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深圳投资炒房热潮渐渐退去 自住需求者谨慎登场


  探究深圳房贷谜局

  □本报记者 陈劲

  最近一段时间以来,房贷市场有些奇怪:这边“断供”之声不绝于耳,那边银行对于房贷客户的争抢却是如火如荼。房贷市场到底发生什么了?肩负房贷的消费者又应该如何应对?

  “断供”或是伪命题

  此前有报道称,深圳地区断供潮起,余额高达千亿元。深圳关外楼盘碧水龙庭甚至出现了68户业主集体断供。

  但事实似乎与此出入甚大。深圳银监局局长刘元表示,截至2008年6月末,按照审慎标准统计(逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额),深圳中资商业银行个人住房不良贷款余额为17.35亿元。

虽出现个别断供现象,但不至于出现系统性风险,不过违约率呈上升态势给银行贷款质量带来压力。

  深圳银监局根据日常监管和监测认为,深圳银行业个人房贷业务目前尚处于正常状态,风险可以有效控制。截至2008年6月末,深圳中资商业银行个人住房贷款余额2198.72亿元。若按五级分类口径统计,个人住房贷款不良余额为13.85亿元,比年初减少0.73亿元;不良贷款率0.63%,比年初下降0.02个百分点。按更审慎标准(逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额)统计,不良贷款余额为17.35亿元,比年初增加2.11亿元;不良贷款率0.79%,比年初上升0.11个百分点。

  招商银行相关负责人亦表示,该行按揭贷款资产质量基本保持稳定,不良率波动幅度在0.1%以下。目前该行个人按揭的剩余贷款成数为不到六成,其资产质量能承受更大的房价波动。

  据调查,由于房价缩水成为负资产,在租不抵供的情况下,个别房产投资者被迫放弃增值条件欠佳的房产。但并非所有负资产客户都选择断供,负资产与断供不能直接挂钩画等号。很多购房者尤其是自住购房者,即便房产成为负资产,鉴于自住房产属生活必需品以及对个人信用记录影响等诸多因素,一般不会轻易断供。“既然个人选择断供的概率相当小,那么将断供潮理解为炒房者要挟政府救市的理由,这更合乎逻辑。”一位业内人士表示。

  盲目断供“悠着点”

  不过,受舆论环境的影响,有些业主确实动过断供的念头。如一些前期炒房过于疯狂,持房过多的炒房者。据称,在炒房客比例较大的深圳楼盘半岛城邦,有的炒房客每月要还40多万,负担沉重。还有一些是在前期高价时出手买房,眼看房价不断回落,试图利用断供的方法进行房产投资止损。而对于“零首付供房”的业主,其实并没有支付首付款,一旦房价跌破贷款金额,就很容易出现断供的情况。

  对此,广东联建律师事务所王劲松指出,业主断供不仅在经济上有损失,就法律后果而言也是极为不利的。他说,连续三个月或者累计六个月断供的,银行将向法院起诉,要求解除按揭合同,判令业主偿还贷款本金、利息、罚息并承担诉讼费。这类案件,银行基本上是100%胜诉。判决生效后,业主如果不能偿付,银行将申请法院强制执行,拍卖业主的房产,因此发生的执行费、评估费、拍卖费等也将由业主承担。

  而在目前房价回落的情况下,拍卖房产所得的款项往往不足以清偿上述费用,在大陆尚未有个人破产制度的情况下,房产被拍卖后,银行或者承担了担保责任的开发商还有权利继续向业主追讨尚未还清的款项。如果之后银行或者开发商发现业主还有其他资产,可以向法院提出对这些财产进行强制执行,用以偿还剩余的钱款。

  此外,断供还将严重影响贷款人的个人信用。断供业主将会成为银行的禁入类客户,其在央行的征信系统中的个人信用将严重受损,对个人未来生活及商业活动将产生许多障碍,以后再办理贷款甚至信用卡,都将不被批准。

  王劲松建议,对于因心理原因而断供的业主,应该认识到违约后果的严重性,改正违约断供的行为,对于确实因经济困难、还款能力不足的业主,建议在履行按揭合同的前提下,通过与银行协商的方式解决问题,如可以要求做贷款展期,或者改变还款计划,要求先只还利息,暂缓本金的还贷等。

  深圳楼盘促销打起“奥运牌”

  □本报记者 万晶 深圳报道

  奥运的到来为持续低迷的深圳楼市注入一些活力,前期推迟入市的项目纷纷开盘,已经在售的项目也借助奥运东风,推出各种以奥运为名目的营销活动提振人气。

  新盘借机踊跃入市

  深圳市国土局网站统计显示,7月26日至8月1日当周,深圳市场共有两个项目取得预售许可证,分别是南山区的世纪假日广场和龙岗区的千林山区,两个项目合计为市场提供1099套住宅、26套商业和59套办公楼。

  项目开盘方面,7月26日至8月1日当周有三个新项目发售,龙岗区的中航鼎尚华庭,推出520套住宅,均价6700元/平方米;盐田区的鸿威海怡轩,推出287套住宅,均价19000元/平方米;盐田区的倚山时代雅居,推出394套住宅,均价9800元/平方米。

  受奥运前各类营销活动影响,7月份最后一周销售出现一些转机。置业国际研究中心监测数据显示,7月最后一周深圳市共成交商品房776套,合计6.85万平米,日均成交111套,环比上涨33.73%。 成为7月份唯一日均成交量超百套的一周,对于六七月份成交连续萎缩的行情有所提振。

  销量的提振源于部分降价楼盘的热销,除福田、盐田两区成交均价有所攀升,其余四区均存在不同程度的价格下跌。龙岗区成交均价“破8”,为7879元/平方米,两个热销楼盘颐景峰苑和英郡年华花园,销售均价都只有7500元/平方米;南山区成交均价跌幅最大,为13241元/平方米,环比下跌21.42%,近期入市的项目进行了大幅度的价格调整。

  继关内普通住宅价格破万后,关内豪宅起价也于近期开始破万。位于华侨城北面的佳兆业香瑞园在发售当日折后总价减3万至30万,还提供各种折扣优惠,销售人员称,南区部分单位折前价格仅仅1万元/平方米出头,算上各种折扣后,不超过万元。

  去年,深圳类似项目价格都在3万元/平方米以上,如今香瑞园万元的起价,成为今年关内豪宅最低起价。佳兆业副总经理金志刚表示,这是当前的市场价,体现的是市场趋势。

  “奥运”主题促销频频

  奥运前夕,各个楼盘纷纷做足“奥运戏”,尤其是关外推盘量较大的区域,开发商更是以奥运作为契机推出各种主题促销活动。

  龙岗区的龙园意境华府推出了30多套奥运心动房,起价7200多元/平米,户型主要是110-160平方米的三房、四房。售楼人员介绍,选择的这批奥运心动房分布在5至13层,价格区间7200-9000元/平米,最低7200元/平方米的单位仅有一套。

  8月2日,位于宝安区的泰华阳光海湾花园“奥运主题月”活动也拉开帷幕,推出十余套7900元/平方米起的“一口价”三房单位及十余套7700元/平方米起的“一口价”两房单位。该活动负责人称,除一口价活动外,奥运主题月中老业主带新业主买房可获赠3000元购物卡。

  据悉,泰华阳光海湾花园二期高层7月19日开盘,价格7500-8500元/平米,基本上都有赠送露台、飘窗,部分楼层还有加送法式小阳台。

  奥运期间,宝安中心区深业新岸线也举办“迎奥运、庆冠军”成交客户抽奖回馈活动,购房者可以获得价值1000-50000元不等的抽奖奖品。深业新岸线三期近期还开放了3套格调样板间,户型83平方米的三房和约171平方米的四房,价格为10000至15000元/平方米。

  将于奥运期间发售的关内梅林区域的新世界四季山水也开始小心地试探市场承受力,深圳新世界集团董事长黄伟先生首次提出,四季山水定价拟参照梅林一村的二手楼价格,成为第一个公开以二手房价为首选标杆定价的楼盘。

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(责任编辑:高瑞)

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