房地产暴利时代已经终结 开发商进入熊市思维

　　本报记者 荆宝洁

　　回忆十年前，深圳花样年集团总裁潘军很感慨。

　　“1997年我卖过房子，”他说，“那时候房子少需求也少，正常的情况下一天卖一套。而现在有些产品做得不好的企业，一个星期连一套房子都卖不出去。

　　十年间，房地产业繁荣辉煌，诞生不少富豪。而今天，喧嚣渐远，疯狂变为理性。国家统计局网站上一篇经济述评更是称，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”

　　与此相伴随，开发商的心态正在发生改变。

　　开发商否认地产暴利

　　2008年，某媒体进行的“3·15暴利行业揭秘大调查”显示，2008年的十大暴利行业，依次为房地产、眼镜、殡葬、通讯、药品、高速公路、化妆品、教育、婚纱摄影、网络游戏，房地产业位居十大暴利行业之首。

　　很少有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁。而房价连年暴涨更让人们有理由相信这是一个暴利行业。

　　但开发商们并不认同这个观点。万科董事会主席王石去年10月在接受记者采访时表示，2007年前九个月和2006年同期相比，万科的均价比2006年提高了27％，但是毛利率只上升了1.7个百分点。这里部分是因为装修房比例上升，成本比原来高了；另外，每平方米房子的税金由去年的400多元上升到目前的1100多元。

　　王石称，从上市公司各个行业对比的情况来看，房地产行业的平均利润率确实比较高，2006年是11.4％，而制造业只有4％。但是，两个行业的资本回报是差不多的，净资产收益率房地产是10％多，制造业是9％多。主要是因为房地产行业的资金占压比较多，周转比较慢。所以，至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。

　　如果房地产不是一个暴利行业，为什么出了这么多富豪？王石解释，原因很简单，房地产行业是中国所有上规模的行业里面，唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。仔细看一下富豪榜前几名历年的变化，比较密集的行业一开始是IT，然后是零售行业、房地产行业。我们设想一下，如果金融业、资源业、烟草业、通信业行业一开始就对私营企业开放，那么中国的首富一定会出现在这些行业，而不是房地产业。

　　华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎在接受本报记者采访时也表示，地产行业虽然利润率相对较高，但风险也较高。“人们通常看到房子好卖的时候，也有很多开发商血本无归。这是一个高投入、高风险的行业。”公衍奎称。

　　迈入微利时代？

　　进入2008年以后，房地产市场发生了根本性的变化。

　　国家统计局网站上的经济述评称，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。

　　据统计，今年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。

　　为了抑制投机性需求，国家出台了一系列的房地产调控措施。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”

　　潘军也向本报记者表示，今年开发商很难。一系列政策出台，与此同时建筑成本、劳工成本都在上涨，开发商的内部收益率逐渐下降。潘军称，建筑材料的价格至少涨了40%，而施工单位也开始拒绝为开发商垫资，只有缴完工程款以后，才开工。“东莞、惠州已经有很多小开发商停工了。”潘军说

　　融资变得更加困难。玫瑰石顾问公司董事、经济学家谢国忠在接受本报记者采访时表示，今年以来很多上市公司通过发行公司债融资，而有些在港上市公司的公司债融资成本已经超过20%。“目前对于很多公司来说，融资是为了活下去而非获得高额利润。”谢国忠说。

　　公衍奎也表达了相似的看法，“之前房地产行业利润率偏高，当越来越多的资本进入这个行业时，行业的平均利润率也在下降，这也符合经济学的原理。”

　　公衍奎称，这并非一个完全市场化的行业，有很多非市场化因素左右行业发展。举例来说，在拿地过程中就可能存在灰色地带。在一些二线城市，规划审批方面大有文章可做。开发商的成本并不透明。“一个香港的开发商以看似较低的价格拿了一块地，却发现拆迁工作很难进行，而且拆迁价格在不断上涨。”他说。

　　公衍奎认为，等到房地产行业迎来完全工业化的时代、成本完全透明的时候，才可以真正称得上微利时代。

　　微妙的心态转变

　　尽管断定进入微利时代为时尚早，开发商心态已经发生了显著变化。

　　万通董事会主席冯仑此前在参加某论坛时表示，从1999年开始，房地产业到现在繁荣已经持续了7年，持续了这么长时间，总会有调整。“房地产行业现在出了问题，结婚未必生孩子，拿到执照未必赚钱。而现在政策是繁荣思维，开发商是繁荣思维，消费者也是繁荣思维，但是你在蜜月里根本不知道日子之艰难。”冯仑用特有的冯氏幽默来描述开发商心态的转变。

　　冯仑认为，现在应该有一个重要的反省，地产商一定要把繁荣思维和萧条、危机的思维结合起来。从海南房地产泡沫活过来的冯仑，虽然和SOHO中国联席主席潘石屹、阳光100董事长易小迪早已不在一个公司，但三人的共同之处都是财务相对稳健。

　　潘军也表示，要想在现在这个艰难时代活下去，开发商必须转变思路，调整产品结构。“有些企业需要卖项目走人，有些企业该转型做政府保障性住房，而有些需要更加对客户细分打造产品。”潘军说。

　　而公衍奎接触了大量开发商后发现，开发商们的思维已经完全改变。“毫无疑问的是，房地产业已经从牛市转变为熊市。牛市思维中，开发商盲目自信惟恐扩张速度太慢，谁借的钱多谁沾便宜；而进入熊市，现金为王，你看哪个开发商现在还在大举拿地，谁手里有钱，谁就更安全，就有更好的机会拿地。”公衍奎说。