从天价抢地到冷清流拍 隔街“地王”命运迥异

　　从天价抢地到冷清流拍隔街“地王”命运迥异

　　马可佳

　　编者按    

　　这是一个令人尴尬的市场：“面包”卖不出去的同时，过去因涨价预期被疯抢的“面粉”也没人要了。

　　最近几个月来，全国各地土地“流标”、“流拍”的声音不绝于耳，且大量土地以底价成交。去年火热无比的土地市场，仿佛瞬间成为弃儿，尽管廉价也乏人问津。显然，对一些资金链紧绷的开发商而言，“占有土地资源”已显次要，怎样“消化”这些资源则越来越急迫。

　　本期专题，我们特别选取了北京、南京、广州的三个土地样本，这些地块在当地“声名显赫”，但却命运多舛，或流标，或被退地。从它们身上，可以折射出目前土地市场面临的前所未有的困境。

　　广渠路15号地至今仍“孤零零”地等待买主。

　　在复地Peking House、后现代城、美罗城三面建筑的包围下，一大片杂草树木丛生的空地突兀地出现在北京CBD繁华区域。隔着“政府储备用地”字样的白色砖墙，一匹马驹正在悠闲地吃草。工作人员向《第一财经日报》证实，这里就是今年1月中旬流拍的广渠路15号“地王”。

　　从广渠路15号往西走大约15分钟，一片棕色外立面的楼群拔地而起，现场工人在烈日下忙碌施工。据说是在赶工期。这里则是经过60多家开发商激烈角逐，最终超出底价近50% “低价成交”的36号“地王”。

　　拍卖时间相差1年多，距离相隔1条街，两块“地王”由于不同境遇，上演了完全不同的悲喜剧。

　　“地王”命运迥异

　　迄今为止，很多开发商仍能清晰地回忆起2006年11月，规划建筑面积46万平方米的36号“地王”争夺战的热闹景象：为了买36号地，潘石屹据说把售房款捂在手里已经一年有余。任志强也说那段时间没敢买地，是为把资金留给广渠路36号地。

　　华远、SOHO与富力早早开始在为广渠路36号地估价，任志强说可能拍到60亿元，并且说如果是40亿元的话华远就铁了心要，潘石屹与李思廉说值40亿元。

　　购买标书的共60多家知名房地产公司，虽然中间经历了广渠路36号地被一分为二的曲折，但依然毫无退意，最终13家实力企业参与招标，底价为17亿元。

　　华润出价30.5亿元，上海世茂30.1亿元，北京金融街控股29.8亿元，合生28.68亿元……但最终胜出的则是出价26亿元、有国企背景的北京城开与北京城建联合体。最终的楼面地价定格为5849元/平方米。

　　即便如此，当时众多业内人士依然认为，这块地的价格被低估了，这其中包括中原地产华北地区总经理李文杰。李文杰曾公开表示：广渠路36号地没有必要在当前的市场条件下匆忙上市，应该等等，在市场条件宽松的时候，以拍卖的方式上市才能真正体现这块土地价值。

　　但时隔一年多时间之后，36号地的“邻居”，广渠路15号地运气则差了许多。

　　15号地规划建筑面积近42万平方米，原属北京化工厂。2003年北京化工厂就已经搬走。2004年4月，该地块曾在258轮竞价后，被首都城市房地产开发有限公司以18.2亿元购得。但因未按时交齐土地出让金，2005年又被市土地整理储备中心收回。

　　据媒体报道，早在2006年国庆前后，也就是“36号地”成交前的一个多月，北京市国土资源局便推出18块入围限价位、限面积商品房备选地块，而42万平方米的地王广渠路15号也首次进入人们的视野，并被认为将是第一批入市的两限房用地。2007年年末，15号地终于入市，却由“限价房用地”变身“商品房用地”。

　　同样位于四环内炙手可热的北京CBD区域，同样是众地产商垂涎已久的“绝版地王”，相似的面积和容积率，广渠路15号地被凯德置地、合生、SOHO中国、华润置地等众多地产大鳄早就言明看中，而且该块地卖出去的标书至少也有十几份。

　　然而，2008年1月，广渠路15号地并没有再现众人预想的“众星捧月”的场景。该地块因参与竞标开发商不足3家而惨遭流拍。

　　对于黄金地块为何无人响应，复地集团华北区营销副总监贾安宁告诉《第一财经日报》，40个亿的地价对于目前资金紧张的房地产企业来说无疑是太贵了，估计能一下拿出来的还是少数。

　　李文杰也曾表示，首先是今年实行货币从紧政策,开发商从银行获取资金难度增加。其次是土地新政的影响，开发商对土地的心理预期仍不明朗。

　　土地市场遇冷

　　有资料显示，最近半年的时间内，一线城市已有超过40宗的土地流标。2008年7月10日，北京市国土局相关负责人在公布2008年的土地供应计划时透露，尽管今年时间已过半，但北京1720公顷的住宅用地计划仅完成了24%，到目前为止全市的商品住宅用地和政策性土地供应量均未完成一半的计划量。

　　来自北京土地整理储备中心的数据则显示，今年二季度原定入市和当时正在交易的地块50宗，目前有37块土地未按计划出让，导致二季度74%未完成入市计划的地块被顺延到三季度出让。这其中依然包括广渠路15号地。北京土地整理储备中心至今仍显示这一地块顺延至第三季度即将入市。

　　而对于未来入市的广渠路15号地是受到热捧还是继续冷遇，曾对这一地块表示有兴趣的合生创展北京地区公司策划总监刘志龙向本报记者表示，现在还不好说，要依公司整体战略规划而定。

　　北京虎杰投资咨询有限公司首席投资分析员张寅告诉记者：“上半年北京、上海、广州、深圳四地，流标量已经达到30%，标底成交亦不在少数。”张寅同时认为，目前由一线城市开始的成交量下跌将逐步扩散到二线城市。目前对房地产来说还只是温和调整，低迷现状至少要持续到今年年底。而未来，房地产企业也许会面临更为严峻的价格调整。