预收款大幅缩减 中小上市公司未来两年利润成疑

　　本报记者 张 友

　　实习记者 刘振盛

　　预收款大幅缩减 中小上市公司未来两年利润成疑

　　开发商还在继续享用2007年楼市狂欢的成果。

　　根据对截至8月12日21家地产上市公司中报的统计，21家上市公司上半年实现净利润65亿元，去年该数据则为33亿元，两相比较大涨近100%。

　　不过，这只是表象。开发商的日子并没有报表上表现得那么好过。

　　同时，由于在去年大量高价获取土地，开发商今年将迎来一个地价支付高峰，在预收款下降的情况下，中小开发商的现金流将继续接受考验，寻找过冬的“棉袄”。

　　两极分化

　　据记者统计分析，21家开发商的预收款增长幅度相比2007年大为放缓。其中14家开发商的预收款更是呈下降趋势，两极分化局面显现。万科A、北辰实业（601588.SH）、金地集团（600383.SH）等大开发商在增长，而小开发商则普遍下降，其2008年甚至2009年的利润备受关注。

　　从总的趋势看，2008年上半年21家开发商的预收款为605亿元，较2007年年报的542亿元增加11.07%。不过去年那种大幅增长的势头已不复存在。2007年中报时21家公司的预收款为326亿元，较2006年年报的280亿元增加16%，2007年年终相对半年报的增幅则高达66.25%。

　　大开发商支撑起了预收款增长的表象。如万科A的预收款为264亿元，较2007年的216亿元增加48亿元或22%。天相投资地产分析师周炯认为，作为行业领头者的万科2007年率先降价，保障了其销售业绩，万科在中报中对此的解释也是“预售项目增加所致”。

　　北辰实业则从31亿元增加到43亿元，增加12亿元或38.7%，金地集团从38亿元增加到66亿元，增加28亿元或73.6%。

　　上述三个公司的预收款总额为325亿元，占被统计21家公司605亿元的53.8%。对中小开发商而言则不是那么乐观。

　　8月12日，国兴地产（00838.SZ）发布半年报，其预收款从9869万元下降到1778万元，减少8091万元或82%，万业企业（600641.SH）从6.18亿元减少到3亿元，深振业（000006.SZ）从7.58亿元减少到0.53亿元，渝开发从1.79亿元减少到1.24亿元。

　　深振业一位相关人士对此解释说，公司上半年没有新的项目推出，因此预收款暂时陷入青黄不接的局面。

　　现在看来，中小开发商预收款缓慢增长甚至减少的局面，或许还将持续。

　　地价款支付高峰来临

　　当前，销售情况严峻，势必影响预收款，进而影响2008年甚至2009年的销售收入。

　　中金公司8月11日的报告则显示，“本周16个城市总体周成交量环比均值下降10%，中值下降8%。年初至今累计成交量跌幅均值为28%，中值约为35%。”

　　中金的报告认为，“季节性因素以及宏观经济的走弱将影响行业未来一个季度的走势，时间换空间是此轮调整的主要模式，未来一两个月成交量将延续弱势。”

　　海通证券分析师在8月7日的《寻找确定性，关注预收款》报告中就说道，“在市场亢奋的2007年，关注重点是土地储备；而在当下，多数公司2008年业绩存疑，预收款项更为重要，更充足的预收款项意味着更确定的业绩。市场的关注重点，应从2007年的每股土地储备，转移到2008年的每股预收款项。”

　　考虑到房地产行业的预售制度，2007年10月延续至今的成交萎靡，势必影响到多数公司2008年全年的业绩，甚至2009年的业绩也会部分受到影响。如今，迫在眉睫的是预收款减少带来的资金紧张问题。

　　统计数据显示，21家开发商的经营活动现金流为-141.48亿元，购买商品支付的现金459亿元，相比2007年同期的321亿元大增138亿元或43%。根据此前的公开数据，今年1-5月份，所有上市公司仅拿地730万平米，总地价才153亿元。也就是说，这并不成为经营现金流为负的主要因素。

　　天相投资地产分析师周炯认为，这在很大程度上是因为支付土地款所致。2007年，分析师、投资者最关心的是开发商的土地储备，开发商疯狂拿地，导致地王频出。2008年，开发商将为过去的疯狂买单。

　　借款依然是主要获取资金的渠道。2008年上半年，21个开发商取得381亿元借款，筹资活动产生的现金流净额为203亿元。不过，这并不能满足开发商的资金需求。

　　国兴地产在中报中称，在银行不具备融资条件的情况下，将通过非银行金融机构做好短期融资工作，合理调配好资金，使资金发挥的效益最大化。

　　深振业上半年贷款净增加额12.7亿元，截至6月末贷款余额36.57亿元，资产负债率已达到70.37%。再加上2008年新开工面积和项目开发投资都创历史新高，资金压力较大。

　　“我们在寻求其他的融资渠道，包括从信托公司贷款，去年我们就从新华信托有一笔贷款。”上述深振业人士说。