社科院专家预测:后奥运时代房价将全面向下调整

　　后奥运时代房价将全面向下调整

　　易宪容

　　提示语：这次中国房地产市场周期性大调整中，顺势者才得以生存，逆势者一定会在市场的优胜劣汰规则中被淘汰掉。

　　在中国，尽管早些时候，不少房地产的商人一直在大声叫嚷房地产市场面临多少危机，面临多少风险，而这些风险又如何会影响国内金融体系，会如何导致中国金融体系危机，但是到目前为止，国内房地产市场根本就没有看到一家房地产企业由于经营困难而破产或倒闭的。

按照市场基本法则，在激烈竞争的市场中，如果近十年的时间，一个行业内根本就没有看到这个行业有任何企业由于经营困难而破产倒闭的，那么这个行业会有问题吗？这个行业正常吗？

　　一个在政策蜜月中度过的房地产业，大把大把的暴利在短期内聚集到少数人手中，这个行业是永远不存在企业破产情况的。但是，当这个行业的暴利模式被新的房地产政策打破时，房地产开发商当然是不会心甘情愿把煮熟的鸭子飞了的，当然希望政府的政策永远让这种暴利模式进行下去，这很正常。但是，地方政府停留在这个认识来保护房地产市场暴利模式，不仅违背了中央的房地产政策，也侵害了广大民众的利益。

　　同时，其效果也是微乎其微。因为，国内房地产市场在经过近十年快速发展，房价快速飙升的阶段之后，已经开始进入房地产周期性调整时期。按照一般的市场法则，这种房地产周期性调整是任何人都无法改变的。有些地方政府希望逆市场法则而出什么政策来救当地的房地产市场，这种“救市”注定只能是“竹蓝子打水一场空”。何也？

　　早几年房地产市场的价格快速上涨，真的是由于住房的“刚性需求”存在而导致了住房的供不应求，进而让房价快速飙升的吗？不�牰�是许多人借助政府对房地产市场价格的隐性担保、银行的金融杠杆及低利率政策涌入房地产投资与炒作。

　　目前国内房地产市场以下几个方面发生的根本性变化，一是政府政策明确规定房地产市场是民生的市场，是以消费为主导的市场而不是炒作投资的市场。

　　二是房地产市场的炒作与投资减少——这不仅因为政府的房地产政策，而且因为利率水平上升，投资成本大幅升高，增加了炒作的成本。目前第二套住房的一年期贷款利率达到8．63％。利息上涨3．65％，利率涨幅达74．3％。加上目前通货膨胀过高，利率仍然处于上升的通道上，因此，进入房地产炒作的风险急速上升，投资者也因此将减少。

　　三是地方政府及房地产开发商希望重温2007年房地产市场价格快速上涨之梦已经没有条件了。2007年房地产价格为什么能够快速上涨？这既与个人住房按揭贷款快速增长有关（如去年住房按揭贷款增加8699亿元），也与一些银行推转按揭、加按揭产品大量从银行获得信贷资金有关，与国内股市短期内繁荣有关。但是这些条件，除了自住性住房按揭贷款政府仍然鼓励之外，个人想通过按揭贷款轻易地进入房地产市场是不可能了。

　　四是今年汶川地震所发生的住房资产在瞬间消失，也改变国人对房地产投资的认识。也就是说，即使出现上述同样的条件，但是在汶川地震后，由于国人对房地产投资的认识变化，他们也不会涌入房地产市场，特别是成都这样的地方更是如此。

　　总之，当前房地产市场的价格将出现全面向下调整是谁也无法改变的趋势。这是房地产市场发展到一定阶段的必然规律，谁也无法改变。（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）