“首付一成”促销有奥妙：最初1年内月供过万

　　晨报记者 徐 运

　　只要首付一成，就能买房？日前，南汇艺泰安邦五期推出了“一成首付”，“超低首付”颇为吸引购房者眼球。但仔细算一下账就令人大吃一惊，由于剩余两成首付必须在明年底前还清，再加上商业贷款，业内人士发现，低首付意味着最初一年内每月过万的房供款，消费者是否能从此类“让利”中真正获益，还要看购房者的还款能力。

　　促销策略

　　“首付一成”促销其中有奥妙

　　正打算购买婚房的陈先生在网上看到一则帖子让他颇为心动——首付一成，就能买房。例如南汇艺泰安邦一套70万元95平方米的一手房，首付只要7万元。

　　记者立刻联系到发帖人，这名自称汉宇地产经纪人的殷先生说，该公司代理销售艺泰安邦的住宅，所谓10%首付并非真的可在银行贷款9成，而是由开发商指定的一家投资公司借给购房者两成的首付，凑足3成即可签约，然后再去银行办理其余70%的贷款。对于不收利息也无手续费的两成首付，购房者要在2009年底，也就是正式交房前付清，每季度支付一次，如不能按时还款，则需承担比银行商业贷款利息高的罚息。

　　记者日前来到位于南汇南六公路的艺泰安邦售楼处，一名自称“销售副案”的工作人员告诉记者，一成首付促销从7月5日开始，目前已有近100套房子付了订金或有购房意向。“热销的主要是小户型，主要针对年轻人，可以减轻首付款的压力。”记者在网上房地产上看到，截至昨天，艺泰安邦五期7月共销售53套，几乎是5月和6售的总和。

　　据了解，2005年9月闵行区欧风丽景也曾尝试过一成首付的促销措施；2006年10月，普陀区新湖明珠城也推出过类似措施，不过其促销名称是“分期首付”。随着近来全国楼市一片低迷，广州、北京、武汉、重庆等多个城市都曾出现过一成首付或“准一成首付”的促销措施。

　　举例算账

　　◆总价：70万 ◆商业贷款：20年 ◆首付：7万元◆前17个月每月平均还款：11935元左右

　　“一成首付”真的能减轻购房者的负担吗？对于收入稳定、现有积蓄不多的年轻人或者急需资金周转的购房者而言，低首付看似很有吸引力。然而，佑威房地产研究中心主任薛建雄给记者算了另外一笔账：就以8月1日购入一套70万元95平方米的一手房来算，在首付7万元后，14万元“免息贷款”要在明年底前还清，也就是说从8月1日到明年12月31日这17个月内，平均每月还贷8235元。外加49万元的银行贷款，按照等额本息还款法，以还20年来计算，平均每月还款在3700元左右，那么在购房最初的一年多内，购房者每月的还贷压力在12000元左右。对于首次置业的年轻人而言，小夫妻两人月收入总和往往也就在10000－12000元左右，收入全部都用来还贷还不够。薛建雄认为“为了减轻首付款，反倒增加了月供压力，最后背上了沉重的债务。偿债能力不强的购房者还需谨慎为之。”

　　没有支付能力或支付能力不足的购房者，要谨防被低首付圈进去。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，采取这一促销手段，有利于开发商资金快速回笼。但对购房者而言，由于剩下两成首付还是要自己掏腰包，所以，“一成首付”只能起到缓冲的作用。

　　政策分析

　　“一成首付”打了擦边球

　　今年以来，楼市行情转淡，各开发商也想出了很多招数提高销量。不过，据记者了解，以“一成首付”作为促销手段的例子并不多。

　　建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。业内人士指出，“一成首付，两成垫付”的促销实际上是打擦边球的行为，有违反国家有关贷款政策的嫌疑。