深圳断供风波起因房价缩水严重 暂不会波及京沪

　　房价下滑幅度决定金融风险是否爆发

　　■本报记者 张一鸣

　　京沪炒房比重低

　　深圳断供（买房人不再偿还银行贷款）风波短期内不会波及上海、北京，全国范围内的断供潮暂时不会爆发。市场人士认为三地不同的消费结构是造成北京、上海抵御金融风险能力强于深圳的直接原因。

　　“深圳断供现象的产生，有两方面因素，一方面深圳毗邻香港，当地炒房现象非常普遍；另一方面，深圳房价相比去年最高峰时期严重缩水，大量房产变成负资产。北京、上海的情况要比深圳好很多。”北京开太物业保证有限公司总经理白钧接受中国经济时报记者采访时表示，北京短时间内发生断供风波的可能性不大，金融风险处在可控范围。

　　如果深圳的购房需求中，75％是投机投资需求，25％自住需求；北京则恰好相反，75％自住需求，25％投资投机需求；上海居中，投资投机需求与自住需求各占一半。加之目前北京和上海房价类似深圳大幅下挫的可能性不大，也就不至于产生大量的负资产，进而引发断供潮。

　　“尽管各地的房地产市场都出现降价促销，但是促销力度还是不一样的，只有深圳演变成了大幅降价，其它城市虽然也有明折暗扣，但类似深圳降价幅度高达30％的现象还没有出现。”白钧强调，只要房价不在短时间内迅速下滑，金融风险就在可控制的范围内。

　　而在一些正准备买房的人看来，如果房价降幅过大，受冲击最大的不是高位接盘的自住客，而是炒房客。“房价涨到最高点时，很多想买房的人已经买不起房，大量房子在炒房人和投资客手里面，投资客还好一点，可以把房子出租，炒房人想变现出逃都找不到接盘的人。” 准备在北京买房的吴先生认为，炒房人相对较少的北京、上海抵御金融风险的能力比深圳强。

　　房贷漏洞大

　　“个人贷款方面肯定存在一定的金融风险，这些风险主要集中在假按揭和抵押贷款上。”长期从事二手房贷款业务的刘玉（化名）告诉记者，2006年和2007年，股价和房价都处于高位时，通过抵押房子进入股市的大有人在。

　　原则上银行应当对抵押贷款的用途进行严格限制，至少不能让资金进入风险系数较高的股市，但是在实际操作中，房屋抵押贷款的用途并不好控制，许多贷款都流入股市。知情人士告诉记者，自去年股市下滑以来，有相当多的资金被深度套牢在股市中。

　　“股市好的时候有很多资金从楼市流入股市，现在并没有回流的迹象。”刘玉说，如果房价继续下探，办理抵押贷款的房主可能会放弃被抵押的房产。

　　与抵押贷款相比，假按揭给银行造成的风险要大得多。假按揭就是一种虚假交易，买卖双方的目的在于从银行套现。刘先生举例说，甲从银行贷款买了一套价值100万元的房子，首付20万元，另外80万元贷款，房价上涨后他将房子以120万元价格转手卖给另一位熟人乙，除去乙付给银行的首付24万元，甲便可以从银行直接套现96万元。

　　“房价没有下跌时，乙还会准时还贷，拿着房子等升值，一旦房价下滑，乙就会断供，让银行将房子收回，银行虽然拥有抵押物房子，实际价值却已经缩水。”刘玉说，这种现象在房价降幅明显的深圳已经出现。

　　刘玉认为，银行贷款品种少，个人房贷成为各个银行争夺的焦点，这种过度的竞争促生银行风险，如果各个银行能够严格按照相关规定执行，就能有效规避风险，然而在具体的执行过程中，打擦边球的现象非常普遍。

　　对于正常的购房行为，银行有一套完整的体系来规避房价下滑的风险，据知情人士估计，房价下滑幅度在30％以内，银行的房贷风险就不会爆发。

　　李小姐2006年10月在北京五环附近的北苑家园购买了一套二手房，实际成交价75万元，评估机构估价60万元，银行按照房屋总价60万元放贷。

　　“这样一来，我只能从银行贷款48万元，而我房子的实际成交价是75万元。即便房价比我购买时降低35％，银行还是有保障的。”李小姐认为，现在她们小区房子的市场价格已经达到每平方米1．2万元，只要降到1万元卖肯定有人买，售价也能达到110万元，即便她断供，也不会对银行造成风险。

　　据介绍，在二手房买卖过程中，将有专业的评估机构对房屋的价格进行评估，原则上，房屋的评估价远低于成交价。在实际操作中，为了避税，买卖双方还会尽量将房子的评估价做低。

　　“即便是同一栋楼里的二手房，评估价也会有所不同，北京市场上二手房的评估价大概是实际成交价的20％。加上20％的首付款，银行实际承担的风险非常小。”刘玉说。

　　表面看来，只要房价没有出现大幅下挫，银行的风险就处于可控制范围之内，毕竟购房人已经将房子抵押给银行，购房人不还贷款银行就拥有房子的处置权，可以通过拍卖抵押物获得保障。

　　“只要出售房子的市场价没有低于银行发放贷款的额度，处置房子虽然会有风险，但不会给银行造成实质性损失。”刘玉说。

　　新房市场的情况与二手房市场类似，一般而言，如果购买的是第一套房产，买房人至少需要支付总房款的20％作为首付，“贷款人头几年还的都是银行的利息，加上大部分买房人都会提前还款，银行的压力并不大。”

　　金融风险并非空穴来风，一旦房价继续下探，跌破现在价格的30％，不仅高位接盘时的房产将变成负资产，引发断供风潮，同时还将导致抵押给银行的房产无法在市场上按照原来的购买价出售，甚至会低于评估机构的估价。如果这种状况不能得到改观，将形成一批呆账坏账，增加银行金融风险。

　　市场分析人士指出，从现在的市场情况来看，房价的下滑幅度正成为决定金融风险是否爆发的关键因素。虽然北京、上海的开发商已经开始降价促销，但要和深圳房价一样降30％还需要一些时日，短期内北京、上海出现断供潮的可能性不大。