物业管理是改善民生、构建和谐社会的重要基础，是关系到人民生活的大事。多年来，群众普遍反映的热点问题之一就是物业管理问题。我市的物业管理是个什么样的状态？群众对哪些方面不满意？存在什么亟待解决的问题？7月30日，葫芦岛市人大常委会召开有人大代表、政府相关部门、社区干部、业主代表、房地产开发公司、物业公司参加的政情通报会，中心议题——物业管理。
了解实情有的放矢 “物业管理问题关系到人民群众的切身利益，今天召开物业管理政情通报会，就是要深入了解政府在物业管理方面的工作情况，围绕物业管理发表真知灼见，目的是使我市物业管理工作走上科学有序的发展轨道。”市人大常委会副主任赵德山开门见山，直奔会议主题。
副市长刘宁绥：今天，我代表市政府，将我市物业管理情况向市人大常委会和各位代表进行通报。
从1997年开始推行物业管理以来，我市物业管理经历了从无到有、规模扩张、队伍壮大、机制健全的发展过程。主要表现六个方面：覆盖范围得到拓展。目前，全市建成区面积60平方公里，城市人口51万，公用、民用建筑总面积1450万平方米，物业管理基本上实现了多层次、多领域、广覆盖的管理格局。管理队伍不断扩大。全市已建立专业物业服务企业39家，管理项目近70个，物业从业服务人员2200人。管理领域逐步拓宽。物业管理在住宅领域迅速拓展的同时，逐步向商住、医院、学校等公共建筑延伸。目前，全市实行专业物业管理公建单位达到15个。管理制度日臻完善。形成了物业管理项目招投标、物业企业市场准入、物业企业资质管理、物业管理质量监控、物业投诉和纠纷处理等制度。市场化进程全面提速。组建住宅小区业主委员会48个，占住宅小区总数的30%；物业主管部门正在指导培育小区业主委员会12个；在运行的近70个专业物业管理项目中，通过业主委员会和物业服务企业双向选择的物业管理招投标项目占14%。管理水平稳步提高。2005年以来，我市的教育园区、金昌家园等7个物管小区被评为省级优秀住宅小区，翠海花园小区被评为国家级优秀住宅小区，物业弃管现象得到有效遏制，消除了初级物业管理“空白区”。
人大代表齐铁玉：政府通报物业管理情况，成绩不小。物业管理是人民群众和社会普遍关注的热点、难点问题，只有全面了解全市物业管理的真实情况，才能有的放矢。
连山区渤海街道办事处副主任韩震：我在基层工作多年，直接感受到了物业管理的喜与忧。可以说市政府这几年连续实施多项民心工程，让我们渤海街道5.8万居民受了益，但是物业管理方面还存在很多群众不满意的地方。今天市人大常委会为我们搭建了这样一个沟通平台，这种形式太好了。
金昌家园业主代表凌忠志：今天能直接与市人大常委会领导和市政府领导面对面谈物业管理问题并发表个人见解，我感到非常高兴，我代表金昌家园的业主对市人大常委会、市政府高度重视百姓的居住环境问题表示感谢。
记者感言：副市长，建委、环保、工商、物价等政府职能部门的负责人与代表和市民面对面沟通，倾听群众的声音拉近了群众与政府的距离，树立了政府的良好形象，“以人为本、执政为民”的理念不再是一句空话，它正在成为各个职能部门的具体行动。
物业管理实情实说 说起物业管理，每个人都有自己的切身感受，市人大环资城建委主任委员徐成功谈到所看到的问题：“市政府为管理好城市，制定了"二级政府、三级服务、四级网络、全民参与"的城市管理体制，提升了城市管理档次。但是随着人们生活质量的提高，对生存环境的要求也在增长，物业管理中存在的问题仍困扰着百姓的生活。目前我市物业管理的现状我认为有三种："拉郎配"式的物业管理模式，即物业管理企业大部分由房地产开发企业派生，双方没有形成契约关系，权力、义务不明确；"强按牛头饮水"的缴费办法，即依据小区的管理项目计价缴费，出现物业收费率低、物业公司难以生计局面；个别业主"一毛不拔"，即业主花钱买服务的观念没有形成。”“前几天，我们还进行了一次调查，发现我市在物业管理方面还存在许多问题，物业公司缺乏资质评定，收费不透明，退出机制不健全，其核心原因是相关配套法规不健全。”人大代表荣玉林反映了龙港区物业管理的现状。“我是房产物业公司经理，名叫任玉森，我从物业管理行业经营环境谈一些个人的看法。我认为我市物业管理行业发展比较缓慢，整个行业没有一家外来企业，为什么？因为这个行业的市场环境还不是完全开放的，还没有真正走上有利于市场化运作的轨道。物业管理企业绝大多数是依附于房地产开发企业的物业公司，85%以上的物业公司处于亏损经营状态。究其原因主要是居民对物业管理的认知程度差、物业费标准低、企业各种负担重、开发单位与物业公司建管一家造成管理不到位，管理不到位造成缴费不到位。”“国家一直在倡导建管分离，我市建管一家是普遍现象。而建管不分直接弊端体现在工程质量的维修和维护上。由于物业企业是开发建设单位的"儿子"或"孙子"，不能对"老子"提出更多的要求，所以在对居民的利益保护、消费者的利益维护上是不利的。”
任玉森的话音未落，连山街道党委副书记李德常马上接过话茬儿：“对这一点我们感受太深了。我们小区建设伊始，因为要卖房，开发公司在物业管理方面特别下力气。随着楼房的售出和小区物业收费难度的加大，物业公司服务不到位、安全设施不配套、小区不封闭等问题相继出现。诸多原因混杂一起，小区的环境出现了脏、乱、差的恶性循环局面，直至小区被弃管。现在，社区办公场所得不到解决无法正常工作，更无法进行物业管理。同时，业主自治能力不强，有些业主只要求服务，不愿意缴纳物业管理费，甚至个别业主认为物业管理是政府部门的工作，是开发商的事，主动放弃自己的权力，致使一些小区没有成立业主委员会，小区环境、生活秩序混乱。”
据了解，为了全面了解我市物业管理的真实情况，市人大环资城建委曾深入到全市7个街道、20余个居民小区进行实地调查。市人大环资城建委副主任委员鲍玉泽说：“针对我市物业管理的现状，市政府于2007年末成立了市物业管理办公室，在机构人员上保证了物业管理工作的开展。同时实行了管理重心下移，进一步明确了街道和社区在物业管理工作中的职责，建立了协调、监督、考核等长效机制，提高了对行业管理的力度。物业转向资金归集管理，归集范围已覆盖连山、龙港、南票、兴城等县（市）区。截至2007年底，全市共归集资金2918万元，覆盖2万余套房屋，建筑面积近200万平方米。随着经济社会的不断发展和人民群众生活水平的不断提高，我市物业管理整体现状已经不适应发展的需要，存在很多亟待解决的问题。主要表现在物业管理市场化程度低，市场主体发育不充分。目前，全市实行物业管理的小区，只有48个成立了业主委员会，仅占30%，70%以上的专业物业企业是由房地产开发企业派生出来的，真正由业主自主选择的物业企业"凤毛麟角"；专业物业管理覆盖面较窄，发展布局不平衡，有弃管现象。目前全市实行专业化物业管理的区域仅占全部住宅面积的26.2%，还有一部分小区基本处于无人介入或弃管状态，严重影响环境和居民生活质量。此外，由开发商企业自管小区也前景堪忧，物业管理有偿消费意识差、收费与服务不对等、物业企业整体素质偏低、服务水平不高等严重影响了小区环境和居民的生活质量。”“听了各位的发言，没想到大家对我们百姓的生活环境这么了解。我们金昌花园是自己选聘的物业公司，他们的服务很到位，我们业主很满意，但是目前开发商把建筑遗留问题转嫁给了物业公司，使物业公司难以经营。”金昌花园业主代表凌忠志把现在存在的问题讲了出来。
记者感言：面对热点实话实说，面对难点发表见解，政府职能部门开门纳谏，市人大常委会召开政情通报会，为这提供了一个很好的“平台”。而围绕人民群众普遍关注的物业管理工作召开政情通报会使会议言之有物，富有成效。
各抒己见解难题 多年来，对物业管理，群众普遍反映的热点问题是物业弃管、物业设施破损严重、服务水平低下等问题。如何解决这些问题？如何构建现代化物业管理的体系？使居民居住环境有一个明显的改善，各方代表畅所欲言。“物业管理是随着一个城市、一个群体经济状况发展到一定程度应运而生的，现行的物业管理办法对有些群体和区域还有些超前，因此希望政府及主管部门要针对目前的实际，采用多元化、多层次的物业管理服务体系。同时，政府应该每年在城建维护费中拿出部分资金，对部分无物业管理小区破损的公共基础设施进行改造维修，为小区实行物业管理创造条件。”“对现行的物业管理体制进行理顺，充分发挥区级政府职能部门和社区、街道的作用，将业主委员会纳入社区居民委员会的指导和管理范围，将业主的"自律自治"与居民的"民主自治"结合起来，从根本上解决"两张皮"问题。”
“物管中心成立后，物业专项维修资金的归集工作已经展开，从长远看，房屋外墙脱落、公共设施维修等问题的解决有了保证。近期看，选聘专业的物业公司接管项目，做到诚信服务，建设一个、管好一个，不再成为政府的负担，不再发生弃管现象。”“新建小区交工时，把开发商必须提供物业用房及社区用房作为验收合格的前置条件。”“政府及相关部门要对管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会信誉低的物业管理企业进行清理，物价部门应规范收费标准，建立分等定级、质价相符的收费机制。”“加强业主委员会的建设是关键。住宅小区那么多，单靠管理部门和街道是不太可能管到位的。实践已经证明，在物业管理中，充分发挥业主委员会的作用十分必要，业主委员会不但要组建，而且还要健全建好，特别要选好业委会的一把手。”“市政府争取用2到3年时间，解决物业管理的热点问题。专业化物业管理要达到城市总建筑面积的35%以上，保洁、绿化等基本保障管理覆盖面达到100%；新建小区专业化物业管理达到100%。物业管理基础设施完好率保持在70%以上，基本消除物业基础设施落后的的区域。专业服务企业达到50个，培育一批物业管理50万平方米以上的大型物业公司和企业集团。物业管理群众满意率达到90%以上。”
记者感言:3年内物业管理群众满意率达到90%以上，这是一个实实在在的硬指标。从这个硬指标上我们看出了政府及相关职能部门为百姓“解难题”的决心和态度，而市人大常委会的有力监督，必将使这个硬指标成为现实，目标实现的那天，我们的城市会更加美丽和谐，我们会更加热爱我们的城市。我们期待，我们充满信心！ (来源：人民网-中国人大新闻网)
(责任编辑：黄成勋)
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