房地产公司未兑现预期“收益率” 被判“欺诈”

　　法院的一审判决，让河北省秦皇岛隆威房地产发展有限公司(下称隆威公司)董事长张举明十分懊恼。“给我们安上欺诈的罪名，让公司形象蒙受了巨大的损失，这是我们不能接受的。”张举明对记者说。而石小英等61名业主却认为，自己打了一场“赔本官司”，很“不划算”。

　　发生法律纠纷的是隆威公司开发的秦新壹时代数码广场，这个项目采取售后包租的开发模式。在将产权出售给业主后再回租统一经营，租期分别为三年、四年、五年三种，由业主自由选择。为此，2002年隆威公司打出广告：凡是和公司签订租赁合同的，将返还等同购房款8%的年租金，合同分为几种，最长的签订了5年。

　　但广告中一行不起眼的小字给隆威公司惹来了麻烦，上面给出了一个出租商铺的预期未来收益，按照这一数字，年8%的回报率将持续38年，而租赁合同却是到2007年期满。

　　2007年合同期满后，隆威公司不再执行前五年房价8%的租金，而是按市场价同业主续租合同。业主也可以另行选择其他公司经营管理。隆威公司的决定在业主中引起了争议。关于房产广告中“预期未来收益”是属于开发商的承诺还是正常的广告宣传，双方发生了分歧，61名业主最终选择了诉讼。

　　2008年5月，秦皇岛海港区人民法院一审判决隆威公司行为构成民事欺诈，判定隆威公司败诉。判决称，隆威公司进行了虚假的广告宣传，使原告误认为购买被告的商铺，就会只赚不赔，长期按8%收益，没有任何经营风险。石小英等61名业主获得了撤销房屋买卖合同和租赁合同的支持。但法院同时判决隆威公司只需返还业主当时的购房款，以及以此为本金的从2002年10月到判决生效之日的同期贷款利率。

　　起因一则算清“明白账”的广告

　　秦新壹时代数码广场是隆威公司在秦皇岛的商业地产项目，1997年就已完工，但当时并没有对外出售，而是选择了自主经营百货业。

　　到了2002年，IT产业开始在中国风生水起，隆威公司也决定把原来的楼盘转型为电子商城，在考察了国内多个大型电子市场后，隆威公司决定按照产权式商铺模式经营，将楼盘按商铺出售产权，再回租商铺统一经营。

　　隆威公司还推出了优惠办法，一次性付清合同约定的总租金，带5年租约，每年回报率为购房款的8%计算。同时，隆威公司还专门请来了全国十佳电子经营管理公司深圳宝安电子城负责商铺管理。

　　2002年7月，秦新壹时代数码广场科技有限公司成立，数码广场项目也正式对外发售，该项目号称冀东首家最大的一站式电子主题商城。

　　为了尽快完成销售，隆威公司在广告中打出了“你买铺，我经营，你收租金，我做旺市场”、“三代人的高息提款机”、“买铺就是买信心”。

　　而在最关键的一则广告中，开发商给购房者算了一把“明白账”。广告中是两个铺位的实际价格和按揭，以及返还租金后的收益情况。

　　拿建筑面积5.34平米的2468号铺位来说，房款总价53013元，每年租金为房价的8%，买铺即获5年租金即21205元，也就是说，购房者实际上只要交付31808元，就可以拿下这间商铺。

　　广告还没结束，在这串数字的最后，是一个总数为161160元的预期未来收益。按照这个数字，如果每年享受8%的回报率，购房者可以连续享受38年。

　　这个预期未来收益究竟如何得出？隆威公司表示，这是负责投放广告的广告公司加上去的，既是与国家每年增长8%的GDP和物价上涨率加以对比，也反映了业主房产未来增值等原因。“在合同期内的收益是我们给业主的承诺，我们已经支付给业主了，合同期限外的收益只是我们的预期，我们并没有作出相关支付的承诺”。隆威公司法律顾问、秦皇岛竞择律师事务所杜少葵说。

　　实际上，隆威公司和业主签订的合同最长也只有5年，合同和广告都没有38年租期这个承诺，但一些购房者却都认为隆威公司的预期未来收益就是一个长远承诺。

　　结果一个双输的判决？

　　购房者石小英就认为，这是隆威公司的一个长远承诺。

　　2002年10月，石小英在看到广告后，购买了秦新壹时代数码广场2022号商铺，总价格138640元，扣除5年共55456元的租金，石小英最后共向隆威公司缴纳了83184元的房款。

　　贾冰也是其中之一。在花费81000元购买了一处商铺后，他也得到了合同约定的3年、每年8%的房租回报。

　　然而，到了2006年10月，在电子城的一次业主大会上，石小英等人被隆威公司告知，租赁合同到期后，将不再按年8%的租金返款，而是按市场价格续签合同。“当时要改成不到2%的租金。”贾冰回忆。

　　其时，IT业在全国范围内进入低潮。然而，这样的决定让业主们无法接受。一些业主称，广告中曾允诺“三代人的高息提款机”，那怎么才三年就减息了呢？

　　最后，隆威公司并没有和业主达成协议，有61名业主选择了和隆威公司对簿公堂。而在这起诉的61名业主中，据隆威公司介绍，有1/3的业主已经把商铺转租给了别人。

　　2008年5月，秦皇岛市海港区法院一审判决隆威公司行为构成民事欺诈，判定隆威公司败诉。胜诉后的石小英等61名业主获得了撤销房屋买卖合同和租赁合同的支持。然而，法院判决隆威公司只需返还石小英83184元的购房款，以及以此为本金的从2002年10月到判决生效之日的同期贷款利率。

　　法院的判决说明，当年石小英以9400元每平米的价格买入的商铺，6年过后又以同样的价格撤销合同收回房款，石小英没有得到任何“投资回报”。而如今秦皇岛房产市场早已不是2002年可以同日而语，实际上，石小英等于打了一场“赔本的官司”。

　　更“不划算”的是另外的1/3的业主，在同隆威公司的租赁合同到期后，他们又把商铺出租给了其他的经营者。然而，胜诉的他们却不得不停止出租，因为产权不再属于他们所有。“当时打官司就是被拉上的，没想到打到这个结果，还不如不打了。”一位不愿透露姓名的业主说。

　　败诉的隆威公司看上去倒捡了便宜，因为他们以6年前的开盘价收回了商铺，而只需要付出一笔利息。最重要的是，隆威公司认为自己的行为根本就不构成欺诈。

　　法理是商业宣传还是承诺？

　　“房产广告里这样的宣传语太多了，简直比比皆是。不光房地产广告，有些基金、理财产品也打出高收益率的广告，实际上连保底都不保证。”隆威公司法律顾问、秦皇岛竞择律师事务所律师杜少葵说。

　　在一审判决中，法院认为隆威公司在广告中作出了虚假承诺，从而实施了欺诈行为。但在隆威公司看来，他们所发布的“未来预期收益”的广告根本不是承诺，而只是一种商业宣传。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”

　　杜少葵说：“隆威公司的广告内容宣传的是商业用房作为经营投资，分析、预测未来的收益，并没有对房屋及相关设施作任何说明和允诺，不具备司法解释中规定的要约的条件。”

　　根据我国《合同法》规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。“要约包含了合同的必要之点，即包含了合同的必要条款。而要约邀请，可能包含合同的必要条款，也可能不包含。”我国最早呼吁将广告内容写入合同的中国政法大学隋彭生教授说，“哪怕合同中没有写明，商品房广告内容也可以算做合同的一部分，也就是说要约邀请可以转变为要约的内容。但并不是任何广告内容都要写入合同，写入合同的必须是广告中承诺的部分”。

　　“商业广告分为提出交易条件和单纯宣传两种情况，这则广告中的未来预期收益，只是一种商业宣传，而不是一个承诺，没有承诺，也就不能认定为欺诈。”隋彭生说。

　　如何区分提出交易条件和单纯的宣传？隋彭生教授解释说，“商业宣传包含不可测的因素，但交易条件必须是确定的，双方都要接受的内容”。

　　“就好比我家旁边有家饭店卖"烧鸡公"，贴出的招牌号称"味道绝美"，我看了广告去吃却并不认为味道"绝美"，我怎么能说这家饭店欺诈呢？”

　　长期从事房地产有关诉讼业务的北京五环律师事务所李延武律师对此亦有解释，“购买商铺不同于购买自住房，是一种投资行为，购买者应该考虑到收益率的问题。实际上，每年8%的收益率在房地产业非常保守，一般情况下房地产的收益率都在15%左右，因此这则广告不是虚无边际的谎话，不应该构成欺诈”。（记者陈虹伟实习生 王 峰） (来源：法制日报)