投资机构:估值偏高基本面不确定 看淡房地产板块

　　尽管A股市场地产板块在上半年出现了大幅度回落走势，但从其估值及基本面因素来看，这一板块中期仍面临较大的投资风险，从目前A股市场80多家主营地产的上市公司来看，其总体业绩参差不齐，而许多公司是从重组及借壳而来，这些公司的风险则更大。

　　二季度基金季报显示，多家基金公司将对地产板块龙头品种如万科A、保利地产等进行了战略性减仓，说明机构资金正在撤离该板块。中期看淡该板块的主要依据是动态PE估值及基本面方面的变化。

　　龙头品种估值仍偏高

　　从目前房地产板块来看，我们认为龙头品种虽然经过了大幅度调整，但其大多进行了转配或增发，其总股本开始明显扩大，比如万科A总股本由2007年的68.7亿股扩张至目前的109.95亿股;保利地产总股本由2007年12.26亿股扩张至目前的24.52亿股。股本的扩张使得总体经营业绩提升，提高EPS的难度加大，而从目前地产龙头品种中“招、保、万、金”四大公司的动态估值来看，其仍然面临较高的风险区域，在经历了大起大落后的中国资本市场走向理性今天，这种估值仍显示风险偏大。

　　研究深沪两个市场目前估值来看，地产板块明显高于整体市场平均PE水平，据深沪两个交易所2008年7月21日公开信息显示：当日上海A股平均PE21.56倍，深圳A股市场平均PE为25.46倍。对比4只龙头地产品种平均动态PE高于A股总体平均PE两倍多。

　　基本面不确定性较大

　　从地产板块近年运作的题材性因素来看，奥运及人民币升值是重要推手因素，而随着奥运会的召开及人民币升值的减速其两大题材开始面临兑现期。研究认为地产行业的基本面正在开始进入买方市场，国家统计局2008年7月19日信息资料显示：6月份商品房空置面积分类指数为107.60，比5月份回落1.36点，同比上升1.69点。截至6月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，增长2.2%，这一现实情况表明，地产空置房的消化有待时日。

　　根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的要求，深圳市从2008年7月1日开始调整土地增值税预征率。此次通告出台，表明救市预期落空，尽管楼市经历了深幅调整，但地方政府的调控并没有放松。按照新标准，开发商的赋税拨备将至少翻一倍，虽然纳税额并未提高，但却进一步收紧了房地产企业的流动资金，对原本已经低迷的深圳楼市而言，无疑是雪上加霜。

　　笔者认为楼市的下跌是市场经济中的正常现象，也可能是泡沫破裂的延续，从世界角度来看，美国、英国、西班牙等楼市均出现了明显的下跌局面，日前西班牙建筑集团Martinsa-Fadesa申请破产保护，成为欧洲房地产泡沫破裂的第一个牺牲品。这些楼市危机的出现，恐怕不是外国的专利。目前从地产板块中的上市公司现金流来看，一些公司面临着较大的业绩风险，这也体现出地产板块基本面方面的风险正在体现，因此投资其板块仍需谨慎。(九鼎德盛肖玉航) (来源：广州日报)