全国楼市整体低迷各地踊跃救市 蔓延至二线城市

　　“救市”之火能驱散楼市的寒冬吗？

　　核心提示：全国房地产市场从2007年年底开始的“冬眠期”并没有复苏的迹象，市场的低迷促使深圳、长沙等地相继出台“救市”举措。“救市论”会带来哪些影响？2008年下半年的房地产市场将何去何从？

　　⊙《法制周报》见习记者 罗帅

　　2008年7月16日，长沙市市长办公会议决定：采取措施，促进长沙房地产业健康发展，防止大起大落。

　　此前的7月9日，深圳国土资源和房屋管理局，发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》。报告中提出：为了“降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃”，建议采取减免交易税费，适度放松货币政策的“救市建议”，就在网络上引发过是否要“救市”的激烈讨论。

　　低迷的楼市，是一次合理的调整，开发商面临重新洗牌。

　　楼市整体低迷

　　陈晴郁闷地看着门庭冷落的售楼部发呆，与同样闲着的同事聊天成了她每天主要的“工作”。

　　陈晴是长沙天心区某楼盘的置业顾问，去年的这个时候，她每天在售楼部都要接待三四十名前来看房的消费者，经她手卖出去的房子一天也有十几套，拿着每月丰厚的销售提成，陈晴常常为自己的业绩陶醉。

　　陈晴的遭遇只是全国众多售楼员的一个缩影。今年上半年，我国房地产市场首次出现了自1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的房地产市场出现了大幅降温。深圳房价的下跌幅度，更是接近了30%。

　　一线城市房价下跌迅速波及全国各大城市，以长沙为例，从2007年楼市最火爆的时候，商品房每天能成交900多套，现在日成交量只有300套左右。

　　深圳率先“救市”

　　今年7月9日，深圳国土资源和房屋管理局，在一份《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》中，提出采取减免交易税费，适度放松货币政策的建议，成为全国范围内，率先由政府提出“救市建议”的城市。

　　“前两年高新技术产业处于低潮，大批的资金便投向了炒楼、投资开发等，使得深圳房价不正常地往上翻了几倍，现在深圳的房价下挫也是空前的。”(法制周报新闻热线:0731-4802117)在湖南省房地产研究中心主任阳学文看来，深圳的房价从每平方米15080.25元下跌到11014.14元，房地产作为地方经济的支柱产业，政府自然会出面遏止房价的快速下滑。

　　深圳的房价大幅下降，也显现出一系列对经济的负面影响。比如之前有媒体报道称，部分已经购房的消费者，认为房屋的市值下降太快，自己不划算而选择停止偿还银行贷款。中南财经政法大学房地产教研室主任王凌云认为，正是为了避免类似的负面影响愈演愈烈，深圳才会在全国的楼市中，率先提出“救市”。

　　“房地产业是一个涉及到一百多个行业的综合性产业，政府当然不希望房价跌得过快。”西安交通大学金融系博士生导师李成教授谈到，房地产商的资金50%-80%都是通过银行融资，购房者的按揭贷款也是通过银行，一旦房价过快下跌，导致银行的资金周转出现问题，后果肯定不堪设想。

　　“救市论”蔓延二线城市

　　近几年，深圳楼市一直扮演着全国房地产市场风向标的角色，它的大涨带来全国房价整体上扬，而它的下跌同样震荡了二线楼市。长沙等二线城市，房价出现了滞涨的现象，少数如石家庄等城市甚至出现了房价的小幅下降。

　　“我认为，这些对二线城市的楼市健康发展反倒是有益的。因为二线城市的上涨比一线城市晚，房价的上涨幅度也比一线城市低，现在就将楼市的价格稳定住，对楼市的健康发展是有促进作用的。”王凌云主任在接受《法制周报》记者采访时表示。

　　在深圳提出“救市建议”的一周之后，作为二线城市的长沙也提出了促进长沙房地产业健康发展，防止大起大落的建议。保障性住房分配货币化、取消教育配套费、降低二手房交易税费等措施，在7月21日正式出台。

　　广州利海集团湖南公司副总经理刘玮，来到长沙已经一年多了，在他看来，全国楼市的低迷，对二线城市房地产市场的健康发展是不利的。

　　他表示，以类似长沙的二线城市为例，房价涨起来的时间太短，开发商本身并没有太多的利润，但从一线城市楼市发展的经验来看，开发商必须有一定的利润空间，才会有更多的时机和精力，来加大对房屋品质的投入，从而提升整个城市的楼盘品位。从这点上来看，政府出台措施保障房地产行业避免大起大落，是有利于楼市的健康发展的。

　　但湖南百盛企业有限公司副总经理钟吉煌，否定了“救市论”蔓延到长沙的说法。钟吉煌表示，房地产业作为一个具有一定区域性特征的行业，在宏观的基本经济政策不变的情况下，各地根据各自的实际情况进行自主调控，这只能说明政府的政策不再是一刀切，但这不能笼统地归于‘救市’，更多的只是代表政府调控思路的转变。

　　开发商面临重新洗牌

　　在记者的采访中，开发商对是否需要全国范围内“救市”还各执一词，但无论如何，全国楼市的普遍低迷成为了一个不争的事实。消费者对房地产市场的持续观望，使得开发商资金回笼的周期延长，加上融资渠道收窄，对开发商的实力是个重大的考验。

　　何明（化名）是从长沙建筑行业转行从事房地产开发的，他无奈地告诉记者，2000年只需十几万元就能拿下的土地现在需要在后面添上好几个零才能拿下，他手里的钱根本没办法跟那些从一线城市到长沙来的开发商比，加上目前的房地产市场萎靡，投出去的钱收回来慢，对他来说，资金已经捉襟见肘。但是作为长沙几个老牌的小型开发商，何明还是计划与其他几位本地开发商合资，集中有限的资金，力争能度过目前楼市的“寒冬”。实在不行，他也只有放弃在长沙市场上的争夺。

　　湖南省房地产业协会专家委员会委员乐兵表示，何明面临的问题正是楼市低迷的时候，很多小型开发商需要面对的问题。乐兵告诉记者，以长沙为例，现在市场上受欢迎的是那些性价比高的楼盘，均价大约在3500-4000元/平方米左右。消费者的这一需求，也是对开发商的楼盘品质提出了更高的要求。(法制周报新闻热线:0731-4802117)在他看来，这将促使市场上那些资金少、不具备开发实力的小型开发商被一些大型房地产公司兼并，或者向地级城市转移。

　　“那些有实力的开发商为了吸引消费者，将会不遗余力地开发出更多高性价比的楼盘，品质的比拼是今后很长时间里开发商之间竞争的主要方面。”乐兵表示。

　　呼吁楼市理性回归

　　在国家发改委、国家统计局的调查报告里，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，但涨幅比之前回落了好几个百分点。有专家指出，2007年的房价飙升存在很大的非理性成分，在国家一连串的政策打压下，挤掉了2007年楼市里暴涨的投资需求，房地产市场将在2008年迎来理性回归。

　　记者从长沙几家大型开发商的售楼部里了解到，前来买房的消费者大部分是第一次置业，也有少部分是希望改善自己住房条件的二次置业，买房用来投资的消费者几乎看不到，更不用说外地来的炒房团了。而淡市下，全国其他城市的购房群体也多以自住型的刚性需求为主。在业内人士看来，从2007年11月出台的“银行第二套房贷新政”开始，楼市里不理智投资需求就逐渐得到了抑制，需求的理性将带动房价朝理性的方向发展。

　　李成教授在接受记者采访时表示，房价的理性回归不代表房价一定会降，中西部城市随着城市化发展和收入水平的提高，为了满足人民的消费需要，它该涨的时候还是会涨。而国家针对房地产市场出台的一系列调控政策，目的是打击那些炒房客，挤掉房价里的水分，深圳的房价回落，正是在这一基础上的合理调整。而随着土地、人力、建材成本的上涨，全国房价在未来几年里，出现小幅上扬仍然难以避免。

　　“2008年下半年，全国的楼市仍将处于调整期，全国楼市的总体价格将会略有下降，成交量可能会出现小幅的回升，但整体格局还会是今年上半年的延续，宏观调控的影响还将持续半年甚至更长的时间。”王凌云主任表达了相同的观点，2008年全国的房价将不会出现大起大落，理性的购房需求，将推动房价回归合理的水平，房价的涨幅也将更加理性。