环球财经界猜测多时的一条消息终于得到证实。美国当地时间9月7日，美国政府宣布由联邦住房金融局暂时接管“两房”。不过，在这一经典案例背后，无疑存在更多耐人寻味、需要警醒的内容。如果以这一经典案例为“镜”，或许我们可以“照”见国内房地产市场诸多似曾相识的投影。
那么，“两房”到底是何方神圣，需要美国政府如此大动血本？记者了解到，房利美和房地美是获得政府信用支持的美国最大的两家住房抵押贷款公司，其主要职能是给房贷市场注入更多资金。统计显示，虽然“两房”自投资金只有810亿美元，但二者合计担保的房贷高达5.3万亿美元，占住房抵押贷款总额的几乎一半。与美国相比，虽说我国房地产业产值目前约占GDP一成多，但其支柱产业的地位似乎已得到从上到下的承认，国内经济近年来的快速发展可以说有房地产及其众多关联产业太多的“贡献”。再从各地大小城市对房地产业有增无减的热情来看，房地产业的“地位”毫无疑问已经逼近国际先进水平。
正是由于房地产业在美国之显赫，全世界都已看到，“两房”困境对美国金融业造成了重大伤害。今年3月，有85年历史的全美第五大投资银行、第二大债券承销商贝尔斯登公司宣布破产。即使是花旗、美联银行等大银行的业绩也是让人失望，美联银行第二季度亏损额达到了88.6亿美元。摩根大通因为所投资的“两房”优先股价值缩水而股价大跌，雷曼兄弟面临出售资产无人问津、有可能被外国同行收购的窘境。同时，美国各地方性银行更是已经陷入倒闭浪潮中。美国银行监管机构上周末宣布关闭的哥伦比亚银行，已经是美国今年倒闭的第9家地方银行。有报告显示，截至二季度末，美国有问题的银行由一季度的90家上升至117家，为5年来之最。
由此，我们已经非常清楚地看到，一个行业对金融经济的“绑架”意味着多么大的风险，又将会造成多么严重的后果！这一点，我们可以从美方人士口中进一步得到确认。美国财政部长保尔森当天说，之所以接管并救助“两房”，是因为二者规模如此庞大，与金融系统关系又如此密切，以致于其中任何一家垮掉都会导致美国以及全球金融市场的大动荡，放手让它们倒闭对金融市场的冲击将比救助的代价要大得多。美国全国房地产经纪人协会认为，房市的回暖将有助于金融市场的稳定，并最终使美国经济恢复活力。那么，在中国呢，房地产“绑架”国家经济的说法早已风闻坊间，尽管这种说法更多地还是一种预警，但面对美国活生生的现实，我们不能不更加警惕：我们的经济金融发展是否过于依赖房地产业？
说起来，“两房”的运作原理很简单：向银行收购房屋抵押贷款，并打包成房屋抵押贷款证券出售给众多投资者，并通常会向投资者担保这些债务能够被偿还。但是，一旦市场失去对其信任而不再愿意提供低利息贷款，融资将变得十分困难；如果房贷证券出现贬值，比如购房者无力支付按揭，哪怕是很小的金额都会把公司逼向悬崖。因此，“两房”看似完美的商业模式实际上非常脆弱。随着次贷危机愈演愈烈，“两房”也已深陷危机，过去一年，“两房”股价缩水近90%。房利美股价从一年前的70美元降至5.5美元左右，房地美的股价则从1年前的45美元降至最低4美元左右。
应当说，我国到目前并未出现“两房”这种融资和发展模式，因而不必担心会出现大规模“两房”式危机。不过，在总体安全的背后，我们不能否认，国内房地产及房贷市场确实也存在不少风险隐患，其中有些甚至可能与“两房”模式有着相似之处，需要我们高度重视。比如，“两房”收购的银行房贷中，有相当部分是贷给还贷能力极为低下甚至是没有丝毫还贷能力之人。同样，国内一些地方近年也曾屡屡出现零首付房贷案例；一些基层银行机构一味强调拓展业务，对客户经济实力和资信情况的调查并不详实，其中甚至潜藏着蓄意骗取银行贷款的开发商和投机客。这不，从国家审计署日前发布的公告中，我们再次发现了这方面的蛛丝马迹。
这里尤其需要强调的是，美国人之所以大力推行高风险的“两房”模式，关键在于他们犯了一个根本的错误——相信房价会永远上涨。实际上，这种房价永远上涨论在国内居然也很有市场，这两年国内房价之所以能够一再暴涨，与这种思想认识有很大关系。然而，一旦房价走势逆转，所有风险都暴露无遗，即使是美国这样的世界头号经济强国也只能大受其苦。看来，国内房市是到了该好好反思的时候了。(记者周剑初) (来源：金融时报)
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