会促成它暴涨。原因就是通货膨胀率、CPI及PPI的指数都非常高。”

　　还有市场人士对记者表示，近期原材料价格上涨得也比较厉害，有数据显示，从2008年1月1日开始到现在为止，劳动力的成本按工种不同分别上涨了100%至200%，钢材的价格上涨70%，混凝土价格上涨30%，这使房地产整个行业面临巨大压力。多家房地产已经为此专门进行过研讨，商议对策。在直接成本的推动下，新开发项目的价格空间很难有太大的下调空间，除非新项目的土地成本非常低廉，但这种土地成本很低的项目在市场上不会太多。

　　从现在的整体情况看，楼市进一步下跌的可能性不大，一些企业开始拿地为未来生意做准备是完全正常的。

　　同时也有不少企业对后市还保持犹豫态度，富力、绿地等多家房地产企业的负责人近期多表示，公司目前还是以消化存量土地为主，不大可能大幅增加土地储备。(记者肖宾)

　　 上半年北京二手房交易涨幅创历年新低

　　北京房产市场在经历了前几年的连续上涨以后，自2007年底开始传出“拐点论”“房价见底”等言论，使持续过热的房产市场有了降温之势。

　　2008年上半年，作为奥运前的重要时期，房产市场供需以及价量情况更被认为将会直接影响奥运后房产市场的走势。对于以刚性需求为主体的二手房市场而言，半年来的价量走势具体如何呢？据“链家地产”统计，今年上半年二手房交易量涨幅为历年新低，价格也趋于平稳。

　　交易量涨幅创新低

　　据“链家地产”统计数据分析，2008年1-5月二手房成交量为32921套，相比去年同期上涨2.9%，预计整个上半年成交量可达40099套，相比去年同期的39573套，上涨幅度仅为1.3%，为历年同期成交量涨幅新低。(北京二手房市场历年上半年度成交同比涨幅情况详见附表)

　　“链家地产”副总金育松认为，半年内二手房客户需求量并未出现下降，相反还在稳步增长，只是二手房成交周期有所延长，这说明在整体房产市场需求观望、成交大幅下降的情况下，二手房市场也难以为继，需求出现一定程度的观望，很难再现往年大幅上涨的盛况。但基于其刚性需求占主体的特性，也不会出现诸如商品房市场那样成交量大幅下降的情况。

　　价格涨幅趋于平缓

　　据“链家地产”统计数据分析，2008年上半年二手房平均成交价格为9589元/平方米，相比去年上半年的8428元/平方米，涨幅为13.8%；也就是说2008年二手房价同比涨幅相比去年回落20%左右(2007年上半年北京二手房成交均价相比2006年上半年的6372元/平米，涨幅高达32.3%)。

　　今年上半年二手房价基本处于停滞状态(2008年上半年二手房平均成交价格相比2007年年底的9407元/平方米涨幅仅为1.9%)，与2007年上半年相比真正的涨幅实质都出现在去年下半年，这固然有整个市场大环境影响买卖双方对房价心理预期走低的原因，但本质上还是近几年房价上涨过快后的涨幅理性回落。

　　2008年上半年二手房市场价量增速都大大放缓，这说明在经过前几年的过快上涨后，供需心理都已逐渐趋于理性；但与此同时，从二手房市场的流通率来看，由于国家宏观调控政策和房产市场增长过快因素的影响，相当一部分需求还未得到释放，成交量进一步上涨仍将是未来的主流趋势。 (来源：京华时报)